همه چیزهایی که باید قبل از خرید اولین خانه در تورنتو بدانید

خیلی از کسانی که با من تماس می‌گیرند خانواده‌ها و خریدارهایی هستند که می‌خواهند برای اولین بار در تورنتو خانه یا کاندو بخرند. طبیعی است که نگرانی و سؤال زیاد داشته باشند، و اگر شما هم این مطلب را می‌خوانید احتمالاً سؤال‌های خودتان را دارید.

من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو. می‌خواهم کل مسیر خرید خانهٔ اول را از اول تا آخر برایتان توضیح بدهم و مهم‌ترین چیزهایی را که باید بدانید بگویم.

حساب‌های پس‌اندازی که واقعاً کمک می‌کنند

اولین قدم این است که بدانید چطور می‌توانید پس‌انداز کنید، یعنی با حساب‌هایی که بانک ارائه می‌دهد آشنا شوید. با اف‌اچ‌اس‌ای یا فرست هوم سیوینگ اکانت شروع کنیم. این حساب‌ها معجزه نمی‌کنند، ولی خوب است بدانید چه ابزارهایی دارید. اگر هنوز ندارید، بروید بازش کنید. برای خریداران بار اول، می‌توانید تا ۴۰٬۰۰۰ دلار در آن پس‌انداز کنید، با سقف سالانهٔ ۸٬۰۰۰ دلار. بهترین بخشش این است که این ۸٬۰۰۰ دلاری که هر سال می‌گذارید از کل درآمدتان کم می‌شود و مالیات کمتری می‌دهید. علاوه بر این، پول معاف از مالیات رشد می‌کند و وقتی برای خانه برداشتش می‌کنید مالیات نمی‌دهید. در واقع بهترین بخش‌های آر‌آر‌اس‌پی و بهترین بخش‌های تی‌اف‌اس‌ای را ترکیب کردند و حسابی برای خریداران بار اول ساختند. ابزار دوم آر‌آر‌اس‌پی است. فرقش این است که پولی که برداشت می‌کنید باید در نهایت برگردانده شود. چون آر‌آر‌اس‌پی خیلی قدیمی‌تر است، احتمالاً پول بیشتری در آن جمع کرده‌اید. کانادا حالا اجازه می‌دهد تا ۶۰٬۰۰۰ دلار برای خانه از آن بردارید، که قبلاً ۳۵٬۰۰۰ دلار بود. اگر با همسرتان خانه می‌خرید، هرکدام می‌توانید تا ۶۰٬۰۰۰ دلار بردارید.

پیش‌پرداخت و وام بیمه‌شده

با یک مثال شروع کنم. فرض کنید خانه‌ای که می‌خواهید ۶۰۰٬۰۰۰ دلار است. حداقل پیش‌پرداخت برای ۵۰۰٬۰۰۰ دلار اول ۵ درصد است، یعنی ۲۵٬۰۰۰ دلار. از ۵۰۰٬۰۰۰ تا ۹۹۹٬۹۹۹ دلار حداقل ۱۰ درصد است، پس روی ۱۰۰٬۰۰۰ دلار بعدی می‌شود ۱۰٬۰۰۰ دلار. حداقل پیش‌پرداخت در این مثال ۳۵٬۰۰۰ دلار است. پیش‌پرداخت کمتر راحت‌تر واردتان می‌کند، ولی یادتان باشد هرچه کمتر بگذارید، هزینهٔ ماهیانه و مبلغ وامتان بالاتر می‌رود. یک نکته: اگر در کانادا خانه بخرید و کمتر از ۲۰ درصد بگذارید، به بیمهٔ وام مسکن نیاز دارید. به این می‌گویند وام بیمه‌شده و نرخش معمولاً کمی کمتر از وام بدون بیمه است. بانک آن را محصول امن‌تری می‌بیند، ولی باید هزینهٔ بیمه را به وامتان اضافه کنید. اگر برای سرمایه‌گذاری می‌خرید، باید حداقل ۲۰ درصد پیش‌پرداخت داشته باشید.

کدام بهتر است، پیش‌پرداخت کمتر یا بیشتر؟ هرکدام خوبی و بدی خودش را دارد. کسی که پس‌انداز کمی دارد ولی درآمدش خوب است می‌تواند به وام بیمه‌شده فکر کند. در یک بازهٔ پنج‌ساله حساب کنید کدام به نفعتان است. اینجا دو تغییر مهم هست. اول، سقف قیمت برای پیش‌پرداخت زیر ۲۰ درصد از یک میلیون دلار به یک و نیم میلیون دلار رسید، از پانزدهم دسامبر ۲۰۲۴، پس اگر شرایطش را دارید می‌توانید با پول کمتری خانهٔ باارزش‌تری بخرید. دوم، برای وام‌های بیمه‌شدهٔ خانه‌های زیر یک و نیم میلیون دلار، سقف امورتیزیشن از ۲۵ سال به ۳۰ سال رفت که قسط ماهیانه را کم می‌کند ولی بهرهٔ کل را بالا می‌برد. به تجربهٔ من بیشتر آدم‌ها کل ۳۰ سال در یک خانه نمی‌مانند. معمولاً بعد از سه، پنج یا شش سال جابه‌جا می‌شوند و آن موقع همه چیز به نرخ‌های همان زمان بستگی دارد.

گرفتن پیش‌تأییدیهٔ وام

نکتهٔ کلیدی بعدی پری‌اپروال یا پیش‌تأییدیه است. گرفتن پری‌اپروال مثل خریدن بلیط قبل از سوار شدن به هواپیماست. قبل از هر چیز بدانید چقدر می‌توانید هزینه کنید. پری‌اپروال به این معنی نیست که حتماً باید بخرید. یک سوءتفاهم هست که می‌گوید یک بار چک اعتبار امتیازتان را خراب می‌کند، که همیشه درست نیست. با یک مشاور وام در بانک صحبت کنید، حتی اگر فکر می‌کنید سه تا پنج سال دیگر وارد بازار می‌شوید. این کمک می‌کند بفهمید چه خانه‌ای می‌خواهید، قیمت متوسط در یک منطقه چقدر است، و درآمد و امتیاز اعتباری و پس‌اندازتان چطور کنار هم می‌نشینند تا برنامه بریزید. گاهی همین گفت‌وگو تصورتان را به واقعیت نزدیک می‌کند. شاید فکر کنید چهار سال دیگر می‌توانید بخرید، بعد از پری‌اپروال ببینید دو سال دیگر خرید خوبی می‌توانید بکنید.

ثابت یا متغیر و استرس تست

یک سؤال بزرگ نوع وام است، ثابت یا متغیر. پاسخ درست به زمان پرسیدن بستگی دارد، چون شرایط بازار عوض می‌شود. کلاً وام متغیر معمولاً در درازمدت وام بهتری است، هرچند زمان‌هایی نرخ متغیر خیلی بالاتر از ثابت می‌رود. یک نکتهٔ دیگر: اگر وام متغیر بگیرید و بخواهید زودتر تسویه کنید، جریمه معمولاً سه ماه بهره است. با وام ثابت، به‌خصوص ثابت پنج‌ساله، جریمه می‌تواند خیلی بیشتر باشد، حتی ده‌ها هزار دلار. با یک مشاور وام باتجربه صحبت کنید. سؤال امورتیزیشن هم هست، ۲۵ سال یا ۳۰ سال. هرچه دوره طولانی‌تر باشد، بهرهٔ بیشتری در طول زمان می‌دهید ولی قسط ماهیانه‌تان کمتر می‌شود. اگر می‌توانید، پرداخت‌های دوهفته‌ای شتاب‌دار انجام دهید که بیشتر به اصل وام می‌رود. اکثر وام‌ها هم اجازه می‌دهند سالی یک مبلغ یک‌جا بپردازید، معمولاً ۱۰ تا ۲۰ درصد مانده، که همه‌اش مستقیم به اصل وام می‌رود. آخر هم استرس تست است. موقع تأیید باید با نرخی ۲ درصد بالاتر از نرخ واقعی‌تان واجد شرایط شوید. پس اگر نرختان ۵ درصد است، باید تست را با ۷ درصد پاس کنید. این قانون از ۲۰۱۸ شروع شد و با اینکه خیلی‌ها آن موقع مخالف بودند، وقتی نرخ‌ها بالا رفت به خیلی‌ها کمک کرد قسطشان را ادامه بدهند.

انتخاب خانه و گذاشتن آفر

مهم‌ترین چیز دربارهٔ خود خانه، خرید خوب است. هیچ چیز به اندازهٔ خرید با قیمت مناسب به سرمایه‌گذاری‌تان کمک نمی‌کند. خیلی‌ها عاشق یک خانه می‌شوند و به هر قیمتی می‌خرند، بعد می‌فهمند گران خریده‌اند. بخشی از کار من به‌عنوان مشاور جلوگیری از خرید هیجانی است. خانه‌ای بخرید که نمرهٔ ده می‌گیرد. گاهی بازار تنگ است و خانهٔ خوب کم، ولی الان گزینه زیاد است، پس دلیلی ندارد برای خانه‌ای که نمرهٔ شش می‌گیرد گران بپردازید. سر آفر، پنج نکته مهم است. اول قیمت. دوم دیپازیت یا بیعانه، پولی که تا زمان بستن قرارداد در حساب می‌ماند، در تورنتو معمولاً ۵ درصد قیمت خرید، هرچند جاهای دیگر ممکن است کمتر باشد. سوم تاریخ کلوزینگ که می‌تواند ۳۰، ۴۰، ۵۰ یا ۶۰ روز باشد. کلوزینگ روزی است که کلید را می‌گیرید و سند به نامتان ثبت می‌شود. در بازار ما معمولاً ۶۰ روز در نظر می‌گیریم. چهارم زمان اعتبار آفر یا ایری‌وکبیلیتی، بازه‌ای که به فروشنده می‌دهید تا آفرتان را بررسی و جواب بدهد. اگر به‌موقع جواب ندهند، آفر باطل می‌شود. می‌توانند قبول کنند، کانتر بدهند یا رد کنند. پنجم و شاید مهم‌ترین، شرایط یا کاندیشن‌هایی است که از شما به‌عنوان خریدار محافظت می‌کند.

کاندیشن‌ها، هزینهٔ بستن قرارداد و هزینهٔ ماهیانه

می‌توانید شرایط زیادی در قرارداد بگذارید، ولی سه‌تا رایج‌ترین‌اند. اولی شرط وام است. وقتی پری‌اپروال می‌گیرید تأیید می‌شوید، ولی بانک باید خود خانه را هم تأیید کند. مثلاً اگر خانه لوله‌کشی نداشته باشد، بانک ممکن است وام ندهد. ارزیابی یا اپریز بعد از آفر انجام می‌شود، معمولاً در دورهٔ شرط وام، و در تورنتو این بازه اغلب سه تا پنج روز کاری است. دومی استتوس سرتیفیکیت است اگر کاندو می‌خرید. این سند حقوقی می‌تواند حدود ۲۵۰ صفحه باشد و همه چیز را دربارهٔ ساختمان می‌گوید، مثل اینکه چقدر پول در صندوق رزرو است، مالک فعلی شارژهایش را به‌موقع داده یا نه، و آیا ارزیابی خاصی در راه است. سومی بازرسی خانه یا اینسپشن است. بسته به بازار، شاید فروشنده انجام داده باشد یا شما بخواهید بازرس خودتان را بیاورید. یادتان باشد هرچه کاندیشن بیشتر، آفرتان ضعیف‌تر، پس در بازار داغ شاید بهتر باشد اینسپشن را قبل از روز آفر انجام دهید.

بعد نوبت هزینه‌های بستن قرارداد است. دیپازیت را دارید، ولی موقع کلوزینگ هزینهٔ نقدی دیگری هم هست. در تورنتو مالیات انتقال ملک می‌پردازید، با معافیت تا حدود ۸٬۰۰۰ دلار برای واجدان شرایط. جدا از آن، برای سه هزینهٔ اصلی بودجه بگذارید: وکیل املاک، معمولاً حدود ۱٬۵۰۰ دلار در تورنتو؛ مالیات انتقال ملک که بزرگ‌ترین است؛ و بازرسی خانه اگر تیم خودتان انجامش دهد. بعد از مالکیت، هزینه‌های ماهیانه شامل قسط وام (تقسیم به اصل و بهره)، مِنتننس یا شارژ کاندو، مالیات بر املاک، بیمهٔ خانه و هزینه‌هایی مثل اینترنت و کیبل است. بنشینید و همه را جمع بزنید. اگر برای حساب‌وکتاب این عددها کمک خواستید، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.