طرح جدید برای حمایت از مستاجرها در کانادا؛ سه نکته کلیدی
بر اساس همهپرسی سال ۲۰۲۱ در کانادا، حدود ۳۳ درصد از مردم کانادا اجارهنشینن. حالا اگه بریم سراغ وضعیت جوونترها، یعنی از ۱۵ تا ۲۹ سالهها، این مقدار میرسه به ۶۶ درصد. یعنی تقریباً دو سوم جوونها در کانادا اجارهنشینن. پس طبیعیه که اگه یه سیاستمداری تو دولت کانادا بخواد دل نسل جوون رو به دست بیاره، بره سراغ بازار اجاره.
این همون کاریه که دولت لیبرال کانادا چند روز پیش انجام داد. آقای جاستین ترودو، نخستوزیر کانادا، اومد جلوی دوربینها و گفت که میخواد به اجارهنشینها کمک کنه که راحتتر صاحبخونه بشن، و قراره در بودجهٔ آینده تسهیلاتی به مستاجرها داده بشه و ازشون حمایت بشه. من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو، و تو این مقاله بهتون توضیح میدم که این طرح جدید دولت چیه و چه تأثیری روی مستاجرها و صاحبخونهها داره.
نکتهٔ اول: تاریخچهٔ قیمت اجاره
در حال حاضر ما برای همهٔ خونههایی که در استان انتاریو اجاره میرن باید از یه فرمی استفاده کنیم به اسم انتاریو استاندارد لیز اگریمنت. اگه خاطرتون باشه، تو یکی از ویدیوهای همین کانال قبلاً نحوهٔ پر کردن این فرم رو با دیتیل و توضیحات مفصل بهتون توضیح داده بودم. تو کانادا هر استانی شرایط اجارهای خاص خودشو داره و برای همینم این فرم استان به استان با هم فرق میکنه. حالا دولت اومده میگه اینها باید تو کل کانادا یکدست بشن، یه قرارداد استاندارد ملی برای اجاره که بهصورت فدرال و سراسری استاندارد بشه.
معنی این تصمیم اینه که تاریخچهٔ قیمت اجارهٔ خونهها باید شفاف اعلام بشه و همه در سراسر کانادا بهش دسترسی داشته باشن. دولت این کارو برای شفافیت بیشتر انجام میده و میخواد کاری کنه که مستاجرها با داشتن اطلاعات بیشتر، ابزارهای قویتری برای مذاکره و قیمت گرفتن روی واحدهای اجارهای داشته باشن.
نظر شخصی من؟ این کار کمک خاصی به اجارهنشینها نمیکنه. کسی که بخواد خونه اجاره کنه همین الان راحت از طریق سوشال مدیا میتونه ترندهای قیمت اجاره رو پیدا کنه. مهمتر از اون، الان قیمت اجاره رو بازار تعیین میکنه. فرض کنید یه خونه رو گذاشتم ماهی ۲۳۰۰ دلار و تاریخچه هم نشون میده آخرین بار دو سال پیش ۲۰۰۰ دلار اجاره رفته. حالا متقاضی میتونه بیاد بگه من به جای ۲۳۰۰ دلار، ماهی ۲۰۰۰ دلار میدم؟ تا وقتی صاحبخونه دست بالا رو داره، نه. خونه رو میده به متقاضی بعدی که حاضره ماهی ۲۳۰۰ دلار بده. این عددها رو بازار تعیین میکنه و شما دستوری نمیتونید قیمتها رو عوض کنید.
از اونور هم همینه. فرض کنید این کاندوهایی که الان تقریباً آمادهٔ تحویلن خورد خورد بیان به بازار و خونه زیاد بشه. قیمتهای اجاره به مرور باید پایین بیان. صاحبخونه میتونه بگه من پارسال ۲۳۰۰ دلار میگرفتم و امسالم باید همونقدر بگیرم، ولی مسلماً خیر. اگه قیمت بیاد پایین، مستاجرم با همون قیمت پایینتر خونه رو اجاره میکنه. مثالش اتفاقی که تو بازار کاندو افتاد: خیلی واحدها اومد برای اجاره، مستاجرها میرفتن بیرون و صاحبخونهها ناچار بودن با عددای خیلی پایینتر اجاره بدن، و عملاً کسی نمیتونست به قیمت سالهای گذشته اجاره بده. عین همین وضع رو تو بازار خرید و فروش هم داریم. تاریخچهٔ خرید و فروش خونهها معلومه، ولی در نهایت اون چیزی که قیمت نهایی رو تعیین میکنه بازار اون روزه. اینکه تاریخچهٔ قیمت شفاف باشه خیلی خوبه و باعث میشه تصمیمهای بهتری گرفته بشه، ولی راستش مطمئن نیستم این تاریخچه بتونه ابزار قویای برای مذاکره با صاحبخونهها باشه.
نکتهٔ دوم: کردیت اسکور
اجارهنشینها هر ماه کلی پول برای اجارهٔ خونهشون میدن، و حالا دولت میخواد برنامهای رو پیاده کنه که این اجاره دادن ماهیانه هم تبدیل بشه به کردیت اسکور یا امتیاز اعتباری. همونطور که قسط دادن یا قسط ندادن برای صاحبخونهها میتونه امتیاز اعتباریشونو بالا پایین کنه، میخوان کاری کنن همین وضعیت برای مستاجرم پیش بیاد: اونایی که سر ماه اجارهشونو بهموقع میدن امتیاز اعتباریشون بالاتر بره، و اونایی که پرداخت منظم ندارن امتیازشون خراب بشه.
این خیلی ایدهٔ خوبیه. اون مستاجری که سر ماه منظم اجارهشو میده، میشه بهش اعتماد کرد که قسطشم بهموقع پرداخت میکنه. واقعاً باید این خوشحسابی رو جزو کردیت هیستوری حساب کنن. از اونورم وقتی یه مستاجر تو پرداختهاش تأخیر داره باید روی کردیت هیستوری اثر بذاره، چون احتمال اینکه قسطهاشم با تأخیر بده بیشتره. الان یه مستاجر بدحساب و بدقول هیچ تأثیری روی کردیت اسکورش نمیذاره، بعد هم با همین فرمون میره وام میگیره، لاین آف کردیت میگیره و همونجا هم بدحسابی میکنه.
به نظر من این طرح هم برای صاحبخونهها خبر خوشحالکنندهایه و هم برای اون مستاجرهایی که خوشحسابن. ترودو وعده داده با همهٔ مؤسسات مالی و وامدهندهها و بانکها در تعامله تا بتونه این طرح رو اجرایی کنه. امیدوارم بهزودی اینطوری بشه که کیفیت اجاره دادن تأثیر مستقیمی روی کردیت هیستوری افراد بذاره.
نکتهٔ سوم: کمکهزینهٔ ۱۵ میلیون دلاری
تو ویدیوهای قبلی هم گفتم که به چندین دلیل معقول و قانونی شما میتونید مستاجرتونو بیرون کنید. دو تا از این دلایل: یکی اینکه اون واحد رو برای زندگی خودتون پس بخواید. دوم اینکه بخواید خونه رو به یه اِند یوزر بفروشید، یعنی به کسی که خودش میخواد بیاد تو اون واحد بشینه. ولی یه دلیل مشروع و قابلقبول دیگه هم برای بلند کردن مستاجر هست که اصطلاحاً بهش میگیم رنوویکشن. رنوویشن یعنی بازسازی و ایویکشن یعنی بلند کردن مستاجر.
حالا این یعنی چی؟ یعنی اگه شما بخواید تو اون واحد یه رنوویشن اساسی انجام بدید، میتونید اون مستاجری که تو خونه هست رو بلند کنید. البته این کار به همین سادگی که میگیم نیست. برای این کار لازمه یکی از این سه شرط رو داشته باشید. شرط اول اینکه بخواید اون واحد اجارهای رو کامل تخریب کنید، یعنی دیمالیش کنید. شرط دوم اینکه نیاز داشته باشید اون واحد برای انجام تعمیرات یا رینو خالی از سکنه بشه، اما مستاجرتون این حق رو داره بعد از اینکه کار شما و بازسازی تموم شد دوباره به خونه برگرده، ضمن اینکه شما باید تو این مدت یه واحد دیگه به مستاجرتون پیشنهاد بدید که ازش رضایت داشته باشه. شرط سوم اینکه قصد داشته باشید اون واحد مسکونی رو تبدیل کنید به یه واحد غیرمسکونی.
حرف دولت اینه که صاحبخونهها از این ابزار رنوویشن استفاده میکنن برای اینکه مستاجرها رو از خونهشون بیرون بندازن. بنابراین اومده یه صندوق درست کرده و یه کمکهزینهٔ ۱۵ میلیون دلاری اختصاص داده که به مستاجرها کمک کنه جلوی این قضیه رو بگیرن. این پول رو میده به مؤسسات حقوقی که تو استانها هستن تا راحتتر بتونن به مستاجرها کمک کنن. هدفشون اینه که اگه یه صاحبخونه داره از این قانون سوءاستفاده میکنه، بشه جلوش ایستاد.
به نظر من اینکه صاحبخونههایی که از قانون سوءاستفاده میکنن جریمه بشن ایدهٔ درستیه، ولی امیدوارم از اونور هم مستاجرهایی که توافق اولیه و قوانین رو زیر پا میذارن به همون نسبت جریمه بشن. مثلاً یه سری مستاجر هستن که خونهای که توش زندگی میکنن رو گروگان میگیرن و در ازای دادن کلید درخواست پول نقد میکنن. بذارید با یه مثال خیلی ساده توضیح بدم. همین الانی که تو ضبط این مقاله بودم یه تلفن گرفتم از یه ایجنت که برای یه خونهای که ما گذاشتیم برای فروش و مستاجر توشه میخواستن آفر بیارن. متأسفانه مستاجری که تو اون خونه زندگی میکنه خیلی با ما همکاری نمیکنه و عملاً خونهٔ کلاینتمونو گروگان گرفته. ما میخوایم آفرو اکسپت کنیم و باید با ۶۰ روز ایشون بلند شن، ولی میگن من نمیتونم تو ۶۰ روز بلند شم و جا پیدا کنم. عملاً ترنزکشن خرید و فروشی که داریم انجام میدیم معطل این مونده که مطمئن شیم مستاجر بلند میشه و میره.
باید بدونید که قرارداد خرید و فروش ربطی به قرارداد اجاره نداره، این دو تا قرارداد جدا از همن. اینکه شما نتونی قرارداد خرید و فروشو کلوز کنی چون مستاجر بلند نشده، نمیتونی بری مستاجرو سو کنی. متأسفانه این یه گپ حقوقیه که الان وجود داره. یه مثال دیگه که تو خبرها دراومد: یه مستاجری تو شهر وان یه خونهای اجاره کرده، ۲ ساله اجاره نداده و ۴۰۰ هزار دلار بدهیه. مردم رفته بودن جلوی در خونه تظاهرات که آقا اجارهتو پرداخت کن. به خاطر این گپ حقوقی، مستاجر چون اجاره رو نمیده هیچ اتفاقی به کردیت هیستوریش نمیافته و هیچ لطمهای نمیبینه. در صورتی که اگه صاحبخونه یه ماه مورگیج بانکو نده، کردیت اسکورش میاد پایین و بانک میتونه بره دنبالش. ولی با مستاجر متأسفانه الان هیچ کاری نمیشه کرد. امیدوارم با تغییر این قوانین وضعیت بهتری حداقل برای هر دو گروه پیش بیاد.
خلاصهاش چی میشه؟
خلاصه طرح میشه سه تا چیز: یک، تاریخچهٔ قیمتها. دو، کردیت اسکور. سه، کمک ۱۵ میلیون دلاری دولت. به نظر من این طرح در مجموع برای صاحبخونهها و مستاجرها طرح خوبیه، البته برای صاحبخونههای خوب و مستاجرهای خوب و خوشحساب. امیدوارم این توضیحات به دردتون بخوره. من به همراه همکارانم در تیم عسگریان بهتون کمک میکنیم تو این بازار اجاره تصمیمهای بهتری بگیرید، چه صاحبخونه باشید و چه دنبال خونهای برای اجاره میگردید. اگر دوست دارید برای شرایط خودتان یک پاسخ روشن بگیرید، فرم زیر را پر کنید و یک مشاورهی رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
آیا قرارداد استاندارد ملی واقعاً اجارهٔ من رو پایین میاره؟
احتمالاً بهتنهایی نه. نظر مجتبی اینه که قیمت اجاره رو عرضه و تقاضای بازار تعیین میکنه، نه تاریخچهٔ قیمت. حتی اگه ببینی یه واحد دو سال پیش ۲۰۰۰ دلار اجاره رفته، صاحبخونهای که امسال ۲۳۰۰ دلار میخواد، خونه رو میده به متقاضی بعدی که حاضره این رقم رو بده. تاریخچهٔ قیمت شفافیت میاره و کمک میکنه تصمیم بهتری بگیری، ولی تا وقتی صاحبخونه دست بالا رو داره ابزار قویای برای چونهزنی نیست.
تو این طرح، اجاره چطوری روی کردیت اسکور من اثر میذاره؟
دولت میخواد پرداخت ماهیانهٔ اجاره مثل پرداخت وام گزارش بشه. اجاره دادن سر وقت کردیت اسکور رو بالا میبره و دیرکرد یا عدم پرداخت اون رو پایین میاره. ترودو وعده داده که با همهٔ مؤسسات مالی، وامدهندهها و بانکها در تعامله تا این طرح اجرایی بشه، پس کیفیت اجاره دادن میتونه مستقیم روی کردیت هیستوری آدم اثر بذاره.
اون صندوق ۱۵ میلیون دلاری برای چیه؟
این پولیه که دولت میده به مؤسسات حقوقی تو استانها تا راحتتر بتونن به مستاجرها کمک کنن. هدفش اینه که جلوی صاحبخونههایی که با سوءاستفاده از قانون رنوویشن میخوان مستاجر رو بیرون بندازن گرفته بشه. مجتبی موافقه که صاحبخونههای متخلف باید جریمه بشن، ولی امیدواره مستاجرهایی هم که قوانین رو زیر پا میذارن، مثلاً ماهها اجاره نمیدن، به همون نسبت جریمه بشن.