حراجی بانک؛ چهار نکته درباره پاور آف سیل
یادش بخیر یه دورهای بود که هر روز برای کلاینتامون میرفتیم جنگ قیمت یا همون بیدینگ وار. شرایط بازار خیلی فرق کرده و چیزی که الان داغ شده پاور آف سیله. ممکنه شنیده باشید یه خونهای پاور آف سیل شده، پس بذارید بگم این یعنی چی، فرقش با فورکلوژر چیه و بازار امروز چه وضعیتی داره.
من مجتبی عسگریانم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبه ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا. یه گزارش جدید میگه تعداد خونههایی که تو جیتیای با وضعیت پاور آف سیل اومدن تو بازار طی این ۳ سال ۵ برابر شده. این آمار مهمه و الان میگم چرا.
پاور آف سیل دقیقاً یعنی چی
به زبون ساده پاور آف سیل میشه شرایطی که توش صاحبخونه اختیار فروش خونهشو از دست داده و بانک یا همون لندر اومده اختیار فروشو گرفته و خونه رو تو بازار لیست کرده. یه نکته مهم: تو انتاریو ما چیزی به اسم فورکلوژر نداریم و پاور آف سیله. تو پاور آف سیل دادگاه به بانک اجازه فروش میده ولی اسم مالک روی سند باقی میمونه. خونه تا روز کلوزینگ یا روز سند زدن به اسم وامگیرنده میمونه، ولی کنترل فروش با بانکه. اگه خونه بالاتر از بدهی فروخته بشه، اضافه پول میره تو جیب فروشنده یا همون مالک اصلی.
فرق پاور آف سیل با فورکلوژر
فورکلوژر بیشتر تو آمریکا اتفاق میفته. بانک میره دادگاه و ملکو به اسم خودش میکنه و تصمیم میگیره چطوری بفروشه. وقتی سند منتقل میشه دیگه شخص مالک نیست، برای همین بدهی وامگیرنده هم پاک میشه. اما اگه بانک خونه رو بالاتر از وام بفروشه، اون پول اضافه به وامگیرنده نمیرسه و فاصله قیمتی بین مبلغ وام و مبلغ فروش پیش بانک میمونه. پاور آف سیل اینجوری نیست. مالک روی سند میمونه و مازاد بدهی به خودش میرسه.
چهار نکته که قبل از خرید باید چک کنید
نکته اول و خیلی مهم: صاحبخونه اصلی تا روز سند زدن فرصت داره بدهیشو با بانک تصفیه کنه و سند خونه رو پس بگیره. پس خریدار ممکنه تا روز آخر کلوزینگ یهو معامله به هم بخوره و خونه رو از دست بده. نکته دوم: بانک وظیفه داره تا جایی که میتونه منافع وامگیرنده رو تأمین کنه و خونه مفت فروش نره، برای همین قیمت معمولاً همقیمت مارکت یا یه کم بالاتره. پرداختن اون قیمت اول کار بهصرفه نیست، پس دنبال پاور آف سیلی بگردین که چند ماه تو مارکته. بانک هر ۳۰ روز قیمتو بررسی میکنه و اگه فروش نرفته باشه پایینش میاره، و بعد از چند ماه شاید یه ملک پیدا کنید که ۱۰ تا ۱۵ درصد ارزونتر از مارکت باشه. نکته سوم: خونه رو با شرایط «همین که هست» میخرید. بانک هیچ ریپرزنتیشن و وارانتی نمیده که خونه سالمه یا اپلاینساش کار میکنه. برای کم کردن این ریسک خودتون اینسپکشن انجام بدین و یه هوم اینسپکتور ببرین تا دقیق بدونید چی دارید میخرید.
چرا این لیستینگا زیاد شده و فرصت کجاست
خبر خوب اینه که با همه این سختیها تعداد کمی از خریدارها دنبال پاور آف سیل میرن و این میتونه یه فرصت ویژه برای کسی باشه که دنبال خرید زیر قیمته. فقط حتماً این کارو با کسی انجام بدین که تجربه داره، چون خرید معمولی نیست و زوایای پنهان زیادی داره. من و تیمم چندین پاور آف سیل بانک فروختیم، نمونهش ۴۷ ایکن میل اوایل امسال و یه پراپرتی تو ۶۱۷۱ کانیف درایو میسیساگا که یه هتل بود و ما به مبلغ ۵٬۲۰۰٬۰۰۰ دلار لیستش کردیم و کاندیشنالی فروختیم. الان هم یه آپارتمان تو آدرس ۳۵۷ دری رود ایست، واحد ۳۱۱ میسیساگا لیست داریم و سه تا لیستینگ پاور آف سیل دیگه هم به زودی میاد. اما چرا این آمار بالا رفته؟ دلیلش روشنه: نرخ بهره بالاتر، قسطهای سنگین برای کسایی که وام شناور دارن، قیمتهایی که ثابت مونده یا اف کرده، و بازار کار که تعریفی نداره. این وضعیتی نیست که دوست داشته باشیم تو بیزینسمون زیاد ببینیم.
اگر دوست دارید برای شرایط خودتان یک پاسخ روشن بگیرید، فرم زیر را پر کنید و یک مشاورهی رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
فرق پاور آف سیل با فورکلوژر چیه؟
تو فورکلوژر که بیشتر تو آمریکاست بانک سندو به اسم خودش میکنه و هر چی بالاتر از وام فروش بره برای خودش برمیداره. تو انتاریو پاور آف سیل داریم: دادگاه به بانک اجازه فروش میده ولی مالک تا روز کلوزینگ روی سند میمونه و مازاد بدهی به خودش میرسه.
ممکنه معامله پاور آف سیل روز آخر به هم بخوره؟
بله. مالک اصلی تا روز کلوزینگ فرصت داره بدهیشو با بانک تصفیه کنه و خونه رو پس بگیره، پس خریدار ممکنه حتی بعد از توافق روی قیمت خونه رو از دست بده.
خونه پاور آف سیل همیشه ارزونتر از مارکته؟
اولش نه. بانک باید دنبال قیمت منصفانه باشه، برای همین معمولاً همقیمت مارکت یا یه کم بالاتر لیست میکنه. قیمت بهتر روی خونهایه که چند ماه تو بازار مونده و چند بار قیمتش پایین اومده.