کشفلو یا کپتال گین؟ کدوم برای سرمایهگذاری بهتره؟
یه سؤال مهم تو ذهن خیلیا: برای سرمایهگذاری تو بازار مسکن تورنتو بهتره روی کشفلو یعنی همون اجاره گرفتن تمرکز کنیم یا جوری سرمایهگذاری کنیم که از گرون شدن خونه سود کنیم؟ هر کسی که میخواد پولشو بیاره تو این بازار باید جواب خودشو بدونه. من مجتبی عسگریانم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبه ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا.
اول بگم هر سرمایهگذاری تو بازار مسکن باید با این هدف باشه که از دو راه روش سود کنیم: تا جایی که میشه از اجاره و تا جایی که میشه از گرون شدن. پس هر دو مهمه. ولی شرایط هر کسی فرق داره.
چرا تازهکارها باید با کشفلو شروع کنن
اگه تازه میخواید وارد این بازار بشید، کشفلو باید اولویتتون باشه. یکی که ۲۰ ساله تو این بازاره با یکی که تازه اولین سرمایهگذاریشو میکنه کاملاً شرایط متفاوتی دارن، و برای تازهوارد اینکه ماهیانه پول بیشتری دستش رو بگیره مهمتره. کشفلو کمک میکنه از همون اول سود کنید، بخشی از قسط رو بدید و بخشی از هزینههای خونه رو کاور کنید. بازنشستهها هم باید کشفلو رو اول بذارن. مثلاً اگه تو ایران خونهای بفروشن و تو تورنتو سرمایهگذاری کنن، روی جایی تمرکز کنن که برای اجاره مناسبه. توجه کنید بحث من سرمایهگذاریه. اگه میخواید خونهای بخرید که خودتون توش زندگی کنید قصه فرق داره.
ولی ارزش خونه هم مهمه
حتی اگه چند سال خوب اجاره بگیرید، اگه آخرش با قیمت پایین یا سود کم بفروشید سود خاصی نکردید. آمار نشون میده ارزش خونه تو تورنتو تو طول سالها خیلی بیشتر از کلگری بالا رفته. از سال ۲۰۰۵ تا الان اگه قیمت خونه تو تورنتو حدود سالی ۴ درصد بالا رفته، متوسط این عدد تو غرب کانادا حدود ۱ درصد بوده. تورنتو برای سرمایهگذاری اجارهای عالیه، و گرچه من متخصص کلگری نیستم، بهطور کلی این نوع سرمایهگذاری اونجا هم مناسبه.
کشفلو چطور کمک میکنه نگه دارید
وقتی یه پراپرتی بگیرید که کشفلوی بهتری داره، یعنی ماهیانه پول تو جیبتون میذاره یا حداقل نیاز نیست از جیبتون پول بذارید، کمک میکنه ملکو مدت بیشتری نگه دارید. فشاری بهتون نمیاد و گذشته نشون داده هر چی طولانیتر نگه دارید آخرش سود خیلی بیشتری میکنید. کشفلوی مثبت این قضیه رو راحتتر میکنه. یادتون باشه مالیات هم فرق داره: هم بابت گرون شدن خونه و سودش مالیات میدید هم بابت اجاره، و مالیات روی اجاره میتونه بیشتر باشه. پس اگه برید سمت سود از گرون شدن خونه، نسبتاً مالیات کمتری روی اون سود میدید.
خونه یا کاندو تو تورنتو
تا سال ۲۰۲۲ که نرخ بهره پایین بود، بازار کاندو تو تورنتو خیلی داغ بود. آپارتمانها سریع فروش میرفت و اجارهشون بالا بود، یعنی هم کپتال گین هم کشفلو بالا میرفت. از ۲۰۲۲ به بعد ورق برگشت. وقتی نرخ بهره بالا رفت دیگه کاندو برای سرمایهگذاری ارزش نداشت. طبیعی هم هست: خونه رو بیشتر انیوزرها و خانوادهها میخرن و کاندو چون ارزونتره برای سرمایهگذارها مناسبه. پس وقتی نرخ بهره بالا میره سرمایهگذار بیشتر ضرر میکنه، و بازار کاندو این یکی دو سال راکد بوده، هم کشفلو منفی بوده هم رشد قیمتی نداشته، برای همین خیلیا دست نگه داشتن و نفروختن. با نگاه به آمار ۲۰۰۵ تا الان، خرید خونه سود بیشتری داشته. خونهها مینتننس فی ثابت هم ندارن که از نظر مالی جذابترشون میکنه.
مزیت رنوویشن
یه امکان دیگه با خونهها رنوویشنه. ارزش اقتصادی رنوویت کردن یه خونه تو تورنتو جیتیای بیشتر از بقیه کاناداست، چون ملک ارزشش بیشتره و بیشتر گرون میشه. مثلاً یه گزینه خوب اینه که یه خونه دیتچ قدیمی رو ۸۰۰٬۰۰۰ دلار بخرید و حدود ۱۵۰٬۰۰۰ دلار خرجش کنید تا ارزشش بره بالا، بعد با قیمت خوب اجاره بدید و یه سرمایهگذاری خوب تو جیتیای بکنید. من و همکارام تو تیم عسگریان هر ساله برای خیلی از کلاینتا روی پروژههای سرمایهگذاری کار میکنیم. اگر دوست دارید برای شرایط خودتان یک پاسخ روشن بگیرید، فرم زیر را پر کنید و یک مشاورهی رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
سرمایهگذار تازهکار روی کشفلو تمرکز کنه یا کپتال گین؟
کشفلو. سرمایهگذار تازهکار از پول ماهیانه تو دستش بیشترین بهره رو میبره که کمک میکنه قسط و هزینهها رو پوشش بده. بازنشستهها هم باید کشفلو رو اول بذارن.
چرا کشفلوی مثبت فراتر از درآمد ماهیانه مهمه؟
چون بهتون اجازه میده ملکو بدون فشار مدت بیشتری نگه دارید. گذشته نشون داده هر چی طولانیتر نگه دارید بیشتر سود میکنید، پس کشفلوی مثبت این کارو راحتتر میکنه.
تو جیتیای خونه بهتره یا کاندو برای سرمایهگذاری؟
از وقتی نرخ بهره تو ۲۰۲۲ بالا رفت، خونهها معمولاً بهتر بودن. مینتننس فی ثابت ندارن، جای بیشتری برای رنوویشن و ارزشافزایی دارن و بیشتر گرون میشن، در حالی که کاندو برای سرمایهگذار ضعیفتر شد.