پنج کلمهٔ کلیدی بازار مسکن تورنتو را در چند دقیقه یاد بگیرید
پنج کلمهای که بیشتر از همه در بازار مسکن تورنتو میشنوید اینهاست: مورگیج، دانپیمنت، رنت، کشفلو و ایکویتی. مورگیج سهم بانک از خرید است، دانپیمنت پول نقد شماست، رنت چیزی است که مستاجر میپردازد، کشفلو آن چیزی است که ته ماه میماند و ایکویتی سودی است که گرانشدن خانه برایتان ساخته است.
دانستن این کلمهها خیلی مهمتر از چیزی است که به نظر میرسد. اینها الفبای این بازارند و هر جا بحث خرید خانه پیش بیاید سر و کلهشان پیدا میشود. شاید برای شما هم پیش آمده باشد که در یک مهمانی دور هم نشستهاید و دوستانتان کلمههایی به کار میبرند که دقیق نمیدانید معنایشان چیست. عددهایی که در ادامه میبینید یک مثال ساده است که در دسامبر ۲۰۲۳ برای راحتشدن حساب و کتاب استفاده کردهام، نه قیمت روز بازار.
اول از خود خانه شروع کنیم
کلمهٔ هوم یا خانه انواع و اقسام دارد، پس بگذارید محدودش کنم. همهٔ حرف این نوشته دربارهٔ سینگلفمیلیهوم است، خانهای که برای زندگی یک خانواده طراحی شده، حالا چه آن خانواده خریده باشدش و چه اجاره کرده باشد. خیلی از ما در ایران به این خانهها میگوییم خانهٔ ویلایی.
همین خانهٔ ساده هرچه تغییر کند، اسمش هم عوض میشود. اگر دو تا در داشته باشد به آن میگویند دوپلکس. اگر به تعدادی خانهٔ دیگر کنارش وصل باشد، میشود تانهاوس یا کاندو. تریپلکس و مولتیفمیلی هم داریم. هر جا در ادامه کلمهٔ خانه را دیدید، همان خانهٔ مستقلی را تصور کنید که چیزی به آن نچسبیده است.
مورگیج و دانپیمنت
برای بیشتر ما ورود به این بازار با مورگیج یا وام مسکن شروع میشود. اغلب آدمها کل پول خانه را در حسابشان ندارند، پس سراغ بانک یا موسسههای وامدهنده میروند. بانک شرایط را بررسی میکند، نگاه میکند وضعیت شغل چطور است و چقدر درآمد دارید، و وقتی حس کند اوضاع خوب است میگوید بسیار خوب، وام مسکن میدهیم. یعنی شما پنج درصد، ده درصد، بیست درصد، سی و پنج درصد یا هر چقدر که شرایطش را دارید از قیمت خانه را وسط میگذارید و بانک بقیه را تامین میکند و به فروشنده میدهد. خانه مال شماست و هر ماه اصل پول و سودش را برمیگردانید.
مثال را ببینیم. قیمت خانه ۸۰۰ هزار دلار است. شما ده درصد یعنی ۸۰ هزار دلار میگذارید و بانک ۷۲۰ هزار دلار بقیه را وام میدهد. به آن ۸۰ هزار دلار میگویند دانپیمنت یا خلاصهاش دان. یک چیزی شبیه پول پیش، ولی با آن پول پیشی که در ایران برای خانه میدادیم فرقهایی دارد و خود وام مسکن تورنتو هم با وام بانک مسکن در ایران فرقهای زیادی دارد. ایدهٔ کلی اما ثابت است.
چرا بانک حاضر است چنین پولی بدهد؟ به دو دلیل. اول اینکه خانه به لحاظ قانونی در رهن بانک است. درست است که شما مالک هستید، ولی اگر به هر دلیلی نتوانید قسطها را بدهید، بانک میتواند خانه را بفروشد و پولش را با سود پس بگیرد. دوم اینکه قسط شما را با سودش پس میگیرد، مثلاً سه درصد، پنج درصد یا هفت درصد از این پول را به مرور. همین است که برایش میصرفد هشتاد نود درصد پول خانه را همان اول بدهد. در واقع بانک در بخش تامین مالی با شما شریک میشود.
رنت و کشفلو
حالا چرا آدمها زیر بار قسط میروند؟ جوابش ساده است. همهٔ کسانی که در تورنتو زندگی میکنند باید در یک خانهای زندگی کنند و زندگی در آن خانه هزینه دارد، مثلاً هر ماه باید اجاره بدهند. خیلیها که امکانش را دارند میگویند به جای اینکه هر ماه اجاره بدهیم، قسط خانهٔ خودمان را میدهیم.
بعضیها هم خانه را اجاره میدهند و اینجاست که کلمهٔ رنت یا لیز مطرح میشود. اجارهدادن خودش مسئلهٔ مفصلی است، ولی درآمد ماهانه از اجاره یکی از دلایلی است که خرید خانه را به یک تصمیم درست سرمایهگذاری تبدیل میکند. حساب را ساده نگه داریم: فرض کنید ماهی ۸۰۰ دلار قسط میدهید و اجارهٔ خانه ماهی ۱۰۰۰ دلار است. آن ۲۰۰ دلاری که ته ماه برای شما میماند میشود کشفلو.
این کلمه را زیاد میشنوید. وقتی میگویند کشفلوی این خانه اینقدر است، منظورشان همین عدد است، یعنی آنچه بعد از پرداخت مستاجر و پرداخت به بانک در دست شما میماند. کشفلو میتواند منفی هم باشد. اگر اجاره کم بیاید، ممکن است ماهی ۲۰۰ دلار هم از جیب خودتان روی اجاره بگذارید تا قسط بانک را بدهید.
ایکویتی
برگردیم به همان خانهٔ ۸۰۰ هزار دلاری با ۸۰ هزار دلار پیشپرداخت. یک سال میگذرد و خانه یک میلیون دلار میشود، یعنی ۲۰۰ هزار دلار گران شده است. آن ۸۰ هزار دلاری را که اول گذاشتید از این ۲۰۰ هزار دلار کم کنید، میرسید به ۱۲۰ هزار دلار. در این سناریوی فرضی، ایکویتی این خانه در سال اول ۱۲۰ هزار دلار بود، یعنی مقدار گرانشدن منهای دانپیمنت. همان فرقی که بین پول شما و رشد قیمت خانه وجود دارد.
ایکویتی یکی از اصلیترین دلایلی است که آدمها در بازارهای رو به رشد مثل تورنتو سرمایهگذاری میکنند. دقت کنید که سه یا پنج درصد رشد سالانه به کل ارزش خانه تعلق میگیرد، نه فقط به دانپیمنت شما، و برای همین است که خریدن با قیمت مناسب اینقدر اهمیت دارد. هر وقت خواستید وارد سرمایهگذاری در این بازار شوید، دو چیز را باید دقیق بدانید: کشفلوی خانه چقدر است و ایکویتی چقدر.
داخل قسط ماهانه چه چیزهایی هست
مثال را ساده نگه داشتم، ولی قسط ماهانه معمولاً یک چیز نیست. بخشی از آن ۸۰۰ دلار اصل پولی است که وام گرفتهاید و بخشی سودی است که به وامدهنده میدهید. نسبتش هم ثابت نیست و به قرارداد شما بستگی دارد. ممکن است ۵۰۰ دلارش اصل پول باشد و ۳۰۰ دلارش سود.
روی همینها ممکن است بیمه یا اینشورنس و پراپرتیتکس یا مالیات سالانهٔ ملک هم اضافه شود. خیلی از وامدهندهها این مالیات را خرد خرد در طول سال از صاحبخانه میگیرند که آخر سال مشکلی برای پرداختش نباشد و با حق بیمه هم همین کار را میکنند. بیمه هم برای این است که هزار و یک اتفاق ممکن است بیفتد، سیل بیاید، زلزله بیاید. بیمه همان چیزی است که خیال صاحبخانه را راحت میکند.
مارجین: ارزان بخرید، گران بفروشید
آخرین ایده سادهترین ایده است و بیشتر از همه هم اشتباه فهمیده میشود. خانه هر نوعی که باشد، وقتی خریدنش خوب است که ارزشش از آن مقداری که دارید پولش را میدهید بیشتر باشد، و وقتی فروختنش خوب است که پولی که میگیرید از ارزش خانه بیشتر باشد. این کل ایدهٔ پول درآوردن در این بازار است. سوال اینجاست که این حاشیه چقدر باید باشد، و اسمش مارجین است.
برگردیم به همان ۱۲۰ هزار دلار ایکویتی. این عدد سود خالص نیست و حاشیهٔ سود هم نیست. چون به محض اینکه بخواهید خانه را بفروشید باید هزینههایی بپردازید. ممکن است هزینههای مربوط به وام باشد، پول ایجنت مسکن باشد، پول تعمیرات باشد یا هر هزینهای که تا وقتی خانه فروخته نشده به چشم نمیآید. همهٔ اینها را از ایکویتی کم کنید، آنچه میماند مارجین شماست. برای همین است که پایین خریدن اینقدر مهم است. هرچه قیمت خرید پایینتر باشد، شانس اینکه موقع فروش مارجین واقعی داشته باشید بیشتر میشود.
یک مرور سریع. سینگلفمیلیهوم خانهای است که چیزی به آن نچسبیده و یک خانواده در آن زندگی میکند. مورگیج یعنی وام. دانپیمنت یعنی پولی که خودتان میگذارید. رنت یا لیز یعنی اجاره. کشفلو یعنی آنچه ته ماه دستتان را میگیرد. ایکویتی یعنی گرانشدن منهای دانپیمنت و مارجین یعنی ایکویتی منهای هزینههای فروش. اگر به این کلمهها مسلط باشید، در شروع سرمایهگذاری مسکن چند ماه جلو میافتید. اگر دوست دارید دربارهٔ خرید خودتان صحبت کنیم، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید
سوالات متداول
فرق ایکویتی با مارجین چیست؟
ایکویتی یعنی مقدار گرانشدن خانه منهای دانپیمنتی که گذاشتهاید. در مثال خانهٔ ۸۰۰ هزار دلاری با ۸۰ هزار دلار پیشپرداخت که بعد از یک سال یک میلیون دلار میشود، ایکویتی ۱۲۰ هزار دلار است. مارجین آن چیزی است که بعد از کسر هزینههای فروش، مثل هزینههای وام، حقالزحمهٔ ایجنت و تعمیرات، از این ایکویتی باقی میماند.
آیا کشفلو میتواند منفی باشد؟
بله. کشفلو یعنی اجاره منهای قسط. اگر اجاره ماهی ۱۰۰۰ دلار و قسط ۸۰۰ دلار باشد، کشفلو ماهی ۲۰۰ دلار است. اگر اجاره کفاف قسط را ندهد، ممکن است هر ماه از جیب خودتان مبلغی، مثلاً ۲۰۰ دلار، روی آن بگذارید و این یعنی کشفلوی منفی.
قسط ماهانهٔ مورگیج از چه چیزهایی تشکیل شده است؟
بخشی از قسط اصل پولی است که وام گرفتهاید و بخشی سودی است که به وامدهنده میدهید، و نسبت این دو به قرارداد شما بستگی دارد. مثلاً از یک قسط ۸۰۰ دلاری ممکن است ۵۰۰ دلار اصل پول و ۳۰۰ دلار سود باشد. بسیاری از وامدهندهها مالیات ملک و بیمهٔ خانه را هم خرد خرد در طول سال کنار قسط میگیرند.