پیشفروش؛ بلای جان بازار مسکن تورنتو
خیلیا هستن که به من زنگ میزنن و میگن یه چیز مشترک: ما پیشخرید کردیم، الان نزدیک کلوزینگمونه و نمیدونیم باید چیکار کنیم. تو این مقاله میخوام مستقیم به این سؤال جواب بدم. اگه کسی پیشخرید کرده، چه راههایی پیش روشه تا از این مرحله رد شه؟ این مقاله برای اونایی هم که میخوان اساینمنت بخرن مفیده، چون بهشون کمک میکنه ببینن قراره وارد چه بازاری بشن.
من مجتبی عسگریانم، مشاور ارشد املاک تو تورنتو و رتبه ۴۷ کمپانی ریمکس تو دنیا. ممنونم که کانال تیم عسگریان رو دنبال میکنید. صحبت درباره مشکلات پیشخرید دیگه تکراری شده، و بهخصوص اگه تو این یکی دو سال کانال من رو دنبال کرده باشین، بارها شنیدین چرا بهتره تو این بازار پیشخرید نکنیم و دنبال بازار ریسل باشیم.
بازار کاندو همین الان
میدونیم بازار کاندو بازار آرومیه. تعداد زیادی کاندو تو جیتیای هست که برای فروش گذاشتن و خریداری براشون نیست. پس الان اصلاً وقت خوبی برای فروختن کاندو نیست. ولی سؤال اصلی اینه: بین نگه داشتن یه پیشخرید یا فروختنش از طریق اساینمنت، کدوم ضررش کمتره؟
فروش اساینمنت
اول بریم سراغ اساینمنت. اولین نکته اینه که فروختن اساینمنت اصلاً کار آسونی نیست. ساده بخوام بگم، اصلاً شبیه خرید و فروشهای عادی یا همون بازار ریسل نیست. یه تجربه کاملاً متفاوته. برای همین درصد زیادی از خریدارا واقعاً ترجیح میدن درگیر این موضوع نشن. همین خودش بهتنهایی میتونه کلی از قیمت واحد رو پایین بیاره.
فرض کن یه آدمی باید کلی کاندوی آمادهی بدون شرط رو رها کنه و بیاد یه اساینمنت بخره و وارد ماجرای حقوقیش بشه. طبیعیه که باید خیلی بهلحاظ مالی براش صرفه داشته باشه. تجربهی من میگه اگه تو شرایطی باشی که مجبوری اساینمنت رو بفروشی، شاید ناچار شی حدود ۲۰ درصد زیر قیمت بفروشی و عدد رو بیاری پایین. شاید اونوقت ضرر نکرده باشی. پس باید چیکار کرد؟ یا ارزون بفروشی، یا حساب کتاب کنی و ببینی میصرفه که کاندو رو نگه داری یا نه.
قدم اول: برو سراغ وامدهنده
اینجا قدم اول اینه که برو سراغ مورگیج بروکر یا بانک. خودت چیزی رو حساب کتاب نکن. مدارک رو بده به مشاور وام یا کارشناس بانک و اون بهت بگه چقدر میتونی وام بگیری. این کلاً برای هر خرید خونهای قدم اوله و اینجا هم مستثنا نیست. جوابی که اون وامدهنده بهت میده خیلی تعیینکنندهست. یه وقت میبینی با ۲۰ درصد پیش یه وام مسکن متغیر میتونی بگیری، یه وقت هم میبینی نه، اپروو نمیشی.
بعضی وقتا این اپروو نشدن بهخاطر شرایط خودته. بعضی وقتا بانکها کارشناس رسمی میفرستن برای قیمتگذاری کاندویی که پیشخرید کردی. امروز تو بازار پریکانستراکشنی که داره به کلوزینگ میرسه، خیلی از پروژهها هستن که متأسفانه قیمتشون از ریسل خیلی بالاتر بوده، و امروز کارشناس بانک اون پروژه رو به قیمتی که خریدی اپرایز نمیکنه.
فاصلهی اپرایزال، با عدد
فرض کن رفتی تو دانتان تورنتو یه کاندوی یکخوابه خریدی ۶۵۰ هزار دلار بدون پارکینگ. یعنی حدود ۱۳۰۰ دلار پر اسکور فیت برای یه کاندوی ۵۰۰ اسکور فوتی تو دانتان. امروز تو بخش ریسل کاندوهای مشابه ارزونتر دارن فروش میرن، و رو ۵۰۰ اسکور فیت میشه چند ده هزار دلار ارزونتر. پس تو خریدی ۶۵۰ هزار دلار، ولی اگه اون کاندو امروز تو بازار ریسل باشه ارزشش خیلی پایینتر میاد، و کارشناس بانک میاد میگه این قیمتی که از بیلدر خریدی گرون بوده. ساده بگم: کارشناس بانک قیمتی که خریدی رو قبول نمیکنه و قیمت پایینتر میذاره. یعنی باید مابهالتفاوت بیشتری رو نقد بدی.
حالا یه سری بانکها تو این پروژههای پریکانستراکشن اومدن بهاصطلاح بلنکد مورگیج یا بلنکد اپریزال دادن. یعنی چی؟ مثلاً بانک آربیسی با اون دولپر نگوشیت کرده و گفته من قیمت نهاییای که شما به مشتریات فروختی رو قبول میکنم، یعنی اپرایزر نمیفرستم. یعنی این کاندوی یکخوابهی بدون پارکینگ رو ازت ۶۵۰ هزار دلار قبول میکنه. پس اگه بری سراغ آربیسی، قیمتی که بانک در نظر میگیره ۶۵۰ هزاره، ولی اگه بری سراغ تیدی، این عدد پایینتر میشه. پس بهتره وام رو از بانکی بگیری که قیمت رو قبول میکنه. این یه استپ خیلی مهمه: باید بدونی پروژه با چه بانکی کار میکنه و چه بانکی بلنکد اپریزال براش تعریف کرده. یه وقت هم هست که بهخاطر شرایط مالی خودت اپروو نمیشی، که اونوقت باید بری سراغ بیلندر و وامهایی با بهرهی بالاتر.
حساب کتاب کلوز کردن
این اولین حساب کتابیه که باید انجام بدی. عددی که وامدهنده بهت اعلام میکنه رو بگیر و ببین کلوز کردن خونه و وام دادن سالیانه چقدر برات هزینه داره. هزینه هم فقط قسط نیست. مثلاً برای یه کاندوی حدود ۶۰۰ هزار دلاری میتونی ۲۲۰۰ اجاره بگیری، و وقتی هزینههای کلی خونه رو حساب کنی، حدود ۱۲۰۰ تا ۱۴۰۰ دلار در ماه ضرر داری. تو ۴ سال این یه ضرره، ولی یه بخش بزرگش اصل پول خودته، پس ضرر خالص از چیزی که بهنظر میاد کمتره. سرانگشتی، کلوز کردن این خونه سالی چند هزار دلار ضرر واقعی برات داره.
البته این یه پیشفرضی داره: ما نیومدیم اون آکیوپنسی فی و اون دورانی که قبل از گرفتن وام و سند زدنه رو حساب کنیم. صریح بگم: آکیوپنسی هزینهش از خود مورگیج بالاتره و این حساب کتاب رو بدتر میکنه. حالا اینو مقایسه کن با راه اساینمنت، که شاید بالای ۱۲۵ هزار دلار از دست بدی. تو یه بازهی ۴ ساله این خیلی بیشتر از اون عدد کمتریه که با هم حساب کردیم. منتها گاهی واقعاً امکانش نیست که آدم وام بگیره، بهخاطر اپرایزال یا شرایط شغلی، یا اگرم وام بگیره ممکنه نتونه از پس قسطش بربیاد. اینجاست که مسئله شخص به شخص فرق میکنه.
هر کاری کردی، رها نکن
بهطور کلی اگه بتونی وام بگیری، کاندو رو کلوز کنی و برای چند سال آینده نگهش داری، ممکنه تصمیم بهتری گرفته باشی. سعی کن با مشورت گرفتن از مشاورهای خوب این کارو بکنی و امیدوار باش که کاندوت زودتر از انتظارت گرون بشه. یه توصیهی برادرانه هم اینه: اصلاً و ابداً به این فکر نکن که کاندو رو رها کنی. یعنی کلوزش نکنی و ولش کنی بره. حتماً یکی از این دو راه رو برو: یا کلوز کن، یا با اساینمنت و با ضرر بفروش.
چون اگه رها کنی و هیچ کاری نکنی، تهش ممکنه برات گرفتاری مالی و حقوقی داشته باشه. یعنی چی؟ یعنی بیلدر، همون دولپر، نمیاد ولت کنه. اگه اونا بدونن تو استی داری، خونهای داری، مالی داری، ملکی داری، سیوینگی داری، برای دولپر وکیل کارمندشه و هزینهی اضافهای نداره. اولین کاری که میکنن اینه که ازت شکایت میکنن، نوتیس آف کلیم بهت میدن و میرن دنبال اینکه تو دادگاه حکم برنده شدن بگیرن. بارها و بارها تو گذشته این اتفاق افتاده و دولپرا بردن. پس تقریباً همیشه سازنده برندهی این دادگاه میشه، و وقتی ببرن میرن سراغ هرچی داری: درآمدت، ملک دومت، داراییهات. روش لین میذارن، مجبورت میکنن بفروشی و ضرر و زیانشون رو ازت میگیرن. بهت قول میدم جریمه و هزینهی خیلی بیشتری میدی.
یه حرف با خریدارای آینده
پیشخرید یه خرید ریسکیه و بعضی وقتا میتونه خیلی گرون باشه، بهخصوص تو این بازاری که میشه کاندوی آماده رو حسابی ارزون خرید. ممکنه به صلاحت نباشه که خودت رو درگیر پیشخرید کنی. امیدوارم این توضیحات به دردت خورده باشه. اگر دوست دارید برای شرایط خودتان یک پاسخ روشن بگیرید، فرم زیر را پر کنید و یک مشاورهی رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
کاندوی پیشخریدم رو اساینمنت بفروشم یا کلوز کنم؟
بستگی به حساب کتاب خودت داره. فروش اساینمنت سخته و بیشتر خریدارا تخفیف زیاد میخوان، اغلب حدود ۲۰ درصد زیر بازار، که میتونه یه ضرر چند ده هزار دلاری باشه. اگه بتونی وام بگیری و از پس نگه داشتن کاندو برای چند سال بربیای، معمولاً کلوز کردن ضررش کمتره. قبل از تصمیم با یه مشاور خوب و یه کارشناس وام مشورت کن.
چرا بانک کاندوم رو به قیمتی که از بیلدر خریدم اپرایز نمیکنه؟
تو خیلی از پروژههای پریکانستراکشن امروز، قیمت بیلدر خیلی بالاتر از ارزش ریسل امروز بوده، برای همین کارشناس بانک واحد رو پایینتر از چیزی که دادی قیمت میذاره. این فاصله یعنی باید مابهالتفاوت بیشتری رو نقد بدی. بعضی بانکا با دولپر بلنکد اپریزال نگوشیت کردن و قیمت بیلدر رو قبول میکنن، پس میارزه بفهمی پروژه با کدوم بانک کار میکنه.
اگه کاندوی پیشخریدم رو رها کنم چی میشه؟
این کارو نکن. بیلدر ولت نمیکنه: ازت شکایت میکنه، نوتیس آف کلیم میفرسته و تو بیشتر موارد تو دادگاه میبره. وقتی برد، میتونه رو داراییهات لین بذاره، مجبورت کنه ملک دیگهات رو بفروشی و ضرر و زیانش رو ازت بگیره، بهعلاوه جریمه و هزینهی اضافه. رها کردن تقریباً همیشه گرونترین گزینهست.