در دسامبر ۲۰۲۵، بودجهٔ ۲۰۲۶ کانادا پول فدرال را همزمان در سه مسیر گذاشت: ساختن کشور، دفاع از کشور و ساختن مسکن. حدود ۲۸۰ میلیارد دلار در پنج سال که ۲۵ میلیارد دلار آن سهم مسکن بود. در همان هفته‌ها کاهش نرخ بهره بالاخره در آمار واقعی وام مسکن دیده شد، نه فقط در پیش‌بینی‌ها.
مجتبی عسگریان مشاور و بروکر املاک در تورنتو و عضو ریمکس است، با رتبهٔ ۴۷ این کمپانی در دنیا، و خبرهای بودجهٔ فدرال معمولاً خیلی زودتر از آنکه به یک کارگاه ساختمانی برسد، به قسط ماهانهٔ مشتریان او می‌رسد. پس بهتر است این دو را از هم جدا کنیم: آنچه بودجه برای پنج سال وعده می‌دهد و آنچه واقعاً در پایان ۲۰۲۵ در نرخ بهره اتفاق افتاد.
بودجهٔ ۲۰۲۶ در عمل به دنبال چه بود؟
ایدهٔ اصلی این بود که دولت خرج خودش را کم کند و بیشتر روی ساختن کشور سرمایه‌گذاری کند. حدود ۷۵ درصد اقدامات بودجهٔ ۲۰۲۶ پاسخی به شوک‌های بزرگ اقتصاد جهانی تعریف شده بود، و این خودش اعتراف صریحی است به اینکه تنش‌های بین‌المللی در سال‌های منتهی به پایان ۲۰۲۵ چقدر بر زندگی مردم کانادا اثر گذاشته بود. حدود ۴۲ درصد بودجه به حفاظت از حاکمیت کشور رفت: افزایش بودجهٔ دفاعی، واکنش به تعرفه‌ها و ساختن اقتصادی مقاوم‌تر. حدود ۳۶ درصد هم برای پایین آوردن هزینه‌های زندگی مردم بود.
فهرست سرمایه‌گذاری‌ها بلند و فیزیکی بود: بندرها، فرودگاه‌ها، پروژه‌های انرژی پاک، شبکه‌های برق، حمل‌ونقل و مواد معدنی حیاتی. منطق پشت آن هم صریح گفته شد. در پایان سال ۲۰۲۵ کانادا دیگر آمریکا را شریکی مطمئن نمی‌دید و میخواست وابستگی‌اش را کم کند، با این هدف که صادرات غیرآمریکایی را تا ده سال آینده دو برابر کند. خریدهای دولتی به سمت شرکت‌های کانادایی هدایت شد و سرمایهٔ قابل‌توجهی به هوش مصنوعی، کوانتوم و خودروسازی برقی رسید. یک تغییر ساختاری از هر ردیف بودجه‌ای مهم‌تر بود: جدا کردن هزینه‌های جاری از سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت، که تأمین مالی پروژه‌های ملی را آسان‌تر می‌کند.
بیست‌وپنج میلیارد دلار برای مسکن و بازگشت به سطح ساخت ۲۰۱۹
برنامهٔ مسکن عدد مشخصی داشت، که کمتر از آنچه باید رخ می‌دهد. در بودجهٔ ۲۰۲۶ هدف این بود که ساخت خانههای مقرونبهصرفه به سرعت سال ۲۰۱۹ برگردد: از حدود ۲۸۰ هزار واحد در سال به چیزی بین ۴۳۰ تا ۴۸۰ هزار واحد در سال. مبلغ ۲۵ میلیارد دلار پشت این هدف، برنامه‌های موجود، طرح بیلد کانادا هومز و اقدامات مالیاتی را پوشش می‌داد.
روش کار به اندازهٔ پول جالب بود. در بودجهٔ ۲۰۲۶ قرار بود روشهای ساخت مدرن زمان ساخت را تا ۵۰ درصد، هزینه را حدود ۲۰ درصد و انتشار گازهای گلخانه‌ای را هم حدود ۲۰ درصد کم کند. دولت فدرال هم قرار نبود همهٔ بار را خودش بردارد. ساختار این بود که فدرال پول اولیه را بدهد و بیلدرها و صندوق‌ها بقیهٔ سرمایه را بیاورند تا حجم ساخت‌وساز چند برابر شود. اما دربارهٔ زمان باید واقع‌بین بود. در پایان سال ۲۰۲۵ این‌ها هدف بودند، نه خانهٔ ساخته‌شده. عددی که در یک بودجه اعلام می‌شود، چند سال طول می‌کشد تا به کلید خانه تبدیل شود.
عقبافتادگی وام مسکن برای اولین بار در سه سال کم شد
این همان خبر خوبی است که واقعاً به زندگی خانوارها رسید. در سهماهٔ دوم سال ۲۰۲۵ و برای اولین بار در سه سال گذشته، سهم وام‌های مسکن عقب‌افتاده در کانادا پایین آمد. شرکت وام مسکن کانادا نرخ عقبافتادگی را در همان سه‌ماه معادل ۰.۲۲ درصد اعلام کرد، زیر یک درصد و کمتر از ۰.۲۳ درصد سهماهٔ اول سال ۲۰۲۵.
این حرکت کوچکی است و جهتش مهم است. نرخ بهره سال‌ها بالا بود و فشار روی خانوارها دیده می‌شد. کاهش نرخ عقبافتادگی می‌گوید وام‌گیرنده‌ها با ارزانتر شدن وام کمی نفس کشیدند. یک نکتهٔ مهم هم کنار این عدد می‌نشیند: در سال ۲۰۲۵ اونتاریو و بریتیش کلمبیا شبیه بقیهٔ کشور نبودند. هر دو بازارهای داغ و سرمایه‌گذاری هستند و میانگین ملی بخش زیادی از فشار محلی در آن‌ها را پنهان می‌کند.
استطاعت خرید در کانادا و آمریکا بهتر شد
گزارش یک بانک در همان دوره دو کشور را مقایسه کرد و به نتیجه‌ای منطقی رسید: افت قیمت‌ها به‌علاوهٔ ارزانتر شدن هزینهٔ وام، خرید خانه را در هر دو سوی مرز آسان‌تر کرد. در سمت آمریکا، نمودارها استطاعت خرید را در پایان ۲۰۲۵ در بهترین وضعیت سه سال گذشته نشان می‌دادند. در سمت کانادا، همان شاخص در طول سال ۲۰۲۴ نزدیک به ۱۰ واحد بهتر شد.
هیچ‌کدام از این‌ها به معنی ارزان شدن مسکن نیست. به این معنی است که در پایان سال ۲۰۲۵ فاصلهٔ بین درآمد یک خانوار و هزینهٔ وام، از یک نقطهٔ شروع بسیار بد، کمی کمتر شده بود. اگر شما همان خانوار باشید، این کمی هم ارزش دارد.
این بودجه برای خریدار تورنتویی چه معنایی داشت؟
راه عملی خواندن یک بودجهٔ فدرال به‌عنوان خریدار این است که از عددهای تیتروار عبور کنید و بپرسید کدام بخش آن داخل افق پنج‌سالهٔ خودتان می‌نشیند. رقم ۲۸۰ میلیارد دلار و هدف ۴۳۰ تا ۴۸۰ هزار واحد، داستانی در مقیاس یک دهه است و هرگز قرار نبود قیمت یک خانه در تورنتو را در بهار ۲۰۲۶ عوض کند. داستان نرخ بهره عوض می‌کند. این تفاوت سیاستی است که تماشا می‌کنید با سیاستی که بر اساسش تصمیم می‌گیرید.
پس توصیهٔ صادقانه در پایان سال ۲۰۲۵ این بود: اهداف ساخت‌وساز را دلیلی برای خوش‌بینی میان‌مدت دربارهٔ عرضه بدانید، و آمار عقبافتادگی وام و استطاعت خرید را شاهدی بر اینکه ریاضی قسط ماهانهٔ خودتان واقعاً کمی بازتر شده. قبل از هر چیز این ریاضی را روی درآمد و امنیت شغلی خودتان حساب کنید. بازاری که از دوران اوج فشار نرخ بهره در سه سال قبل آسان‌تر شده، همچنان بازاری است که بودجهٔ کشیده‌شده را جریمه می‌کند.
اگر می‌خواهید این محاسبه روی شرایط خودتان انجام شود، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید تا با هم عددها را مرور کنیم. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
بودجهٔ ۲۰۲۶ کانادا چه مقدار برای مسکن کنار گذاشت؟
بودجهٔ ۲۰۲۶ مبلغ ۲۵ میلیارد دلار برای بخش مسکن تعیین کرد. این پول میان برنامه‌های موجود، طرح بیلد کانادا هومز و اقدامات مالیاتی تقسیم شد. این رقم بخشی از برنامهٔ بزرگ‌تری حدود ۲۸۰ میلیارد دلار در پنج سال بود که زیرساخت، بهره‌وری، دفاع و مسکن را با هم پوشش می‌داد.
آیا کاهش نرخ بهره در سال ۲۰۲۵ به وامگیرندگان کانادایی کمک کرد؟
بله و این کمک قابل اندازهگیری بود. شرکت وام مسکن کانادا نرخ عقبافتادگی وام مسکن را در سهماهٔ دوم سال ۲۰۲۵ معادل ۰.۲۲ درصد گزارش کرد، در مقابل ۰.۲۳ درصد در سهماهٔ اول. این نخستین کاهش در سه سال گذشته بود و همچنان زیر یک درصد ماند، نشانهای از اینکه با ارزانتر شدن وام، خانوارها کمی نفس کشیدند.
دولت فدرال میخواست سالانه چند خانه ساخته شود؟
هدف بودجهٔ ۲۰۲۶ بازگرداندن ساخت خانههای مقرونبهصرفه به سطح سال ۲۰۱۹ بود. در عمل یعنی حرکت از حدود ۲۸۰ هزار واحد در سال به چیزی بین ۴۳۰ تا ۴۸۰ هزار واحد در سال، بخشی با روشهای ساخت مدرن و بخشی با ورود سرمایهٔ خصوصی در کنار پول فدرال.