قسطها حدود ۲۰ درصد بیشتر شده؛ چرا کاناداییها خانهشان را نمیفروشند؟
تا آگوست ۲۰۲۶، بیشتر کسانی که در کانادا وام مسکن خود را تمدید میکنند بین ۱۶ تا ۲۸ درصد قسط ماهانه بیشتری میپردازند، اما اکثریت قاطع به همین دلیل خانهشان را نمیفروشند. اول از سفر، رستوران و خریدهای غیرضروری کم میکنند. پروندههای فروش اجباری بیشتر شده، ولی تقریباً همیشه علت اصلی از دست دادن شغل یا یک سرمایهگذاری شکستخورده است، نه خودِ تمدید.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و مدیر تیم عسگریان. این روزها تمدید وام تقریباً هر روز روی میز من است. اینجا میگویم آمار چه میگوید، مردم واقعاً چه میکنند، و به مشتریهایی که تاریخ تمدیدشان نزدیک است چه توصیهای میکنم.
چرا موج تمدید وام مسکن حالا به اوج رسیده
برگردیم به سالهای ۲۰۲۰، ۲۰۲۱ و اوایل ۲۰۲۲. آن دوره یکی از شلوغترین دورانهای بازار وام مسکن در تاریخ کانادا بود. تعداد بیسابقهای از مردم خانه خریدند و وام گرفتند و نرخ بهره هم در پایینترین سطح خودش بود. خیلیها وام پنجساله با نرخ ثابت گرفتند، نرخهایی مثل ۱.۵، ۲ و نهایتاً ۲.۵ درصد. در کانادا بیشتر مردم وام دوساله، سهساله یا پنجساله میگیرند. وام دهساله از نظر تئوری وجود دارد اما تقریباً کسی سراغش نمیرود، پس عملاً بیشتر وامها بعد از چند سال باید تمدید شوند.
حالا رسیدهایم به سال ۲۰۲۶، دقیقاً زمانی که بخش بزرگی از آن وامهای ارزان به پایان میرسد. این موج چند ماه پیش از نگارش این مطلب در آگوست ۲۰۲۶ شروع شده، احتمالاً اوجش حوالی زمستان پیشِ رو خواهد بود و بعد تا اواسط سال آینده فروکش میکند. تمدید هیچوقت تمام نمیشود، فقط حجمش خیلی کمتر میشود تا چند سال بعد که موج جدیدی شکل بگیرد.
قسطها واقعاً چقدر بیشتر شده
کسی که در سال ۲۰۲۱ یا اوایل ۲۰۲۲ با نرخ حدود ۲ درصد وام گرفته، امروز باید با نرخی حدود ۴ درصد یا کمی بیشتر تمدید کند. یک گروه دیگر هم هست که مسیرش برعکس است: کسانی که در سال ۲۰۲۳ و در اوج نرخهای بهره وارد بازار شدند و خیلیهایشان با نرخ ۵.۵ تا ۶ درصد وام دو یا سهساله گرفتند. آنها نرخ پایینتری خواهند گرفت. اما چون تعداد وامهای سال ۲۰۲۱ خیلی بیشتر بوده، در مجموع بیشتر کسانی که الان درگیر تمدید هستند افزایش نرخ را تجربه میکنند.
برای بیشتر خانوادهها پرداخت ماهانه چیزی بین ۱۶ تا ۲۸ درصد بیشتر شده است. این عدد برای همه یکسان نیست. بستگی دارد که قبلاً اضافهپرداخت انجام داده باشند یا نه، نرخ قبلی وامشان چه بوده، چقدر از اصل بدهی را کم کردهاند و چند عامل دیگر. اما بهطور کلی افزایش حدود ۲۰ درصد برای خیلی از خانوادهها اتفاق افتاده و ۲۰ درصد واقعاً عدد کوچکی نیست. وقتی قسط وام اینقدر بالا میرود، فشار مالی کاملاً محسوس است.
چرا صاحبخانهها نمیفروشند
شاید انتظار داشته باشید این فشار مردم را از خانههایشان بیرون بیندازد. این اتفاق نیفتاده است. تقریباً هیچ موج گستردهای از فروش اجباری دیده نمیشود. بیشتر مردم تصمیم گرفتهاند خانهشان را نگه دارند، حتی اگر قسط ماهانهشان ۱۸ تا ۲۰ درصد بیشتر شده باشد. خیلیها ناراضیاند. خیلیها از این افزایش هزینه عصبانیاند. با این حال حاضر نیستند خانهشان را بفروشند.
به زبان ساده، مردم ترجیح میدهند از بخشهای دیگر زندگیشان کم کنند تا خانهشان را از دست بدهند. بودجه تفریح کمتر میشود، سفر کمتر میروند، رستوران کمتر میروند، خریدهای غیرضروری حذف میشود، اما خانه همچنان اولویت اصلی باقی میماند. مهمترین درسی که بازار تا امروز داده همین است: خانوادههای کانادایی حاضرند فشار مالی زیادی را تحمل کنند تا خانهشان را حفظ کنند.
فروش اجباری کی واقعاً اتفاق میافتد
این به آن معنا نیست که پاور آف سیل و پروندههای مصادره ملک وجود ندارد. تعداد این پروندهها نسبت به قبل بیشتر هم شده. اما وقتی پروندهها را بررسی میکنند، معمولاً علت اصلی فقط افزایش قسط نیست. تقریباً همیشه یک اتفاق بزرگ دیگر هم کنارش هست. یکی شغلش را از دست داده. یکی ملکی خریده که قرار بوده به دانشجوها اجاره بدهد و حالا مستأجری پیدا نمیکند. یکی چند کاندوی پیشفروش خریده و حالا با کاهش قیمت و مشکلات کلوزینگ روبهرو است. یکی خانهای دارد که ارزشش بهشدت افت کرده.
فرض کنید کسی یک خانه ۲ میلیون دلاری خریده که امروز ارزشش به ۱ میلیون و ۴۰۰ هزار دلار رسیده، در حالی که هنوز ۱ میلیون و ۵۰۰ هزار دلار وام دارد. اگر همزمان شغلش را هم از دست بدهد، کنار گذاشتن ملک بیشتر شبیه یک تصمیم است تا یک شکست. پس فروش اجباری امروز معمولاً ترکیبی از چند مشکل همزمان است: از دست دادن درآمد، افت شدید ارزش ملک، خالی ماندن واحدهای سرمایهگذاری، یا تغییر اساسی در شرایط زندگی. اگر در ماههای آینده نرخهای بهره دوباره بهشکل قابل توجهی بالا برود و وامهای جدید با نرخهای بالای ۵ درصد ارائه شود، شرایط میتواند کاملاً تغییر کند. اما بر اساس شرایط آگوست ۲۰۲۶، موج تمدید بهتنهایی موج گسترده فروش خانه ایجاد نکرده است.
آنچه پیش از تمدید به مشتریهایم میگویم
طبق مقررات زمان نگارش این مطلب در آگوست ۲۰۲۶، اگر موقع تمدید بخواهید وام فعلیتان را با همان مبلغ باقیمانده و همان دوره بازپرداخت به یک وامدهنده فدرال دیگر منتقل کنید، لازم نیست دوباره تست استرس فدرال را بدهید. این تغییر جابهجایی بین بانکها و وامدهندهها را در زمان تمدید راحتتر کرده و دست شما را برای پیدا کردن نرخ بهتر بازتر میگذارد.
مؤسسه مالی شما باید حداقل ۲۱ روز پیش از پایان دوره وام، اطلاعات تمدید را برایتان بفرستد؛ معمولاً شامل نرخ پیشنهادی جدید، مبلغ باقیمانده وام و تاریخ پایان دوره فعلی. دریافت این نامه به این معنی نیست که باید همان پیشنهاد را قبول کنید. یکی از اشتباههای رایج این است که افراد اولین نرخ پیشنهادی بانک خودشان را امضا میکنند، در حالی که نرخ اولیه لزوماً بهترین نرخ نیست. پیشنهاد چند بانک یا مؤسسه مالی دیگر را هم بگیرید یا با یک مارگیج بروکر دارای مجوز صحبت کنید. وقتی پیشنهاد بهتری از جای دیگر داشته باشید، قدرت مذاکرهتان با بانک فعلی هم بیشتر میشود.
نامه تمدید را هم نادیده نگیرید. اگر هیچ قرارداد جدیدی امضا نکنید، بعضی وامدهندهها ممکن است وام شما را بهصورت خودکار وارد یک دوره جدید کنند، با نرخی که اصلاً بهترین گزینه بازار نیست. پیشنهاد من این است که حدود ۱۲۰ روز، یعنی تقریباً چهار ماه پیش از تاریخ سررسید، بررسی بازار را شروع کنید. بعضی وامدهندهها در این بازه ریت هولد میدهند، یعنی میتوانید نرخی را برای مدتی نگه دارید و اگر نرخها بالا رفت همچنان از نرخ قبلی استفاده کنید. زمان تمدید فرصت خوبی برای کاهش اصل وام هم هست: بسته به شرایط قراردادتان ممکن است بتوانید مبلغ قابل توجهی را یکجا روی اصل بدهی بپردازید بدون اینکه جریمه بازپرداخت زودهنگام شامل حالتان شود، و این یعنی بهره کمتر و احتمالاً قسط پایینتر در دوره بعد.
اگر تمدید وامتان نزدیک است، فقط منتظر نامه بانک نمانید. برای گرفتن نظر دوم روی اعداد خودتان، یا اگر بین نگه داشتن، ریفاینانس و فروش مردد هستید، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاوره رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
قسط وام مسکن در کانادا هنگام تمدید چقدر بیشتر میشود؟
برای بیشتر خانوادههایی که تا آگوست ۲۰۲۶ وامشان را تمدید میکنند، قسط ماهانه ۱۶ تا ۲۸ درصد بالاتر رفته و افزایش حدود ۲۰ درصد رایج است. کسی که در سال ۲۰۲۱ با نرخ حدود ۲ درصد وام گرفته، حالا با نرخی حدود ۴ درصد یا کمی بیشتر تمدید میکند. در مقابل، وامگیرندگان سال ۲۰۲۳ که با نرخ ۵.۵ تا ۶ درصد قرارداد بسته بودند، با نرخ پایینتری تمدید میکنند.
آیا کاناداییها به خاطر بالا رفتن قسط وام خانهشان را میفروشند؟
عمدتاً نه. حتی با قسط ۱۸ تا ۲۰ درصد بیشتر، اکثریت قاطع خانهشان را نگه میدارند و به جای آن از سفر، رستوران و خریدهای غیرضروری کم میکنند. تعداد پروندههای پاور آف سیل بیشتر شده، اما بهندرت فقط تمدید وام علت آن است.
چند وقت پیش از سررسید باید کار تمدید وام را شروع کنم؟
حدود ۱۲۰ روز، یعنی تقریباً چهار ماه پیش از تاریخ سررسید. وامدهنده موظف است حداقل ۲۱ روز پیش از پایان دوره اطلاعات تمدید را برایتان بفرستد، اما آن نامه یک پیشنهاد است نه حکم قطعی. شروع زودهنگام این امکان را هم میدهد که از ریت هولد وامدهندههایی که این گزینه را ارائه میدهند استفاده کنید.