سال نو، نرخ‌های تازه‌ی وام: تمدید واقعاً چقدر برایتان آب می‌خورد

سال ۲۰۲۵ دارد به پایان خودش نزدیک می‌شود و اگر بخواهیم یک اتفاق مهم امسال را نام ببریم، همان کاهش نرخ‌های بهره بود. بانک مرکزی تا آخرین جلسه‌ی امسال نرخ‌ها را کاهش داد و نرخ پایه‌ی بهره روی ۲.۲۵ درصد ایستاد.

این روزها بیشترین سوالی که از کلاینت‌ها می‌شنوم درباره‌ی تمدید وام‌هاست. اگر وام شما در حال تمدید است و نرخ جدیدتان بالاتر از پنج سال پیش است، واقعاً چه اتفاقی برای قسط ماهانه‌تان می‌افتد؟ بگذارید با اعداد واقعی توضیح دهم. من مجتبی عسگریانم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبه‌ی ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا.

چرا تمدید وام حالا مهم‌ترین موضوع است

دوره‌ی وام‌های مسکن در کانادا معمولاً چهار یا پنج ساله است و همین زمان‌بندی مهم است. سال‌های ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲ سال‌هایی بود که نرخ وام مسکن واقعاً پایین بود. می‌شد بین ۱.۵ تا ۲.۵ درصد وام گرفت. خیلی‌ها از این فرصت استفاده کردند و خانه خریدند، و دقیقاً به همین دلیل است که الان همه جا حرف از تمدید است.

یک نکته‌ی دیگر هم هست. اگر بین سال ۲۰۲۱ تا اوایل ۲۰۲۲ خانه خریده باشید، ممکن است ارزش خانه‌تان امروز کمی کمتر از قیمت خریدتان باشد. اگر قصد دارید بلندمدت آنجا زندگی کنید شاید خیلی مهم نباشد. ولی اگر به فروش فکر می‌کنید، این یک مسئله‌ی جدی است و باید برایش برنامه داشته باشید.

خبر خوب درباره‌ی جایی که نرخ‌ها ایستادند

خبر خوب این است که نرخ‌ها آن‌قدری که ترسش بود بالا نرفت. خیلی‌ها نگران بودند که امسال و سال بعد وام‌های ۶ درصد و بالاتر ببینیم. اگر این اتفاق می‌افتاد، تعداد زیادی از صاحب‌خانه‌ها سرِ تمدید با یک تصمیم سخت روبه‌رو می‌شدند یا خانه‌شان را برای فروش می‌آوردند. خوشبختانه این‌طور نشد.

بله، وام‌ها از پنج سال پیش گران‌تر شدند، ولی چند برابر نشدند. حالا که آخر ۲۰۲۵ هستیم و وارد ۲۰۲۶ می‌شویم، چیزی که از کلاینت‌ها می‌بینم این است که تمدیدها بین ۳.۵ تا ۴ درصد انجام می‌شود. این محدوده هم برای وام‌های اینشورد (کمتر از ۲۰ درصد پیش‌پرداخت) صدق می‌کند هم برای وام‌های کانونشنال (بالای ۲۰ درصد)، چه خانه‌ی اجاره‌ای چه خانه‌ای که خودتان در آن زندگی می‌کنید.

یک وام ۸۰۰ هزار دلاری واقعاً چه شکلی است

بگذارید ملموسش کنم. یک وام ۸۰۰ هزار دلاری با دوره‌ی بازپرداخت ۲۵ ساله و نرخ ۲ درصد را در نظر بگیرید. قسط ماهانه‌اش ۳۳۹۳ دلار بود. حالا فرض کنید امسال تمدید می‌کنید و از ۲ درصد می‌روید به حدود ۳.۸ درصد، یعنی تقریباً دو برابر. چون در این پنج سال بخش خوبی از اصل وام را کم کردید، قسط جدید حدود ۳۸۱۰ دلار می‌شود. یعنی حدود ۴۱۷ دلار در ماه بیشتر، یا حدود ۱۲.۳ درصد. کم نیست، ولی قابل مدیریت است.

حالا پول شما کجا خرج می‌شود

این همان بخشی است که بیشتر آدم‌ها از آن غافل‌اند. در پنج سال اول با آن نرخ پایین، حدود ۷۸ درصد قسط‌های شما مستقیم رفته روی اصل وام و فقط ۲۲ درصد بابت سود بوده. این غیرعادی است و هدیه‌ی پول ارزان است. بعد از تمدید این معادله عوض می‌شود. حتی بعد از اینکه در پنج سال اول ۱۶۰ هزار دلار از اصل وام کم شده، سودی که در پنج سال بعدی می‌دهید نزدیک ۱۱۸ هزار دلار، تقریباً ۱۲۰ هزار دلار است.

پس نسبت از ۷۸ به ۲۲ به چیزی نزدیک ۵۰-۵۰ حرکت می‌کند. بزرگ‌ترین تأثیر آن وام‌های خیلی ارزان هیچ‌وقت خودِ مبلغ قسط نبود. جایی بود که پولتان خرج می‌شد. قبلاً تقریباً هیچ سودی نمی‌دادید. حالا با مانده‌ی کمتر، سود خیلی بیشتری می‌پردازید.

پیدا کردن نقطه‌ی تعادل

پس نقطه‌ی منطقی کجاست؟ وقتی به این وضعیت نگاه می‌کنم، نقطه‌ی تعادل حدود وام ۳ درصد است. در حدود ۳ درصد، سهم منصفانه‌ای از اصل پول و سهم قابل قبولی از سود را می‌پردازید. بالاتر از آن، سهم سود بیشتر می‌شود. پایین‌تر از آن، بخش بیشتری از قسط شما روی اصل پول می‌رود. اگر برای بار اول وام می‌گیرید یا سرِ تمدید هستید، این همان چارچوبی است که پیشنهاد می‌کنم در ذهن داشته باشید.

جمع‌بندی این است که وضعیت خیلی بهتر از ترس اولیه است و قسط‌ها با اعداد ترسناک بالا نمی‌روند. فقط یادتان باشد که در شرایط جدید، بخش بزرگ‌تری از هر قسط بابت سود است. اگر می‌خواهید یک تصمیم تمیز و مطمئن بگیرید، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاوره‌ی رایگان رزرو کنید تا با هم شرایط دقیق شما را بررسی کنیم. سلامت و برقرار باشید.