در اکتبر ۲۰۲۶ قیمت خانه در بعضی از بازارهای مهم کانادا ۲۰ تا ۳۰ درصد زیر اوج سال ۲۰۲۲ است، اما هزینه ماهانه تقریباً تغییری نکرده. در مثالی که اینجا بررسی می‌کنم، ۳۰۰ هزار دلار کاهش قیمت فقط حدود ۲۷۰ دلار از قسط ماهانه کم کرده، چون همزمان با پایین آمدن قیمت، نرخ بهره بالا رفته است.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و مدیر تیم عسگریان. این رایج‌ترین برداشت اشتباهی است که در اکتبر ۲۰۲۶ با آن روبه‌رو می‌شوم. خریدار می‌شنود قیمت‌ها پایین آمده و انتظار دارد صاحب‌خانه شدن ارزان‌تر شده باشد. قیمت فقط یکی از سه عددی است که هزینه ماهانه یک خانه را تعیین میکند.
چطور نرخ‌های بسیار پایین قیمت‌ها را از ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۲ بالا برد
برای فهم شرایط اکتبر ۲۰۲۶ باید به دوران کرونا برگردیم. از تابستان ۲۰۲۰ تا اوایل سال ۲۰۲۲ قیمت مسکن در کانادا با سرعت زیادی بالا رفت و مهم‌ترین دلیلش هزینه پول بود. در آن دوره بعضی از خریدارها وام مسکن پنج ساله با نرخ ثابت زیر ۱.۵ درصد می‌گرفتند. نرخ پایین مستقیماً قدرت خرید را بالا میبرد: با همان درآمد بانک وام بزرگتری می‌دهد و شما خانه گران‌تری می‌خرید. موجودی پایین بازار هم از طرف دیگر به قیمت‌ها فشار می‌آورد.
ماجرا فقط نرخ بهره نبود. دوران کرونا بخش زیادی از هزینه‌های معمول خانوادهها مثل سفر، مهمانی و خرید را کم کرد و بازار مسکن به یکی از مهم‌ترین محل‌های سرمایه‌گذاری تبدیل شد. همزمان سفته‌بازی هم شدت گرفت. بعضی سرمایه‌گذارها دیگر به اجاره، جریان نقدی یا بازده واقعی ملک نگاه نمی‌کردند و فقط با این تصور خرید می‌کردند که قیمت خانه بازهم بالاتر می‌رود.
کاهش ۳۰ درصدی قیمت در عمل چه شکلی است
از سال ۲۰۲۲ شرایط تغییر کرد. افزایش شدید نرخ بهره توان وام‌گیری خریدارها را کم کرد و قیمت خانه در بسیاری از بازارهای انتاریو، بریتیش کلمبیا و بخش‌های دیگر کانادا از اوج خود فاصله گرفت. میزان این کاهش کاملاً به شهر، نوع ملک و محدوده قیمتی بستگی داشت. در بعضی موارد کاهش قیمت حتی به حدود ۳۰ درصد رسید.
محاسبه‌ای که برای کلاینت‌هایم انجام می‌دهم این است. فرض کنید کسی در سال ۲۰۲۱ یک خانه یک میلیون دلاری با پیشپرداخت ۲۰ درصد خریده است. یعنی ۲۰۰ هزار دلار پول نقد و وام ۸۰۰ هزار دلاری با نرخ ۱.۸ درصد. حالا همان خانه را ۷۰۰ هزار دلار در نظر بگیرید، قیمتی ۳۰ درصد پایینتر. پیشپرداخت ۲۰ درصد میشود ۱۴۰ هزار دلار، یعنی خریدار امروز ۶۰ هزار دلار پول نقد کمتری لازم دارد و مبلغ وام از ۸۰۰ هزار دلار به ۵۶۰ هزار دلار می‌رسد. تا اینجا شرایط خریدار امروز بسیار بهتر به نظر می‌رسد.
بعد نرخ بهره را وارد محاسبه کنید. با نرخ ثابت پنج ساله حدود ۴.۳ درصد، که در اکتبر ۲۰۲۶ تقریباً جای این مثال است، قسط ماهانه وام ۵۶۰ هزار دلاری نزدیک ۳۰۳۷ دلار میشود. قیمت ۳۰۰ هزار دلار پایین آمده و قسط حدود ۲۷۰ دلار کمتر شده. کاهش ۳۰ درصدی قیمت تبدیل شده به کاهش کمتر از ۱۰ درصدی قسط ماهانه. همین توضیح می‌دهد که چرا خیلی از خریدارهای اکتبر ۲۰۲۶ کاهش قیمت را حس نمی‌کنند.
قیمت پایینتر کجا هنوز به نفع شماست
هیچ‌کدام از این‌ها به معنی بی‌ارزش بودن قیمت پایینتر نیست. سه چیز واقعاً بهتر میشود. خریدار پیشپرداخت کمتری لازم دارد. خریدار بدهی کمتری به بانک دارد. و قیمت پایینتر میتواند مالیات انتقال ملک کمتری به همراه داشته باشد. این مزیت‌ها واقعی هستند و برخلاف نرخ بهره، در زمان تمدید وام از نو تعیین نمی‌شوند.
بهره و اصل وام در پنج سال اول
هزینه نرخ بالاتر آنجا دیده میشود که ببینیم قسط شما کجا می‌رود. در مثال خرید سال ۲۰۲۱ با نرخ ۱.۸ درصد، طی پنج سال اول حدود ۱۳۲ هزار دلار از اصل وام پرداخت میشود و حدود ۶۵ هزار دلار صرف بهره. در سناریوی نرخ ۴.۳ درصد، در همان پنج سال حدود ۷۰ هزار دلار از اصل وام پرداخت میشود و حدود ۱۱۲ هزار دلار صرف بهره. پس وام کوچک‌تر با نرخ بالاتر هم میتواند معامله گران‌تری باشد.
انصاف این است که بگوییم شرایط اکتبر ۲۰۲۶ از پایان سال ۲۰۲۳ بهتر است، چون در پایان ۲۰۲۳ بعضی از نرخ‌های وام مسکن حتی بالاتر از ۶ درصد بودند. در نسخه‌ای از همین مثال که از نرخ ۵.۷ درصد و قیمت یک میلیون دلار شروع میشود، رسیدن به نرخ ۴.۳ درصد و قیمت ۸۵۰ هزار دلار تفاوت بزرگی ایجاد میکند: پرداخت ماهانه میتواند از نزدیک ۵۰۰۰ دلار به حدود ۳۶۰۰ دلار کاهش پیدا کند.
تمدید وام، خریدار نقدی و بازار اکتبر ۲۰۲۶
مهم‌ترین جای این بحث زمان تمدید وام است. کسانی که چند سال قبل وام سه ساله با نرخ بالا گرفتند، ممکن است حالا وام خود را با نرخ پایین‌تری تمدید کنند و این برایشان خبر خوبی است. خریدارهای سال ۲۰۲۱ و اوایل ۲۰۲۲ در وضعیت مقابل هستند. خیلی از آن‌ها وام با نرخ‌های فوق‌العاده پایین گرفتند، زمان تمدید بخشی از این وامها رسیده و این خانوادهها می‌توانند با افزایش قابل توجه قسط ماهانه روبه‌رو شوند.
بازار برای خریدار نقدی داستان دیگری است. کسی که به وام نیاز ندارد کاهش قیمت ملک را تقریباً به صورت مستقیم دریافت میکند و همین باعث میشود این شرایط برای بعضی از افرادی که قصد کوچک‌تر کردن خانه خود را دارند جذاب باشد. برای اکثر خریدارهایی که به وام مسکن وابسته‌اند، نرخ بهره همچنان یکی از تعیین‌کننده‌ترین متغیرها است.
سؤالی که قبل از خرید باید بپرسید
نگاه کردن فقط به قیمت خانه تصویر کاملی از بازار به شما نمی‌دهد. برای سنجیدن قدرت خرید باید قیمت ملک، مبلغ وام، نرخ بهره، پیشپرداخت و هزینه ماهانه را کنار هم بگذارید. چند سال گذشته یک نکته را واضح نشان داد: قیمت خانه میتواند صدها هزار دلار پایین بیاید بدون اینکه هزینه ماهانه صاحب‌خانه شدن ارزان‌تر شود.
قیمت خرید یک بخش از معامله است. مبلغی که قرض میگیرید بخش دوم است. نرخ بهره بخش سوم است و بخش کمی هم نیست. برای همین قبل از خرید خانه سؤال فقط این نیست که قیمت این ملک چقدر است. سؤال مهم‌تر این است که مالکیت این خانه در عمل هر ماه چقدر برای من هزینه دارد.
اگر می‌خواهید این اعداد را برای بودجه خودتان حساب کنیم، فرم پایین این صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
اگر قیمت خانه ۳۰ درصد پایین آمده، چرا قسط ماهانه وام تقریباً همان است؟
چون همزمان نرخ بهره بالا رفته. در مثال اکتبر ۲۰۲۶، وام ۵۶۰ هزار دلاری با نرخ حدود ۴.۳ درصد ماهی نزدیک ۳۰۳۷ دلار قسط دارد، یعنی فقط حدود ۲۷۰ دلار کمتر از وام ۸۰۰ هزار دلاری با نرخ ۱.۸ درصد که در سال ۲۰۲۱ گرفته شده بود، در حالی که قیمت ملک ۳۰۰ هزار دلار پایین آمده.
خرید با قیمت بالا و نرخ پایین بهتر است یا قیمت پایین و نرخ بالا؟
بستگی دارد به اینکه وام میگیرید یا نه. خریدار نقدی کاهش قیمت را تقریباً به صورت کامل دریافت میکند. اگر به وام نیاز دارید، قیمت پایینتر هنوز پیشپرداخت، بدهی و احتمالاً مالیات انتقال ملک شما را کم میکند، اما نرخ بالاتر بخش بزرگتری از هر قسط را به بهره میبرد. در مثال بررسی شده، پنج سال اول با نرخ ۴.۳ درصد حدود ۱۱۲ هزار دلار بهره دارد و با نرخ ۱.۸ درصد حدود ۶۵ هزار دلار.
تکلیف کسانی که در سال ۲۰۲۱ وام با نرخ زیر ۲ درصد گرفتهاند چه میشود؟
زمان تمدید بخشی از این وامها رسیده است. در اکتبر ۲۰۲۶، تمدید وامی که با نرخی مثل ۱.۸ درصد گرفته شده بود با نرخی نزدیک ۴.۳ درصد میتواند قسط ماهانه را به شکل قابل توجهی بالا ببرد. بهتر است این خانوادهها قسط جدید را قبل از پایان دوره حساب کنند، نه بعد از آن.