وام مسکن ۵۰ سالهی ترامپ و معنای آن برای کانادا
باز هم آقای ترامپ و باز هم بازار مسکن. اینبار ماجرا مربوط به طرحیه که توی آمریکا مطرح شده تا شرایط وام ۵۰ ساله رو فراهم کنه، و به همین خاطر خیلیها توی کانادا هم دارن به این ایده فکر میکنن. اما آیا این طرح خوبه و چه اشکالی داره که خانوادهها و خریدارهای مسکن توی کانادا هم وام ۵۰ ساله بگیرن؟ من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبه ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا. بیاید با هم موردش صحبت کنیم.
ایدهی وام ۵۰ ساله از کجا اومد
باز هم حرفهای آقای ترامپ دربارهی بازار مسکن جنجال درست کرده، اینبار سر وامهای ۵۰ ساله. یه سری کارشناسا در کنار مزایا از معایب این طرح هم حرف میزنن. مزیتش مشخصه: اگه خانوادهها و خریدارها بتونن قسط خودشون رو بهجای ۳۰ سال توی ۵۰ سال بازپرداخت کنن، فشار پرداخت کمتر میشه. آقای ترامپ میگه اینطوری ماهیانه کمتری قسط میدن، فقط دورهش طولانیتر میشه، چیز بزرگی نیست و شاید یه کمکی هم بکنه. درستم میگه؛ وقتی ماهیانه کمتری پرداخت کنی میتونی اون مابهالتفاوت رو سرمایهگذاری کنی یا برای یه کار مهمتر خرج کنی. ولی طولانی کردن وام مسکن معایبی هم داره.
هزینهی واقعی کش دادن وام
یکی از مشکلات این ایده اینه که خانوارها اینطوری باید سود خیلی بیشتری به بانک برگردونن. نشستن حساب کردن ببینن این ۲۰ سال اضافه چقدر سود بیشتر برای بانک داره. قیمت یه خونهی متوسط توی آمریکا حدود ۴۱۵ هزار دلاره. اگه یکی وامش رو ۵۰ ساله کنه، باید تقریباً ۳۸۹ هزار دلار بیشتر از وام ۳۰ ساله به بانک برگردونه. دلیلش اینه: وقتی مدت بازپرداخت طولانیتر میشه، توی سالهای اول تقریباً فقط سود میدی و تازه بعد از چند سال نوبت به پس دادن اصل پول یا پرینسیپال میرسه. این افق طولانی برای بانکها و وامدهندهها هم ریسک داره.
چرا بانکهای کانادا فرق دارن
برگردیم به کانادا؛ میبینیم بانکها اصلاً زیر بار یه همچین ریسک طولانیمدتی نمیرن. توی آمریکا مردم میتونن ۳۰ سال یه نرخ ثابت داشته باشن و اصلاً وامشون رو تجدید نکنن. توی کانادا ساختار بانکها و وامدهی اینطوری نیست. اینجا معمولاً هر چند سال یکبار باید وام رو تمدید کنید، پس توی ۲۵ سال دستکم سه چهار بار نرخها عوض میشه. یه فرق دیگه هم توی نحوهی ارزشگذاری وام مسکنه. توی کانادا ریسک وام مسکن همیشه رو دوش خود بانکه. توی آمریکا اینطور نیست، چون بانکها اون وام رو در نهایت بهصورت اوراق بهادار میفروشن و اون بار رو از دوش خودشون برمیدارن. دقیقاً به همین خاطره که بانکهای کانادا حداکثر تا ۱۰ سال نرخ وام رو فیکس میدن. میتونید وام فیکس یک، دو، سه و حداکثر ده ساله بگیرید، ولی هیچ بانکی توی کانادا مثل آمریکا وام فیکس ۳۰ ساله به شما نمیده.
کانادا قبلاً این مسیر رو رفته
ترمهای طولانی توی کانادا بیسابقه نبوده. سال ۲۰۰۷، توی دولت آقای استیون هارپر، اجازهی وامهای ۴۰ ساله هم داده شد. این وامها بودن، اما این طرح فقط حدود یک سال دووم آورد. همینکه بحران وامهای مسکن آمریکا شروع شد، تبدیلش کردن به وامهای ۳۵ ساله و جلوش رو گرفتن. همین الانم یه سری وامدهنده هستن که حتی تا ۴۰ سال وام میدن، ولی بانکهای اصلی، همون پنج بانک بزرگ کانادا، معمولاً بیشتر از ۳۰ سال وام نمیدن. بعد هم دیدیم پلهپله کمترش کردن و رسوندنش به ۲۵ سال برای وامهای بیمهشده و ۳۰ سال برای وامهای بدون بیمه. منظورم اینه که کانادا یکبار این مسیر رو رفته.
آیا کانادا ترم وام رو طولانیتر میکنه؟
البته دولت کانادا پارسال برای خریدارهای بار اول تسهیلات خوبی در نظر گرفت. اعلام کرد این خریدارها که وام بیمهشده دارن میتونن وام ۳۰ ساله بگیرن. فعالان حوزهی وام توی کانادا هم بدشون نمیاد این ۲۵ سال به ۳۰ سال افزایش پیدا کنه. دلیلش هم معلومه؛ شما بهعنوان خریدار طبیعتاً دنبال وامی هستی که قسطش پایینتر باشه. وامی که قسطش ۳۰۰۰ دلاره رو راحتتر از وامی که قسطش ۵۰۰۰ دلاره میگیری. منتها همهی کارشناسا توی کانادا هشدار میدن. این بالا پایین کردن طول وام باید با مطالعه و بر اساس واقعیتهای اقتصاد کانادا باشه. تصمیمی که سیستم مالی و پولی کانادا رو به خطر بندازه تصمیم منطقیای نیست. دولت ممکنه تجدید نظر کنه و در آینده اجازه بده گروههای بیشتری وامهای طولانیتر از ۳۰ سال بگیرن. هنوز با اون روز فاصله داریم، ولی میدونیم اگه مدت وام مسکن طولانیتر بشه، سرمایهگذاری توی این بازار هم بیشتر میشه.
اگه دارید سعی میکنید ترم درست وام رو برای خرید خودتون پیدا کنید، فرم پایین همین صفحه رو پر کنید یا یک مشاورهی رایگان رزرو کنید تا من و همکارام کمکتون کنیم. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
طرح وام ۵۰ ساله چیه؟
یه پیشنهاد آمریکاییه که بذاره خریدارها وام مسکنشون رو بهجای ۳۰ سال توی ۵۰ سال بازپرداخت کنن. قسط ماهیانه کم میشه چون ترم طولانیتره، ولی در کل عمر وام سود خیلی بیشتری میدی.
میتونم توی کانادا وام ۵۰ ساله بگیرم؟
نه. بانکهای کانادا ریسک وام رو روی دوش خودشون نگه میدارن و حداکثر تا ۱۰ سال نرخ رو فیکس میکنن. پنج بانک بزرگ معمولاً بیشتر از ۳۰ سال وام نمیدن و وامهای بیمهشده روی ۲۵ تا ۳۰ سال سقف داره.
چرا ترمهای طولانیتر گرونتر تموم میشن؟
وقتی مدت بازپرداخت کش میاد، سالهای اول تقریباً همهش سوده، پس دیرتر به اصل پول میرسی. توی مثال آمریکایی، ترم ۵۰ ساله میتونه حدود ۳۸۹ هزار دلار بیشتر از ۳۰ ساله هزینه داشته باشه.