سومین کاهش نرخ بهره؛ معنایش برای بازار مسکن تورنتو

بانک مرکزی کانادا برای سومین بار پشت سر هم نرخ بهرهٔ پایه‌ش رو کاهش داد و اون رو به ۴.۲۵ درصد رسوند. از ماه جون تا حالا این نرخ پله‌پله پایین اومده: از ۴.۷۵ درصد در جون، به ۴.۵ درصد در جولای و حالا ۴.۲۵ درصد. این دیگه یک اتفاق تکی نیست، یک رونده. من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبهٔ ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا.

بذارید توضیح بدم چه اتفاقی برای وام‌های مسکن می‌افته و باید منتظر چه بازاری در تورنتو باشیم.

سه کاهش پیاپی؛ نرخ‌ها کجا ایستادن

با یک تصویر ساده شروع کنیم. اگه دو کاهش دیگه داشته باشیم و هر بار نرخ حداقل ۰.۲۵ درصد پایین بیاد، بیشتر کسایی که وام با نرخ متغیر دارن نرخشون به حدود ۵ درصد می‌رسه. این هنوز نسبت به چیزی که بهش عادت داشتیم بالاست، ولی خیلی پایین‌تر از نرخیه که یک خانواده همین پارسال باهاش وام می‌گرفت. برای خریدارهای بار اولی، و برای هر کسی که وامش نزدیک تمدیده، این یک دلیل واقعی برای امیدواریه.

معنایش برای وام‌های متغیر و ثابت

یک نکتهٔ دیگه هم هست. نرخ بهرهٔ اوراق قرضه به پایین‌ترین حد خودش از زمان بحران بانک سیلیکون‌ولی در سال ۲۰۲۳ رسیده، و همین نرخ مستقیماً روی نرخ وام‌های ثابت اثر می‌ذاره. پس وام‌های ثابت هم روزبه‌روز پایین‌تر میان. یعنی هر دو نوع وام، ثابت و متغیر، با هم دارن پایین میان. وقتی نرخ‌ها پایین میاد، مردم به‌طور طبیعی فکر می‌کنن خریدارها دوباره هجوم میارن، چون احساس امنیت می‌کنن که نرخ دیگه بالا نمی‌ره.

بازار آگست: آروم ولی در حال تغییر

حالا عددها. آخرین آمار بازار املاک تورنتو، برای آگست ۲۰۲۴، نشون می‌ده قیمت‌ها نسبت به سال قبل تقریباً ثابت بوده. ماه‌به‌ماه قیمت کاندو و آپارتمان کمی افت کرد، در حالی که خونه‌ها تقریباً ثابت موندن، تا حدی چون تعداد این نوع خونه‌ها برای فروش کمتره. اگه دو کاهش دیگه داشته باشیم و سال رو نزدیک ۳.۷۵ درصد تموم کنیم، اتفاق خیلی خوبیه، هم برای کسایی که وامشون رو تمدید می‌کنن و هم برای صاحبان ملک‌های سرمایه‌گذاری. خیلیا هر ماه ۱۵۰۰ تا ۳۰۰۰ دلار از جیبشون می‌ذارن تا یک واحد سرمایه‌گذاری رو نگه دارن، در حالی که ارزشش هم بالا نمی‌ره. تصور کن نرخ پایین‌تر چقدر بهشون کمک می‌کنه.

شکاف بین خریدارها و فروشنده‌ها

اینجا نکتهٔ جالبه. حالا که فروشنده‌ها می‌بینن نرخ‌ها پایین میاد، خیلی‌هاشون دیگه حس نمی‌کنن باید کمتر از واحد بغلی بفروشن. امیدوارن نرخ پایین‌تر بهشون اجازه بده روی همون قیمت یا کمی بیشتر بمونن. از اون طرف خریدارها می‌بینن نرخ داره پایین میاد و فکر می‌کنن بهتره صبر کنن ببینن تا کجا می‌ره، و همون صرفه‌جویی مورد انتظار رو تو آفرشون لحاظ می‌کنن. این یک شکاف بین خواستهٔ فروشنده و آفر خریدار ایجاد می‌کنه. خونه‌ها آفر می‌گیرن، فروشنده‌ها ردشون می‌کنن، تعداد معاملات کم می‌شه و موجودی بالا می‌ره. برخلاف انتظار، هر کاهش می‌تونه بعضی سرمایه‌گذارهای تورنتو رو وادار کنه واحدشون رو از بازار بکشن بیرون به‌جای فروش، که عرضه رو برای مدتی کم می‌کنه.

ثابت یا متغیر؛ چطور دربارهٔ تمدید فکر کنیم

پس موقع تمدید چیکار کنیم، ثابت یا متغیر؟ کار من وام مسکن نیست، ولی بر اساس چیزی که مطالعه کردم، یکی از بهترین گزینه‌ها الان شاید یک وام دو یا سه سالهٔ ثابت با تخفیف خوب باشه، و بعد که نرخ‌ها پایین‌تر رفت، رفتن سراغ وام متغیر. یک وام سه سالهٔ ثابت معمولاً پرداخت ماهانهٔ کمتری از وام متغیر امروز داره. ولی اگه قصد دارید ملکتون رو تو یکی دو سال آینده بفروشید، من از وام ثابت دوری می‌کنم، چون ممکنه موقعی که نرخ‌ها همچنان پایین میان جریمهٔ سنگینی بدید. برنامهٔ زندگیتون رو بدونید، برای دو سه سال آینده هدف بذارید و بر اساس اون تصمیم بگیرید.

تا اواخر ۲۰۲۵ خیلی از کارشناسا انتظار دارن نرخ شبانه نزدیک ۲.۷۵ درصد باشه، با نرخ‌های متغیری که شاید به حدود ۴ درصد یا پایین‌تر برسه. تا اون موقع خیلی چیزها می‌تونه عوض بشه، ولی اگه اقتصاد کانادا همین مسیر رو نگه داره، این یک مسیر منطقیه. اگه برای خرید، فروش یا تمدید وام خودتون به مشورت نیاز دارید، فرم پایین این صفحه رو پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید