در اوایل مارس ۲۰۲۶ که حمله آمریکا و اسرائیل به ایران آغاز شده، پاسخ کوتاه برای صاحب‌خانه‌های کانادایی این است: نرخ وام مسکن ثابت با بازدهی اوراق قرضه حرکت می‌کند و جنگ معمولاً بازدهی را پایین میآورد. اما این کاهش فقط وقتی به نرخ شما می‌رسد که درگیری طولانی شود. جنگ کوتاه تقریباً هیچ چیز را عوض نمی‌کند.
من مجتبی عسگریان هستم، بروکر املاک در تورنتو، و هر بار که خبرها عوض میشود این سؤال را از مشتری‌هایم می‌شنوم. پیش از بخش بازار، به همه خانواده‌هایی که در این روزها عزیزانشان را از دست داده‌اند، از جمله شهروندان عادی، تسلیت می‌گویم.
نرخ وام ثابت در کانادا دنبال قیمت اوراق قرضه است
نرخ‌های ثابت در کانادا مستقیم با قیمت اوراق قرضه تعیین میشود، پس اگر ببینیم یک درگیری با اوراق چه می‌کند، بیشتر آنچه را با وام مسکن ثابت می‌کند هم می‌فهمیم. نکته اول این است که بازدهی اوراق و قیمت اوراق نسبت عکس دارند. وقتی قیمت اوراق بالا میرود، پولی که از آن درمی‌آید پایین میآید.
تجربه تاریخی هم کم‌وبیش یکسان است. در درگیری‌های قبلی بازدهی اوراق افت کرد و نرخ وام‌های ثابت هم دنبالش پایین آمد. مکانیزمش ساده است: با شروع جنگ سرمایهگذارها از دارایی پرریسک فاصله می‌گیرند و به جای امن پناه میبرند، و اوراق قرضه خزانهداری آمریکا همان جای امن کلاسیک است. خریدار بیشتر، قیمت بالاتر، بازده کمتر و در نهایت نرخ ثابت پایین‌تر.
جنگ ۱۲ روزه چه چیزی نشان داد
دقیقاً همین را در جنگ ۱۲ روزه دیدیم. بازدهی اول کمی بالا رفت و بعد به شدت پایین آمد. در جریان همان جنگ ۱۲ روزه، بازدهی در عرض دو هفته حدود ۲۰ واحد پایه، یعنی حدود ۰.۲ درصد، پایین آمد و بازدهی اوراق ۵ ساله دولت کانادا هم با آن کم شد.
بعد جنگ تمام شد و بازدهی دوباره بالا رفت. کل ماجرا آن‌قدر کوتاه بود که این کاهش فرصت نکرد خودش را روی نرخ‌های ثابت نشان بدهد و در عمل وام‌گیرنده کانادایی هیچ تغییری ندید. درس اصلی برای مارس ۲۰۲۶ همین است: حمله‌ای که طولانی‌تر باشد شانس بیشتری دارد که واقعاً نرخ ثابت را تکان بدهد، و آن هم دست‌کم سه تا چهار هفته طول میکشد.
نمونه طولانی‌تر: جنگ عراق در ۲۰۰۳
برای درگیری طولانی باید به جنگ عراق در سال ۲۰۰۳ نگاه کرد. آنجا دو اتفاق همزمان افتاد. از یک طرف چون فضای سرمایه‌گذاری ناامن شده بود همه به خرید اوراق قرضه آمریکا هجوم بردند و در جریان همان جنگ ۲۰۰۳ بازدهی اوراق آمریکا حدود ۳۰ واحد پایه پایین آمد. از طرف دیگر با طولانی شدن جنگ قیمت نفت بالا رفت و بالا رفتن نفت همان بازدهی را دوباره بالا برد.
این دو نیرو همدیگر را خنثی کردند و نرخ‌های ثابت در کانادا در سال ۲۰۰۳ آن‌قدر که پیش‌بینی می‌شد بالا نرفت. الگوی صادقانه برای ۲۰۲۶ هم همین است: دو فشار مخالف، و نتیجه به این بستگی دارد که کدام‌یک بیشتر دوام بیاورد.
یک عامل هم هست که اصلاً ربطی به جنگ ندارد. حتی اگر جنگی در کار نبود، دولت کانادا برای بودجه‌ای که تصویب کرده و برای کارهای عمرانی و زیرساختی باید اوراق قرضه بفروشد و پول قرض بگیرد. اقتصاددان‌ها هم‌نظر بودند که همین یک عامل نرخ ثابت را بالا می‌برد. تا اوایل مارس ۲۰۲۶ این فشار از بین نرفته بود و زیر داستان جنگ نشسته و در جهت مخالف میکشد.
نرخ وریبل، نفت و تنگه هرمز
وام وریبل مستقیم به نرخ بهره بانک مرکزی وصل است، پس آنجا داستان تورم مهم‌تر میشود. در اوایل مارس ۲۰۲۶ قیمت نفت به شدت بالا می‌رفت. ایران تهدید کرده بود که تنگه هرمز را می‌بندد، تنگه‌ای که حدود ۲۰ درصد نفت و انرژی روزانه دنیا از آن می‌گذرد. کانادا نفت تولید می‌کند و توانسته مازادی به بازار عرضه کند، اما در اوایل مارس ۲۰۲۶ آن مازاد فقط حدود ۱ درصد بود، یعنی روزانه حدود ۲۵۰ هزار بشکه بیشتر.
نفت گران یعنی بنزین گران، و بنزین گران هزینه حمل‌ونقل و در نتیجه قیمت تمام‌شده همه کالاها را بالا می‌برد. در اوایل مارس ۲۰۲۶ آقای تیف مکلم گفت بانک مرکزی کانادا در هر شرایط اقتصادی می‌خواهد تورم را کنترل کند و اگر حتی در همین اوضاع نابسامان تورم شروع به بالا رفتن کند، نرخ بهره را بالا می‌برد تا جلویش را بگیرد. جلسه بعدی بانک مرکزی ۱۸ مارس ۲۰۲۶ بود و انتظار نمی‌رفت اتفاق خاصی برای نرخ بهره بیفتد، یعنی نرخ وریبل بدون تغییر. جلسه بعد از آن انتهای آوریل بود، حدود ۲۹ آوریل ۲۰۲۶.
در این شرایط به مشتری‌هایم در تورنتو چه می‌گویم
هیچ‌کس نمی‌داند این وضعیت چقدر طول میکشد. چند اتفاق می‌تواند همه محاسبه‌ها را سریع عوض کند: بسته شدن کامل تنگه هرمز و زدن صادرات کشورهای حاشیه خلیج فارس، حمله سنگین به یک منطقه مسکونی در اسرائیل یا کشورهای همسایه، یا ورود نیروی زمینی آمریکا به جنگ. تا اوایل مارس ۲۰۲۶ هیچ‌کدام رخ نداده بود و هرکدام می‌تواند قیمت نفت و بازدهی اوراق را جابه‌جا کند.
چیزی که مدام به مشتری‌هایم می‌گویم این است که این تغییرها معمولاً آنی نیستند. فکر نمی‌کنم بازار مسکن تورنتو به خاطر این جنگ تغییر سریع و جدی بکند. به بازدهی اوراق نگاه کنید نه به تیتر خبرها، و به هر حرکتی سه تا چهار هفته فرصت بدهید تا ببینید با نرخ ثابت چه کرده است. روند اتفاق‌ها سریع است و این متن به تاریخ اوایل مارس ۲۰۲۶ نوشته شده.
اگر می‌خواهید درباره تمدید وام یا برنامه خریدتان در این شرایط صحبت کنیم، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید
سوالات متداول
آیا جنگ نرخ وام مسکن ثابت در کانادا را پایین میآورد؟
معمولاً در همین جهت فشار میآورد. سرمایهگذارها به دارایی امن مثل اوراق قرضه خزانهداری آمریکا پناه میبرند، قیمت اوراق بالا میرود، بازدهی پایین میآید و نرخ وام ثابت کانادا که بر پایه قیمت اوراق تعیین میشود دنبالش میرود. نکته اصلی زمان است و حدود سه تا چهار هفته طول میکشد.
چرا در جنگ ۱۲ روزه نرخ‌های ثابت تغییر نکرد؟
در جریان جنگ ۱۲ روزه بازدهی واقعاً پایین آمد، در عرض دو هفته حدود ۲۰ واحد پایه، و بازدهی اوراق ۵ ساله دولت کانادا هم با آن کم شد. اما جنگ زود تمام شد، بازدهی دوباره بالا رفت و این کاهش هیچ‌وقت آن‌قدر دوام نیاورد که به نرخ وام ثابت برسد.
اگر قیمت نفت بالا برود چه بر سر نرخ وریبل میآید؟
نرخ وریبل به نرخ بهره بانک مرکزی کانادا وصل است و آن نرخ به تورم واکنش نشان می‌دهد. نفت گران‌تر یعنی بنزین گران‌تر و هزینه حمل‌ونقل بیشتر در کل اقتصاد. در اوایل مارس ۲۰۲۶ تیف مکلم گفت بانک مرکزی در هر شرایط اقتصادی می‌خواهد تورم را کنترل کند و اگر تورم بالا برود نرخ بهره را بالا می‌برد.