بانک مرکزی کانادا نرخ بهره را به ۲٫۵ درصد رساند: قسط مورگیج شما در جی‌تی‌ای چقدر بالا می‌رود؟

بانک مرکزی کانادا روز ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ با اعلامیه نرخ بهره اکتبر ۲۰۲۶ بانک مرکزی کانادا (به انگلیسی) نرخ بهره پایه را یک‌چهارم درصد بالا برد و به ۲٫۵ درصد رساند. این اولین افزایش از زمان اعلامیه نرخ بهره ژوئیه ۲۰۲۳ بانک مرکزی کانادا (به انگلیسی) است. اگر در تورنتو و اطراف مورگیج متغیر دارید و قسطتان با نرخ بالا و پایین می‌رود، برای هر ۱۰۰ هزار دلار بدهی با استهلاک ۲۵ ساله حدود ۱۴ دلار در ماه بیشتر می‌دهید. اگر قسط مورگیج متغیرتان ثابت است، مبلغ قسط عوض نمی‌شود اما سهم بیشتری از آن بابت بهره می‌رود. هزینه لاین آو کردیت ظرف چند روز بالا می‌رود. مورگیج ثابتی که همین حالا دارید هیچ تغییری نمی‌کند.

من مجتبی عسگریان هستم، بروکر تیم عسگریان در RE/MAX Hallmark Realty، و بیش از ۱۵ سال است که در بازار تورنتو و یورک ریجن کار می‌کنم. دو سال تمام حرف همه این بود که نرخ‌ها دارند پایین می‌آیند. امروز صبح این مسیر برگشت. یک‌چهارم درصد فاجعه نیست. ولی وقتی جهت عوض می‌شود، خود این تغییر جهت از اندازه‌اش مهم‌تر است. اینکه برای شما چه معنایی دارد بستگی دارد کجای ماجرا ایستاده‌اید: مورگیج متغیر دارید، تمدیدتان نزدیک است، می‌خواهید بخرید یا می‌خواهید بفروشید. پس یکی‌یکی جلو برویم و از جیب خودتان شروع کنیم.

اگر مورگیج متغیر یا لاین آو کردیت دارید

مورگیج متغیر و لاین آو کردیتی که پشتش خانه است، هر دو بر اساس نرخ پرایم بانک شما حساب می‌شوند. طبق صفحه نرخ پرایم بانک TD (به انگلیسی) پرایم تا امروز ۴٫۴۵ درصد بود و بانک‌های بزرگ پرایم را با هم تنظیم می‌کنند. معمولاً آن را به همان اندازه بانک مرکزی و اغلب ظرف یک روز جابه‌جا می‌کنند، که یعنی می‌رسد به ۴٫۷۰ درصد. روی تاریخش حدس نزنید؛ بانکتان نامه می‌فرستد و نرخ جدید و تاریخ شروعش را می‌گوید.

بیایید با یک عدد واقعی جی‌تی‌ای حساب کنیم. یک مورگیج متغیر یک میلیون و دویست هزار دلاری را در نظر بگیرید، که برای یک خانه detached در ریچموند هیل، نورث یورک یا وان چیز عجیبی نیست. اگر نرخش از ۴٫۴۵ به ۴٫۷۰ درصد برود، با استهلاک ۲۵ ساله قسط ماهانه از حدود ۶٬۶۰۸ دلار می‌رسد به حدود ۶٬۷۷۶ دلار. یعنی تقریباً ۱۶۸ دلار بیشتر در هر ماه، حدود ۲ هزار دلار در سال، فقط به خاطر یک اعلامیه. روی ۷۵۰ هزار دلار بدهی این افزایش حدود ۱۰۵ دلار در ماه است و روی ۵۰۰ هزار دلار حدود ۷۰ دلار. این‌ها محاسبه خود ماست، با روش ترکیب شش‌ماهه‌ای که مورگیج‌های کانادا دارند. عدد بانک شما بسته به تخفیفی که گرفته‌اید و سال‌های باقی‌مانده کمی فرق می‌کند.

همه مورگیج‌های متغیر هم یک‌جور رفتار نمی‌کنند. اگر مورگیجتان قسط متغیر دارد، قسط بالاتر در صورت‌حساب بعدی پیدا می‌شود. اگر از آن مدل‌هایی است که قسط ثابت دارد و بعضی بانک‌های بزرگ می‌دهند، مبلغ قسط تکان نمی‌خورد اما بیشترش می‌رود بابت بهره و کمترش بابت اصل پول، پس مورگیج دیرتر تمام می‌شود. اگر وضع شما این است، به بانک زنگ بزنید و فقط یک سؤال بپرسید: trigger rate من چند است و چقدر به آن نزدیکم؟

لاین آو کردیت معمولاً فقط بهره می‌گیرد، برای همین اثرش را همین حالا حس می‌کنید. هر ۱۰۰ هزار دلاری که از آن برداشته‌اید، ماهی حدود ۲۱ دلار گران‌تر می‌شود. اگر از لاین آو کردیت برای پیش‌پرداخت خانه دوم یا بازسازی استفاده کرده‌اید، این هفته وقت خوبی است که با دقت دوباره به آن بدهی نگاه کنید.

توصیه من این است: اگر یک‌چهارم درصد دیگر واقعاً بودجه ماهانه‌تان را تحت فشار می‌گذارد، همین امروز از بانک بپرسید تبدیل به مورگیج ثابت چقدر برایتان خرج دارد و جوابش را کتبی بگیرید. اگر در بودجه جا دارید، ماندن روی متغیر هنوز انتخاب معقولی است. فقط آگاهانه انتخابش کنید، نه اینکه خودبه‌خود برایتان اتفاق بیفتد.

اگر مورگیجتان تا یک سال دیگر تمدید می‌شود

نرخ مورگیج ثابت مستقیم دنبال بانک مرکزی نمی‌رود. دنبال بازار اوراق قرضه می‌رود، بیشتر از همه سود اوراق پنج‌ساله دولت کانادا. خود اعلامیه نرخ بهره اکتبر ۲۰۲۶ بانک مرکزی کانادا (به انگلیسی) می‌گوید سود اوراق در اقتصادهای پیشرفته از ژوئیه بالا رفته است. این همان فشاری است که در مطلب The Bank of Canada Held Rates in September 2026 درباره‌اش نوشتیم: نرخ ثابت حتی وقتی بانک مرکزی دست نگه می‌دارد هم می‌تواند بالا برود، و حالا دیگر دست نگه نداشته است.

اگر تمدیدتان در ۱۲ ماه آینده است، سه کار بکنید. زود شروع کنید، چون rate hold شما را در مدتی که دنبال پیشنهاد بهتر می‌گردید محافظت می‌کند. از دست‌کم سه وام‌دهنده، از جمله یک مورگیج بروکر، قیمت بگیرید و نامه تمدیدی را که بانک برایتان پست می‌کند همین‌طوری امضا نکنید؛ اولین پیشنهاد به‌ندرت بهترین است. و با خودتان روراست باشید که چه چیزی را می‌توانید تحمل کنید. اعلامیه نرخ بهره اکتبر ۲۰۲۶ بانک مرکزی کانادا (به انگلیسی) می‌گوید ممکن است لازم شود نرخ باز هم بالا برود و انتظار دارد تورم در ۲۰۲۷ به‌طور میانگین حدود ۳ درصد باشد. اگر فکر قسط بالاتر دو سال دیگر خواب را از چشمتان می‌گیرد، مورگیج ثابت یعنی خیال راحت. اگر درآمدتان جا دارد و می‌توانید یک افزایش دیگر را هم تحمل کنید، متغیر هنوز می‌تواند منطقی باشد.

اگر می‌خواهید خانه بخرید

برای خریدار، ضربه اصلی به مبلغ تأیید وام است، نه به قسط. طبق حداقل نرخ احراز OSFI برای مورگیج‌های بدون بیمه (به انگلیسی) باید با بالاترِ این دو عدد واجد شرایط شوید: ۵٫۲۵ درصد، یا نرخ قراردادتان به‌اضافه دو درصد. یعنی وقتی نرخ قرارداد بالا می‌رود، نرخ استرس‌تست هم همراهش بالا می‌رود.

حسابش این است. خریداری را در نظر بگیرید که مورگیجش بیمه ندارد و با نرخ متغیری که از ۴٫۴۵ به ۴٫۷۰ درصد رفته تأیید می‌گیرد. نرخ احرازش از ۶٫۴۵ به ۶٫۷۰ درصد می‌رسد. با همان قسط ماهانه‌ای که بانک حاضر است قبول کند، برای هر یک میلیون دلار وام حدود ۲۲ هزار دلار کمتر تأیید می‌گیرد، با استهلاک ۲۵ ساله (این هم محاسبه خود ماست). برای خانواده‌ای که دنبال یک خانه detached در تورنهیل یا مارکام است و وام یک و نیم میلیونی در ذهن دارد، یعنی حدود ۳۳ هزار دلار قدرت خرید، قبل از ناهار، رفت.

پس همین هفته از بانک یا مورگیج بروکرتان بخواهید پیش‌تأییدتان را با نرخ امروز دوباره حساب کند. مطمئن شوید rate hold کتبی دارید و ببینید کی تمام می‌شود. و تا وقتی وام‌دهنده خود همان ملک را تأیید نکرده، شرط تأمین مالی را در پیشنهادتان نگه دارید. پیشنهاد بدون شرط با یک پیش‌تأیید قدیمی همان راهی است که خانواده‌های خوب را به دردسر جدی می‌اندازد.

این ماجرا یک روی آرام‌تر هم دارد. طبق گزارش بازار سپتامبر ۲۰۲۶ ترب (به انگلیسی) فروش خانه در جی‌تی‌ای ۵٬۰۴۰ مورد بود، ۹ درصد کمتر از سال قبل، و میانگین قیمت فروش ۱٬۰۰۶٬۴۰۹ دلار بود، ۵٫۱ درصد پایین‌تر، و قیمت شاخص هم ۴٫۷ درصد کم شده بود. بازار کندتر با خریدار واجد شرایط کمتر یعنی اگر شما تأیید می‌گیرید، هنوز سر قیمت، تاریخ تحویل و شرط‌ها جای چانه‌زنی دارید. نرخ بالاتر بعضی خریدارها را از مسابقه بیرون می‌کند. برای آن‌هایی که می‌مانند، همه‌اش خبر بد نیست.

اگر می‌خواهید خانه بفروشید

فروشنده‌ها باید حساب خریدار را که بالا گفتم با دقت بخوانند، ولی زیادی تعمیمش ندهند. این فشار روی خریدارهایی است که با نرخ متغیر تأیید می‌گیرند، و این‌ها بیشتر خریدارهای بدون بیمه در رده‌های قیمتی بالاترند. خریداری که نرخ ثابت می‌گیرد اثر بازار اوراق را حس می‌کند، نه تصمیم امروز را. پس این اعلامیه به‌تنهایی دلیلی برای پایین آوردن قیمت شما نیست.

چیزی که عوض می‌شود دقتی است که باید در قیمت‌گذاری بگذارید. قیمت شما هنوز باید از فروش‌های مشابه همین حالا و لیستینگ‌هایی بیاید که واقعاً با آن‌ها رقابت می‌کنید، نه از عددی که همسایه بهار گذشته گرفت. حواستان به بازه‌های جست‌وجو باشد: خانه‌ای که کمی بالاتر از یک و نیم میلیون یا دو میلیون دلار لیست شود، ممکن است از جست‌وجوی خریداری بیفتد که تأییدش همین امروز زیر آن خط رفته است. قیمت را طوری بگذارید که خانه در همان دو هفته اول، وقتی لیستینگ تازه است، فروش برود. خانه‌ای که بالا شروع می‌کند و بعد دنبال بازار پایین می‌آید، به خریدار بهانه می‌دهد منتظر کاهش قیمت بعدی بماند.

ما ۹ اکتبر در مطلب Is the Bank of Canada About to Raise Rates Again? درباره همین خطر هشدار دادیم. اگر قصد دارید این پاییز یا بهار آینده لیست کنید، الان وقت خوبی است که گفت‌وگوی قیمت را با عددهای واقعی جلوی چشمتان داشته باشید، از جمله اینکه خریدار احتمالی شما این ماه چقدر می‌تواند وام بگیرد.

بانک مرکزی کانادا چه تصمیمی گرفت و چرا

طبق اعلامیه نرخ بهره اکتبر ۲۰۲۶ بانک مرکزی کانادا (به انگلیسی) نرخ هدف شبانه حالا ۲٫۵ درصد است، Bank Rate ۲٫۷۵ درصد و نرخ سپرده ۲٫۴۵ درصد. بانک گفت تورم از آنچه در ژوئیه پیش‌بینی کرده بود بالاتر و ماندگارتر بوده: قیمت‌ها از آوریل حدود ۳ درصد در سال بالا رفته‌اند و انتظار دارد تا آخر ۲۰۲۶ به حدود ۳٫۵ درصد برسد.

نکته مهم اینجاست. اعلامیه نرخ بهره اکتبر ۲۰۲۶ بانک مرکزی کانادا (به انگلیسی) تورم بدون بنزین را در سپتامبر ۲٫۲ درصد اعلام می‌کند و شاخص‌های تورم پایه را نزدیک ۲ درصد. یعنی این افزایش به خاطر این نیست که قیمت همه‌چیز از کنترل خارج شده. هدفش این است که گرانی انرژی به بقیه چیزها سرایت نکند. هم‌زمان، طبق همین اعلامیه بانک مرکزی کانادا در اکتبر ۲۰۲۶ (به انگلیسی)، اقتصاد از انتظار بانک قوی‌تر بوده: رشد ۳٫۳ درصدی در سه‌ماهه دوم، حدود ۲ درصد در سه‌ماهه سوم، و بیکاری که چند ماه است حدود ۶٫۵ درصد مانده.

بانک در اعلامیه نرخ بهره اکتبر ۲۰۲۶ بانک مرکزی کانادا (به انگلیسی) گفت ممکن است لازم شود نرخ را باز هم بالا ببرد، و چون ابهام زیاد است، از تعرفه‌های جدید آمریکا تا درگیری در خاورمیانه، با احتیاط جلو می‌رود. تصمیم بعدی ۹ دسامبر ۲۰۲۶ اعلام می‌شود. برای سمت آمریکایی ماجرای اوراق قرضه، مطلب The Fed Raised Rates in September 2026: Will Canadian Mortgages Get More Expensive? را بخوانید.

این هفته چه کار کنید

اگر مورگیج متغیر دارید، قسط جدید یا trigger rate خودتان را در نامه بانک پیدا کنید. اگر لاین آو کردیت دارید، ببینید چقدر از آن برداشته‌اید و آیا الان پرداختش منطقی است. اگر تا یک سال دیگر تمدید دارید، سه قیمت و یک rate hold بگیرید. اگر خریدارید، قبل از پیشنهاد بعدی پیش‌تأییدتان را دوباره حساب کنید. اگر فروشنده‌اید، با فروش‌های مشابه امروز و خریدارهای امروز قیمت بگذارید، نه بهار گذشته. برای پیش‌زمینه درباره ثابت یا متغیر، تمدید و احراز شرایط وام، راهنماهای مورگیج و نرخ بهره ما را ببینید.

اگر می‌خواهید همین عددها را برای وضعیت خودتان ببینید، یک بررسی رایگان قسط و بودجه با هم انجام می‌دهیم: قسطتان، گزینه‌های تمدیدتان یا بودجه خریدتان با نرخ امروز چه شکلی است. مانده وام، نرخ و تاریخ تمدید یا نامه پیش‌تأییدتان را بیاورید. فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاوره رایگان با تیم عسگریان رزرو کنید تا خط به خط با هم مرورش کنیم.

سلامت و برقرار باشید