تسهیلات جدید وام مسکن کانادا برای خریداران بار اول، آوریل ۲۰۲۴
قسط وام مسکن یکی از تأثیرگذارترین چیزها برای خانوادهها در کاناداست. تعیین میکند که اصلاً خانه بخرید یا نه، و اگر بخرید با چه قیمتی. بین قسط ماهیانهٔ ۳٬۰۰۰ دلاری و ۱۰٬۰۰۰ دلاری تفاوت واقعی وجود دارد و هر کسی حق دارد به این رقم جدی فکر کند. این آوریل دولت فدرال چند تصمیم گرفت که هدفش خریدارهای بار اول است.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو. بگذارید تغییر اصلی و چند نکتهٔ دیگر بازار را مرور کنم.
امورتیزیشن ۳۰ ساله برای خریداران بار اول
خبر اصلی آوریل ۲۰۲۴ این بود که کانادا به خریداران بار اول اجازه میدهد وام مسکن با امورتیزیشن ۳۰ ساله بگیرند. امورتیزیشن همان بازهٔ زمانی است که باید وام را به بانک برگردانید. اگر یک میلیون دلار وام بگیرید، ممکن است قرارداد بگوید باید در ۲۵ سال آن را پس بدهید. قانون جدید میگوید اگر خریدار بار اول هستید، خانهٔ نوساز زیر یک میلیون دلار میخرید و وامتان بیمهشده است، یعنی پیشپرداختتان زیر ۲۰ درصد است، میتوانید امورتیزیشن را از ۲۵ سال به ۳۰ سال برسانید. یعنی پنج سال به بازپرداخت اضافه کردند. هدف این است که فشار کمتر شود و صاحبخانه شدن کمی راحتتر. اما بدانید: قسط ماهیانهٔ کمتر بهایی دارد. در ۳۰ سال بهرهٔ بیشتری از ۲۵ سال میپردازید، پس در مجموع پول بیشتری به بانک میدهید، حتی با پرداخت ماهیانهٔ کمتر. این طرح از اول آگوست ۲۰۲۴ اجرا میشود و خیلیها آن را قدم خوبی میدانند. هر کاری که باعث شود مردم راحتتر صاحبخانه شوند تصمیم منصفانهای است.
چرا تأثیرش محدود است
یک نکته اضافه کنم. این طرح خوبی است، ولی فکر نمیکنم همین یک تغییر بازار مسکن را زیاد جابهجا کند. دلیلش این است که فقط درصد کمی از خریدارها وام بیمهشده با پیشپرداخت زیر ۲۰ درصد میگیرند و از این راه واجد شرایط میشوند. یکی دو دهه پیش شاید حدود ۴۵ درصد معاملات مال این خریدارها بود. حالا در کل کانادا حدود ۱۸ درصد است و در جیتیای و ونکوور فقط حدود ۸ درصد. از آن طرف، برای نوسازها در جیتیای، سازندهها معمولاً در دورهٔ پیشفروش ۱۵ تا ۲۰ درصد میخواهند تا کلید را بدهند. اگر ۲۰ درصد پیشپرداخت میدهید، دیگر وامتان بیمهشده نیست، پس این قانون به شکل فعلیاش شاید در تورنتو یا ونکوور اثر کمی داشته باشد یا اصلاً نداشته باشد. ممکن است در استانها یا شهرهای دیگر کمک کند، ولی در این شهرها نه.
سقف بالاتر برداشت از آرآراسپی
این طرح بخشهای دیگری هم داشت. چون خانهها گران شده، سقف برداشت معاف از مالیات برای خریداران بار اول را بالا بردند. اگر پول را در حساب آرآراسپی بگذارید، میتوانید برای خرید اولین خانه از آن استفاده کنید. سقف برداشت از این حساب ۳۵٬۰۰۰ دلار بود و آن را به ۶۰٬۰۰۰ دلار رساندند. این افزایش از شانزدهم آوریل اجرا میشود. صحبت ما دربارهٔ خریداران بار اول است که معمولاً بودجهٔ کمتری دارند، پس باید دید چند درصدشان واقعاً این مقدار پول نقد در حساب معاف از مالیات دارند تا این ۲۵٬۰۰۰ دلار اضافه به کارشان بیاید.
لیستینگهای بهاری در حال افزایش
اتفاق جالبی در لیستینگ کاندو میافتد. اواسط آوریل ۲۰۲۴، تعداد کاندوهای فروشی در خود شهر تورنتو بالای ۵٬۰۰۰ تاست. برای بازار کاندو این عدد قابل توجهی است و نشانهٔ بیدار شدن بازار بهار. آخرین باری که چنین رشدی را در این موقع سال دیدیم سال ۲۰۱۵ بود. بازار فریهلد، یعنی خانههای ویلایی مستقل، از ۲٬۰۰۰ لیستینگ گذشته، هرچند در مقایسه با هفت سال گذشته رشد بزرگی نیست. با نگاه به موجودی، اوضاع برای خریدارها بهتر میشود. به نظرم بهار ۲۰۲۴ میتواند بازار خوبی برای خریدارها باشد. از طرف دیگر اگر فروشندهاید هم فرصتهای خوبی هست، چون خانهها در بخشهایی از جیتیای سریعتر از معمول فروش میروند و این برای فروشندهها نشانهٔ خوبی است.
پیشبینی سیاماچسی و ابزار تازهٔ مقابله با تقلب
سیاماچسی، نهاد رسمی وام مسکن در کانادا، پیشبینیای منتشر کرد. با توجه به شرایط فعلی، انتظار دارد متوسط قیمت خانه در سال ۲۰۲۵ به سطح سال ۲۰۲۲ برگردد و در ۲۰۲۶ رکورد جدیدی بزند. چون نرخها هنوز بالاست، امسال تغییر قیمت کمی میبیند و در بعضی مناطق حتی کاهش، بعد از ۲۰۲۵ رشد و در ۲۰۲۶ اوج. اشاره کردند که پارسال حدود ۱۳۸٬۰۰۰ واحد مسکونی در شش شهر بزرگ کانادا کلنگ خورده که طی سه سال آینده تمام میشود. با این حال تقاضا را بالا میبینند که قیمتها را بالا نگه میدارد. دولت هم اعلام کرد پلتفرمی میسازد که سیستم بانکی و درخواست وام را به ادارهٔ مالیات یا سیآرای وصل کند. این میتواند جلوی کلاهبرداری در بازار مسکن را بگیرد. قبلاً بعضیها با مدرکسازی درآمدشان را بالاتر اعلام میکردند و بانک نمیتوانست با ادارهٔ مالیات چک کند. حالا بانکها میتوانند درآمد واقعی شما را، همان لاین ۱۵۰ نوتیس آف اسسمنت، تأیید کنند. کسانی که واقعاً واجد شرایط نبودند در آفر دیتها بینگرانی قیمت بالاتر میدادند. با این تغییر این کار سختتر میشود و باید کمی از التهاب بازار کم کند. اگر از آمریکا این را دنبال میکنید، آنجا سالهاست از طریق آیآراس عادی است، ولی در کانادا تازه است.
اگر میخواهید بدانید کدامیک از این تغییرات واقعاً به شما مربوط است، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
چه کسی واجد شرایط امورتیزیشن ۳۰ ساله است؟
خریداران بار اولی که نوساز زیر یک میلیون دلار با وام بیمهشده، یعنی پیشپرداخت زیر ۲۰ درصد، میخرند. از اول آگوست ۲۰۲۴ اجرا میشود.
امورتیزیشن طولانیتر پول من را کم میکند؟
قسط ماهیانه کمتر میشود، ولی در کل دوره بهرهٔ بیشتری میپردازید، پس در مجموع پول بیشتری به بانک میدهید.
چقدر میتوانم برای خانهٔ اول از آرآراسپی برداشت کنم؟
سقف از ۳۵٬۰۰۰ به ۶۰٬۰۰۰ دلار رسیده، از شانزدهم آوریل.