برای دیدن خانه در انتاریو حتماً باید ایجنت داشته باشید؟

نه، همیشه لازم نیست. در انتاریو هر کسی می‌تواند بدون ایجنت وارد اوپن هاوس شود. برای بازدید خصوصی هم می‌توانید مستقیم با بروکریج فروشنده تماس بگیرید، ولی تضمینی نیست: لیستینگ ایجنت برای فروشنده کار می‌کند و شاید اول کارت شناسایی یا pre-approval بخواهد. هر چه هم به او بگویید می‌تواند به گوش فروشنده برسد.

اوپن هاوس و بازدید خصوصی دو درِ جدا هستند

خریدارها برای ما می‌نویسند که «ما با هیچ بروکری قرارداد نداریم». پشت این جمله معمولاً یک سؤال ساده است: می‌شود فقط برویم خانه را ببینیم؟ می‌شود. ولی در انتاریو دو در وجود دارد و هر کدام یک جور باز می‌شود.

درِ اول اوپن هاوس است. برای همه باز است. نه ایجنت لازم دارید، نه قرارداد، و هیچ‌کس نمی‌تواند برای داخل شدن مجبورتان کند چیزی امضا کنید. شاید بخواهند اسمتان را در برگه بازدیدکننده‌ها بنویسید. آن برگه فقط برای این است که فروشنده بداند چه کسانی وارد خانه‌اش شده‌اند. قرارداد نمایندگی نیست.

درِ دوم بازدید خصوصی است و وقتش از طریق بروکریج فروشنده گرفته می‌شود. اگر ایجنت دارید، خودش وقت می‌گیرد و شما را می‌برد. اگر ندارید، باید از لیستینگ ایجنت بخواهید، و او از فروشنده دستور می‌گیرد. ممکن است قبل از باز کردن درِ خانه مردم به روی یک غریبه، کارت شناسایی عکس‌دار یا نامه pre-approval وام بخواهد. بعضی‌ها هم دیر جواب می‌دهند. پس آیا می‌توانید همان خانه را همین شنبه ببینید؟ اگر اوپن هاوس دارد، بله. با وقت خصوصی و بدون ایجنت، شاید.

حرفی که دمِ در می‌زنید می‌تواند به فروشنده برسد

این همان نکته‌ای است که بیشتر خریدارها از آن غافل‌اند. ایجنتی که در را باز می‌کند برای فروشنده کار می‌کند. کارش این است که بهترین قیمت و بهترین شرایط را برای فروشنده بگیرد، هر قدر هم که گفت‌وگو گرم و دوستانه باشد.

انتاریو این را رسمی هم کرده است. از اول دسامبر ۲۰۲۳، طبق قانون Trust in Real Estate Services Act, 2002 که به آن TRESA می‌گویند، دیگر دسته میانه‌ای به اسم «customer» نداریم. یا موکل یک بروکریج هستید یا «سلف ریپرزنتد»، یعنی کسی که خودش نماینده خودش است. به چنین کسی ایجنت فروشنده نه نظر می‌دهد نه مشورت. تا سپتامبر ۲۰۲۶ قانون همین است. فرقی هم نمی‌کند که یک condo در نورث یورک یا ویلودیل باشد یا یک خانه ویلایی در ریچموند هیل، تورن‌هیل، مارکهام، وان، آرورا یا نیومارکت. این قانون انتاریو است، نه رسم یک محله.

من هر دو طرف این در کار می‌کنم، هم لیستینگ ایجنت هستم هم ایجنت خریدار، و این قاعده را از نزدیک می‌شناسم. اگر بازدیدکننده‌ای که ایجنت ندارد از لیستینگ ایجنت بپرسد «این قیمت می‌ارزد؟» یا «پایین‌تر هم می‌دهند؟»، آن ایجنت اجازه ندارد مثل مشاور او جواب بدهد. اگر هم بازدیدکننده بودجه یا مهلتش را بگوید، وظیفه ایجنت در برابر فروشنده است. پس خانه را خوب ببینید و درباره خودِ خانه سؤال کنید. اما سقف قیمتتان، دلیل جابه‌جایی‌تان و زمان‌بندی‌تان را برای خودتان نگه دارید.

فرم سلف ریپرزنتد، به زبان ساده

قدم زدن در یک اوپن هاوس هیچ کاغذبازی‌ای ندارد. کاغذ از جایی وارد ماجرا می‌شود که از بروکریج فروشنده خدمات یا کمک بخواهید، مثل بازدید خصوصی یا کمک برای نوشتن آفر. آنجا ایجنت موظف است راهنمای اطلاعاتی ریکو یا همان RECO Information Guide را به شما بدهد (ریکو نهاد ناظر املاک انتاریو است) و همین‌طور فرمی به اسم Information and Disclosure to Self-represented Party.

خیلی‌ها نگران‌اند که تأیید این فرم آن‌ها را پایبند همان ایجنت کند. نمی‌کند. قرارداد نمایندگی نیست. فقط یک اعلام است: شما می‌دانید که این ایجنت برای فروشنده کار می‌کند و به شما مشورت نمی‌دهد. خطر در خودِ فرم نیست. خطر این است که وارد مذاکره شوید و هیچ‌کس طرف شما نباشد.

اگر ایجنت خریدار نگیرید، کمیسیون به جیب شما برمی‌گردد؟

یک تصور رایج میان خریدارها این است: اگر ایجنت نداشته باشم، سهم ایجنت خریدار برای فروشنده می‌ماند و قیمت پایین می‌آید. منطقی به نظر می‌رسد. ولی ماجرا این‌طور کار نمی‌کند.

تخفیف خودکاری وجود ندارد. کمیسیون در قرارداد لیستینگ بین فروشنده و بروکریج او تعیین شده است. شما طرف آن قرارداد نیستید و آن را نمی‌بینید. هر صرفه‌جویی احتمالی نامعلوم است و باید خودتان، تنها، سرش چانه بزنید، آن هم با یک حرفه‌ای که کارش دفاع از طرف مقابل است. چیزی که از دست می‌دهید اما قطعی و فوری است: مشورت درباره ارزش واقعی خانه، شرط‌هایی که از شما محافظت می‌کند و روش مذاکره. بخش مالی ماجرا را در مطلب How a Toronto Real Estate Agent Actually Earns a Living مفصل توضیح داده‌ام (see /blog/how-a-toronto-real-estate-agent-really-earns).

چه زمانی ایجنت خودتان را وارد کار کنید

توصیه من ساده است. اوایل کار، تنها و هر چقدر دلتان می‌خواهد اوپن هاوس بروید. اوپن هاوس برای همین است. محله‌ها را می‌شناسید، سلیقه خودتان دستتان می‌آید، و تا وقتی عددهایتان را برای خودتان نگه دارید هیچ هزینه‌ای برایتان ندارد.

اما قبل از اینکه برای خانه‌هایی که واقعاً ممکن است بخرید وقت بازدید خصوصی بگیرید، ایجنت خودتان را بیاورید، و حتماً قبل از هر صحبتی درباره قیمت. اگر نمی‌دانید نمایندگی و دستمزد ایجنت چطور کار می‌کند، تنها نیستید. بیشتر خریدارهایی که با ما تماس می‌گیرند هم نمی‌دانند، و جلسه اول فقط یک گفت‌وگوست، نه قرارداد. مطلب How to Choose a Real Estate Agent in Toronto کمک می‌کند درست انتخاب کنید (see /blog/how-to-choose-a-real-estate-agent-in-toronto) و مطلب How to Buy a Home in Toronto: A Step-by-Step Guide for Beginners نشان می‌دهد بازدید کجای مسیر خرید قرار می‌گیرد (see /blog/how-to-buy-home-toronto-beginners-guide). راهنماهای بیشتر هم در صفحه خرید و فروش ما هست (/blog/topics/buying-and-selling).

من مجتبی عسگریان هستم، بروکر RE/MAX با بیش از ۱۵ سال تجربه در بازار GTA، و هم به عنوان لیستینگ ایجنت کار می‌کنم هم به عنوان ایجنت خریدار. اگر با هیچ‌کس قرارداد ندارید و می‌خواهید قبل از گرفتن وقت بازدید گزینه‌هایتان را بشناسید، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک وقت مشاوره رایگان بگیرید. سلامت و برقرار باشید