ثابت یا متغیر؟ راهنمای وام مسکن ۲۰۲۵ در بازار متلاطم تعرفهها
در دورهای که تقریباً هر روز خبری تازه دربارهٔ جنگ تعرفههای کانادا و آمریکا میشنویم، سؤال واقعی این است که در بازار امروز چه نوع وام مسکنی بگیریم. توصیهٔ من برای این روزهای اول سال ۲۰۲۵ این است که سراغ وام با نرخ بهرهٔ متغیر یا وریبل بروید و فعلاً وام فیکس نگیرید. من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبهٔ ۴۷ ریمکس در دنیا. بگذارید بگویم تعرفهها چطور روی وام مسکن فشار میآورند و چرا به این نتیجه میرسم.
همین حالا که این را مینویسم، هنوز روشن نیست ترامپ دربارهٔ تعرفههای کانادا چه تصمیمی میگیرد. اول اعلام کرد روی همهٔ کالاها تعرفه میگذارد، بعد آن را برای ۳۰ روز متوقف کرد، و بعد ۲۵٪ تعرفه روی آلومینیوم و فولاد گذاشت. این شلکن سفتکنها خیلیها را نگران کرده، اما در عین حال به ما نگاهی زنده میدهد به اینکه بازارهای مالی چطور واکنش نشان میدهند.
اخبار تعرفه چطور نرخها را جابهجا میکند
وقتی ترامپ گفت میخواهد تعرفهها را شروع کند، بازده اوراق قرضهٔ دولتی سقوط کرد و نرخهای ثابت پایین آمدند. فردایش که گفت تصمیم را متوقف کرده، نرخهای ثابت دوباره بالا رفت. به این کلمه دقت کنید: ثابت. نرخهای وریبل مستقیماً بر اساس نرخ پایهٔ بانک مرکزی تعیین میشوند و در این مدت مدام پایین آمدهاند. نرخهای ثابت متفاوت حرکت میکنند و از اقتصاد آمریکا هم اثر میگیرند. وقتی تورم آمریکا کمی بیشتر از انتظار درآمد، نرخهای ثابت بالا رفت. پس این دو در چنین لحظهای رفتار بسیار متفاوتی دارند.
چرا متغیر در بازار بیثبات برنده است
پس اگر بخواهیم وام بگیریم چه کنیم؟ پاسخ من وام با نرخ متغیر است. در شرایط بیثبات، این بهترین تصمیم است. اگر ماجرای تعرفهها جدی شود، که واقعاً امیدوارم نشود، کانادا وارد رکود جدی میشود. منظورم این است که نرخ پایهٔ بهره ممکن است تا ۱٪ پایین بیاید. توجه کنید در استان کبک حدود ۴۰٬۰۰۰ کارگر در صنعت آلومینیوم مشغول به کارند، بهعلاوهٔ همهٔ کسبوکارهایی که دور آن کارخانهها ساخته شدهاند. آنسو در همیلتون، بین ۲۲٬۰۰۰ تا ۳۳٬۰۰۰ شغل به صنعت فولاد وابسته است. اگر فقط همین دو گروه بیکار شوند، کافی است تا کل اقتصاد کانادا تحت تأثیر قرار بگیرد.
کاهش نرخ حدس بیپایه نیست
نرخ پایهٔ نزدیک به ۱٪ اصلاً عجیب نیست. همان روزی که قرار بود تعرفهها شروع شود، رئیس بانک مرکزی جلسهای با وزیر دارایی و مدیران عامل بانکهای بزرگ ترتیب داد. هدف بررسی یک کاهش ناگهانی نرخ بود. اتفاقی که افتاد این بود که ترامپ دستور تعرفه را برای یک ماه متوقف کرد و این جلسه تشکیل نشد. نکته این است که این کاهش مورد انتظار حدس بیپایه نیست. دولت و بانک مرکزی آمادهاند در صورت نیاز بلافاصله نرخها را پایین بیاورند.
کاهش نرخ با تورم چه میکند
وقتی نرخها پایین میآید، تورم بالا میرود، اما تورم همیشه کندتر حرکت میکند. ممکن است در یک بازهٔ کوتاه نرخ را زیاد پایین بیاورید، ولی اثر تورمی یکشبه ظاهر نمیشود. ممکن است یک سال یا بیشتر طول بکشد. دقیقاً به همین دلیل بانک مرکزی ترجیح میدهد تا جایی که میتواند به اهرم مهمش، یعنی کاهش نرخ، تکیه کند. تورم میآید، اما با سرعت کمتر، و دولت معمولاً برنامهای دارد که تا حدی جلوی آن را بگیرد.
جمعبندی من
اول از همه، همه آرزو میکنیم آمریکا اصلاً تعرفهای نگذارد. اما اگر گذاشت، پیشبینی میکنم نرخها بهسرعت پایین بیاید و این به وام با نرخ متغیر اشاره دارد. این یک توصیهٔ کلی است. وام مسکن بخشهای مختلفی دارد که باید همه را سنجید، اما بهطور کلی برای حدود ۹۰٪ آدمها، اگر دو وام در بقیهٔ شرایط کاملاً یکسان باشند، الان متغیر انتخاب بهتری است. کار اصلی ما خرید و فروش املاک است نه وام، اما اگر بخواهید دربارهٔ آن صحبت کنید، من و تیمم میتوانیم شما را به دوستانی که سالیان سال با آنها در بانکهای مختلف کار کردهایم معرفی کنیم تا کمکتان کنند بهترین تصمیم را برای زندگی و هدفهایتان بگیرید. فرم زیر را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
در اوایل ۲۰۲۵ ثابت یا متغیر؟
برای حدود ۹۰٪ وامگیرندهها، متغیر را پیشنهاد میکنم. در بازار بیثباتی که بیثباتی تعرفهها آن را پیش میبرد، نرخ متغیر این انعطاف را میدهد که اگر بانک مرکزی نرخ پایه را کاهش دهد، بهرهمند شوید؛ مسیری که تاکنون در همان جهت بوده است.
چرا نرخهای ثابت مدام بالا و پایین میروند؟
نرخهای ثابت با بازده اوراق قرضهٔ دولتی حرکت میکنند و آنها به اخبار واکنش نشان میدهند. وقتی تعرفهها محتمل بهنظر رسید، بازده افت کرد و نرخهای ثابت پایین آمد؛ وقتی تصمیم متوقف شد، دوباره بالا رفت. نرخهای ثابت کانادا از اقتصاد آمریکا هم تأثیر میگیرند، پس تورم بالاتر از انتظار آمریکا آنها را کمی بالا برد.
نرخها تا کجا میتوانند پایین بیایند؟
اگر ماجرای تعرفهها جدی شود و کانادا وارد رکود واقعی شود، نرخ پایه میتواند تا ۱٪ پایین بیاید. دولت و بانک مرکزی آمادهاند در صورت نیاز بهسرعت نرخها را کاهش دهند.