خریدارهای خارجی دوباره روی میز: تاریخ چه چیزی به ما می‌گوید

بحث خریدارهای خارجی توی بازار مسکن کانادا اصلاً یک موضوع حاشیه‌ای نیست. هر بار که اسمش وسط می‌آید، بازار را تحت تأثیر قرار می‌دهد. سیاست‌مدارها همیشه می‌گویند اجازه دادن به خریدارهای خارجی تأثیر چندانی روی قیمت‌ها ندارد. اما چیزی که در عمل می‌بینیم یک چیز دیگر می‌گوید.

من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو، رتبه ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا و جزو یک درصد برتر در کانادا. بیایید داستان خریدارهای خارجی، مدل استرالیا و درسی که ونکوور و انتاریو به ما دادند را با هم مرور کنیم.

مدل استرالیا چیست

احتمالاً خبرها را دیده‌اید. دولت کانادا دوباره افتاده به فکر اینکه از ممنوعیت خرید خانه توسط خارجی‌ها یک عقب‌نشینی بکند. حتی صراحتاً گفته‌اند دارند بررسی می‌کنند بروند سمت چیزی شبیه مدل استرالیا. حالا این مدل چه می‌گوید؟ می‌گوید خریدارهای خارجی حق خرید خانه آماده و ریسیل را ندارند، ولی می‌توانند بروند سراغ پروژه‌های پیش‌فروش و پری‌کانستراکشن.

هدف مشخص است. اتاوا می‌خواهد یک جانی به بازار پیش‌فروش بدهد؛ بازاری که الان حال و روز خوشی ندارد و عملاً فریز شده است. از آن طرف هم دل خیلی از سازنده‌ها را به دست می‌آورد، همان سازنده‌هایی که سال‌هاست دارند برای همین موضوع توی اتاوا لابی می‌کنند.

مالیات ۲۰۱۶ ونکوور واقعاً چه کرد

برای اینکه بفهمیم چرا این موضوع انقدر حساس است، باید یکم برگردیم عقب، تقریباً به سال ۲۰۱۵. آن موقع آمارها نشان می‌داد خریدارهای خارجی حدود ۱۰ درصد تقاضای بازار پیش‌فروش تورنتو را تشکیل می‌دهند. توی ونکوور اما اوضاع خیلی جدی‌تر بود و این عدد حتی به حدود ۳۳ درصد می‌رسید. توی بازار ریسیل هم وضعیت مشابه بود و سهم خریدار خارجی اصلاً ناچیز نبود.

بر اساس همین داده‌ها، ونکوور توی سال ۲۰۱۶ وارد عمل شد و مالیات خریدارهای خارجی را اجرا کرد. نتیجه چه شد؟ قیمت‌ها حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد ریخت. این دقیقاً همان زمانی بود که سیاست‌مدارها مدام می‌گفتند خریدارهای خارجی عامل مهمی توی گرانی خانه نیستند.

وقتی پول به انتاریو آمد

نکته جالب اینجاست. پولی که سال ۲۰۱۶ از بازار ونکوور خارج شد، همان سال و سال ۲۰۱۷ سرازیر شد به انتاریو. و همان موقع بود که یکی از شدیدترین جهش‌های قیمتی تاریخ را توی انتاریو، مخصوصاً توی جی‌تی‌ای، دیدیم. هر کسی که آن سال‌ها توی بازار فعال بود دقیقاً یادش است چه شد و چه شوکی به ریل استیت انتاریو وارد شد.

در نهایت انتاریو هم مجبور شد همان مسیر ونکوور را برود. مالیات خریدارهای خارجی، یا همان مالیات بر سفته‌بازی غیرمقیم‌ها، اجرا شد. نتیجه این بود که توی بعضی مناطق قیمت‌ها تا ۳۰ درصد و جاهایی نزدیک به ۴۰ درصد سقوط کرد. پس وقتی به داده‌ها نگاه می‌کنیم، می‌بینیم این سیاست عملاً اثر گذاشته است.

مالیات سراسری و ممنوعیت فدرال

توی سال‌های ۲۰۱۸ و ۲۰۱۹ انتاریو این مالیات را در کل استان اجرا کرد. چرا؟ چون سرمایه فقط داشت جابه‌جا می‌شد. پول از یک شهری که محدودیت داشت می‌رفت به شهر کناری. وقتی این قانون سراسری شد، فشار قیمتی توی مناطق مختلف بیشتر تخلیه شد. آن موقع داگ فورد می‌گفت سهم خریدارهای خارجی حدود ۵ تا زیر ۱۰ درصد است. اما همزمان سیاست‌مدارهایی مثل کریستیا فریلند می‌گفتند این خریدارها اصلاً عامل قابل اندازه‌گیری توی بحران مسکن نیستند، در حالی که دقیقاً همین خریدارها رصد می‌شدند، از آن‌ها مالیات گرفته می‌شد و توی یک سیستم مشخص بودند.

بعد می‌رسیم به سال ۲۰۲۳. دولت فدرال یک ممنوعیت کامل اعلام کرد و رسماً گفت خرید ملک مسکونی توسط خارجی‌ها ممنوع است. البته همان موقع کلی معافیت هم برایش گذاشتند، یعنی در عمل هیچ‌وقت یک ممنوعیت صددرصدی وجود نداشت.

عقب‌نشینی از این سیاست چه معنایی دارد

و می‌رسیم به سال ۲۰۲۵. سازنده‌های ونکوور دوباره افتاده‌اند دنبال لابی با اتاوا و دارند همان مدل استرالیا را جلو می‌برند؛ مدلی که می‌گوید خریدار خارجی می‌تواند وارد بازار شود، اما فقط توی پروژه‌های نوساز و پیش‌فروش. الگو را نمی‌شود ندید. تقریباً هر بار سیاست مربوط به خریدارهای خارجی تغییر کرده، بازار هم به آن واکنش نشان داده است.

پس سؤال واقعی برای شما این است که یک عقب‌نشینی چه تأثیری روی قیمت خانه در تورنتو و جی‌تی‌ای می‌گذارد. تاریخ می‌گوید واکنش واقعی است و می‌تواند توی هر دو جهت تند باشد. برای همین است که اگر قصد خرید، فروش یا سرمایه‌گذاری دارید، ارزش دارد این موضوع را از نزدیک دنبال کنید.

اگر می‌خواهید بررسی کنید که تغییر قوانین خریدار خارجی چه تأثیری روی برنامه‌های خودتان دارد، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.