تا جولای ۲۰۲۶، ممنوعیت خرید ملک مسکونی توسط خریدارهای خارجی در کانادا قرار است اول ژانویه ۲۰۲۷ منقضی شود مگر اینکه دولت فدرال اقدامی بکند. دولت سه گزینه واقعی دارد: بگذارد قانون از بین برود، یک سال دیگر تمدیدش کند، یا اجازه بدهد خریدارهای خارجی فقط خانههای نوساز و پیشفروش بخرند، همان کاری که استرالیا میکند.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبه ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا. این قانون از روزی که اجرا شد تعیین کرده که در سمت خرید نماینده چه کسی میتوانم باشم و چه کسی نه. این وضعیت فعلی قانون است و اینکه هر گزینه چه بر سر بازار میآورد.
این ممنوعیت اول ژانویه ۲۰۲۷ منقضی میشود مگر اینکه دولت اقدام کند
شاید یادتان باشد که در سال ۲۰۲۳ اعلام کردند خارجیها نمیتوانند در مناطق اصلی کانادا خانه بخرند. این یک قانون موقت است و اگر تمدید نشود پایان سال ۲۰۲۶ به پایان میرسد. یعنی اگر دولت هیچ کاری نکند، از اول ژانویه ۲۰۲۷ این ممنوعیت خودبهخود منقضی میشود. این ممنوعیت از اول ژانویه ۲۰۲۳ اجرا شد.
آن موقع هم لیبرالها و هم محافظهکارها و تقریباً همه پارلمان اتفاق نظر داشتند که خریدارهای خارجی یکی از مشکلات بازار مسکن هستند و یکی از دلایل اصلی افزایش شدید قیمت خانه در کانادا به حساب میآیند. اما حالا سه سال و نیم گذشته و شرایط کاملاً فرق کرده است. الان سازندهها و انبوهسازها به دولت میگویند بگذارید خریدارهای خارجی برگردند، چون برای ساخت عرضه جدید به آنها نیاز داریم. موقعیت سختی برای دولت به وجود آمده. از یک طرف اصرار بیلدرها و سازندههای بزرگ است که اجازه داده شود خریدارهای خارجی به بازار بیایند. از آن طرف مردم و در واقع رأیدهندههایی هستند که امید دارند بتوانند خانه بخرند و اصلاً دلشان نمیخواهد یک رقیب جدید این شانس را از آنها بگیرد.
ممنوعیت خرید خارجیها دقیقاً شامل چه چیزی است
دو نکته مرتب از قلم میافتد. اول اینکه این قانون فقط روی املاک مسکونی است و شامل املاک تجاری یا کامرشیال نمیشود. دوم اینکه همه جای کانادا هم اعمال نمیشود. خریدارهای خارجی هنوز میتوانند در بعضی نقاط کانادا خانه بخرند، اما طبعاً نمیتوانند در مناطق اصلی و بازارهای داغ خرید و فروش کنند.
یادم است همان موقع که این قانون تصویب میشد، پیش از اجرای آن در ژانویه ۲۰۲۳، خیلیها گفتند سهم خریدارهای خارجی از کل بازار کمتر از ۵ درصد است و اگر خرید خارجیها را ممنوع هم بکنیم تأثیر خاصی روی بازار نمیگذارد. اما اتفاقی که در عمل افتاد این بود که قیمت خانهها بین ژانویه ۲۰۲۳ تا جولای ۲۰۲۶ حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد کم شده است. کار آسانی هم نیست که بگوییم دلیل همه این کاهش قیمتها این قانون است. ولی به هر حال میبینیم که بعد از این قانون قیمتها برای خانوادهها بهتر شده، هرچند هنوز هم خیلی گران است.
سه گزینه پیش روی دولت
گزینه اول این است که دولت هیچ تصمیم جدیدی نگیرد و این قانون خودبهخود از بین برود و خارجیها دوباره بتوانند در همه جای کانادا خانه بخرند. راه دوم این است که همین قانون را فعلاً نگه دارد و مثلاً برای یک سال دیگر تمدیدش کند تا ببیند وضعیت چطور میشود. ولی یک گزینه دیگر هم هست که در رسانهها به آن اشاره میکنند و به نظرم جالب است. دولت میتواند فقط اجازه بدهد خریدارهای خارجی خانههای نوساز یا پریکانستراکشن بخرند. میدانیم بحران جدی بازار مسکن در شهرهای بزرگ خالی ماندن و فروش نرفتن کاندوهای نوساز است. این ایده میتواند کمک کند واحدهایی که قرار نیست حالا حالا فروش بروند خریدار پیدا کنند. جالب است که این قانون در استرالیا هم وجود دارد؛ یعنی در استرالیا هم یک خارجی نمیتواند خانه بخرد ولی میتواند خانه نوساز یا پیشفروش بخرد.
این طرح میتواند سرمایه جدیدی وارد بازار کند. اما به هر حال میدانیم که بازار ممکن است دوباره تبدیل شود به بازار سرمایهگذارها، یعنی همچنان خبری از خانوادهها و اندیوزرها نباشد. چنین تصمیمی میتواند روی بازار اجاره هم تأثیر بگذارد، چون همین سرمایهگذارها برای تأمین هزینههایشان واحدها را اجاره میدهند و بازار دوباره وارد همان چرخه سابق میشود. یک مشکل دیگر هم جذابیت خانههای نوساز است. همین الان هم دولت برای خانههای نوساز معافیتهای مالیاتی گذاشته ولی باز هم سرمایهگذارها منتظرند قیمت پایینتر بیاید. مشخص نیست اگر دولت بخواهد به خریدارهای خارجی اجازه بدهد خانههای نوساز بخرند، آنها چقدر به این کار تمایل داشته باشند.
مالیات خریدار خارجی که در هر صورت باقی میماند
در کنار اینها باید به مسئله مالیات خریدارهای خارجی یا همان فارن بایر تکس هم اشاره کنیم. همچنان هم در اونتاریو و هم در بریتیش کلمبیا مالیات خریدارهای خارجی وجود دارد و اینطور هم نیست که کسی از این مالیات معاف باشد. همین الان حتی اگر خانهای در منطقهای باشد که خریدارهای خارجی میتوانند بخرند، باز هم باید آن مالیات را بدهند.
تا جولای ۲۰۲۶ این مالیات خریدارهای خارجی در بریتیش کلمبیا حدود ۲۰ درصد، در اونتاریو ۲۵ درصد و در شهر تورنتو ۳۵ درصد است. یعنی اگر همین فردا ممنوعیت برداشته شود و خریدارهای خارجی بخواهند در اونتاریو و مثلاً تورنتو خرید کنند، این ارقام همچنان سر جایش است. این یعنی باز هم سود کمتر و انگیزه کمتر برای خریدار، هر اتفاقی که برای خود ممنوعیت بیفتد.
خانههای لوکس فراتر از تورنتو و ونکوور
توجه کنیم که وقتی به طور کلی درباره خریدارهای خارجی صحبت میکنیم، درباره سرمایهگذارها صحبت میکنیم و البته درباره آنهایی که پول خیلی زیادی دارند و دنبال بازارهای لوکس هستند. اتفاقی که در این یکی دو سال افتاده این است که بازار خانههای لوکس دیگر محدود به تورنتو و ونکوور نیست. خانههای لوکس دارند خریدارهای جدیدی در شهرهایی مثل ادمونتون، ساسکاتون و اتاوا پیدا میکنند. چرا؟ چون آنجا میشود زمینهای بزرگتری خرید و این برای خیلیها معنی سرمایهگذاری بهتر را میدهد.
با این وجود آمارها نشان میدهد محدودیتهای جدید مهاجرتی و نرخهای بالای بهره همچنان باعث آرام بودن این قسمت از بازار یعنی خانههای لوکس شده است. اینجاست که مسئله خریدارهای خارجی نقش جدی بازی میکند. در این چند سال به این دلیل که خریدارهای خارجی نمیتوانند خانههای لوکس در کانادا بخرند، بازار این خانهها هم ضربه خورده است. این ضربه باعث کاهش درآمد دولتها هم شده. وقتی خریدار خارجی نمیتواند وارد این بازار شود و خرید کند، دست دولت هم از صدها هزار دلار مالیات برای هر خانه کوتاه میشود. این هم بخش دیگری از بازار است که باید دربارهاش صحبت کرد و تأثیر این منع خرید را در آن میبینیم.
نظر کاناداییها و چرا اهمیت دارد
جدا از خود این تصمیم، به نظر میرسد افکار عمومی با این ممنوعیت موافق است. یک نظرسنجی در سال ۲۰۲۵ انجام شد و مشخص شد ۷۶ درصد کاناداییها موافق ادامه ممنوعیت خرید خانه توسط خارجیها هستند. واقعیت این است که این فقط یک قانون تجاری مربوط به بازار املاک نیست. بخشی از ماجرا مربوط به چالشهای فرهنگی و اجتماعی است.
این مسئله در نهایت ممکن است تأثیر زیادی روی نظر دولت بگذارد، چون دولت در نهایت رأیش را از کاناداییها میگیرد و نه از خریدارهای خارجی. شاید در چند ماه آینده دولت کانادا نظرش را درباره این قانون اعلام کند و بشود زودتر فهمید بازار قرار است در سال ۲۰۲۷ با چه وضعیتی روبهرو شود. اگر برنامه خرید یا فروش شما در همان بازه است، این همان تصمیمی است که باید دنبالش کنید.
اگر میخواهید درباره تأثیر این موضوع روی برنامه خرید یا فروش خودتان در تورنتو و جیتیای صحبت کنیم، فرم زیر را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید
سوالات متداول
ممنوعیت خرید خارجیها در کانادا کی تمام میشود؟
این ممنوعیت از اول ژانویه ۲۰۲۳ اجرا شد و به صورت یک قانون موقت نوشته شده بود. تا جولای ۲۰۲۶، اگر دولت فدرال آن را تمدید یا جایگزین نکند، از اول ژانویه ۲۰۲۷ خودبهخود منقضی میشود.
آیا این ممنوعیت شامل همه املاک در همه جای کانادا میشود؟
نه. فقط روی املاک مسکونی است و شامل املاک تجاری نمیشود، و در همه جای کانادا هم اعمال نمیشود. خریدارهای خارجی هنوز میتوانند در بعضی نقاط کشور خرید کنند، اما نه در مناطق اصلی و بازارهای داغ.
اگر ممنوعیت برداشته شود، خرید خارجیها در تورنتو بدون هزینه اضافه ممکن است؟
نه. مالیات خریدار خارجی جدا از این ممنوعیت در اونتاریو و بریتیش کلمبیا وجود دارد و کسی از آن معاف نیست. تا جولای ۲۰۲۶ این مالیات حدود ۲۰ درصد در بریتیش کلمبیا، ۲۵ درصد در اونتاریو و ۳۵ درصد در شهر تورنتو است، یعنی سود کمتر و انگیزه کمتر برای سرمایهگذار خارجی.