در سال ۲۰۲۵ کاندو بخریم یا نخریم؟
آقای عسگریان، شما که اینقدر واردید، بالاخره کِی کاندو بخریم؟ این سؤالی است که این روزها خیلیها از من میپرسند. تلفنم از صبح تا شب زنگ میخورد و دارم به همین سؤال کلاینتها جواب میدهم. گفتم بهتر است یک بار این موضوع را روشن کنم و تحلیل خودم را از بازار کاندو در سال ۲۰۲۵ بگویم.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبهٔ ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا. بازار کاندو الان راکد است؛ تعداد زیادی کاندوی فروشنرفته در بازار هست و قیمتها از سال ۲۰۲۲ بهطور متوسط پایین آمده است. سؤال اصلی این است که این شیب کاهش کجا متوقف میشود و روند کِی برمیگردد. بگذارید پنج عاملی را بگویم که میتواند کاندو در تورنتو را دوباره گران کند. لازم هم نیست همه با هم اتفاق بیفتند.
یک: موجودی باید کم شود
الان تعداد کاندو در بازار زیاد است و همین روی قیمت فشار میآورد و نمیگذارد گران شود. برای اینکه کاندو بالا برود، مانث آف اینونتوری باید تقریباً نصف شود؛ از ۵ تا ۶ ماهی که الان هست به زیر ۲ ماه برسد. هر وقت دیدید مانث آف اینونتوری چند ماه پشت سر هم زیر ۲ ماند، آن موقع قیمتها شروع به بالا رفتن میکنند. این چیز عجیبی نیست. ممکن است صاحبهای کاندو آنقدر منطقی قیمتگذاری کنند که بازار دوباره به فکر خرید بیفتد.
دو: فاصله با فریهولد خیلی زیاد شود
از حدود سال ۲۰۱۹ تا حالا متوسط فاصلهٔ قیمت بین کاندو و یک فریهولد حدود ۳۰ درصد بوده است. حالا یک حالت افراطی را تصور کنید؛ فرض کنید این فاصله به ۸۰ درصد برسد. طبیعی است که مردم حس کنند فریهولد زیادی گران است و سرمایهشان را به سمت کاندو بفرستند. پس خود این فاصله میتواند یک عامل باشد. یا فریهولد آنقدر گران میشود که خریدن یک کاندوی بزرگ بهصرفهتر است، یا قیمت کاندو آنقدر پایین میآید که خریدن کاندوی ارزان انتخاب روشنی میشود.
سه: اجارهنشینی دیگر انتخاب راحت نباشد
یک دلیل اجارهنشینی این است که اجاره دادن ارزانتر از قسط دادن است. مردم ممکن است دامپیمنت را هم جور کنند، اما وقتی حساب میکنند میبینند بین مینتننس فی و مالیات و بقیهٔ هزینههای صاحبخانه بودن، اجارهنشینی بهصرفهتر است. حالا فرض کنید خانوادهها ببینند خانهدار بودن خیلی فرقی با اجارهنشینی ندارد. با این وضع اقتصاد و پایین آمدن نرخهای بهره، هزینهٔ صاحبخانه بودن دارد کمتر میشود. هنوز نرخها نسبت به چند سال پیش بالاتر است، اما وقتی این فاصله کم شود، اجارهنشینهای بیشتری به فکر خرید میافتند.
چهار: ساختوساز کند شود
هر سال تعداد زیادی کاندوی جدید وارد بازار میشود. مثلاً تا آخر امسال قرار است چیزی حدود ۴۰، ۴۵، حتی ۵۰ هزار واحد جدید در جیتیای ساخته و تحویل داده شود. پس در همین چند ماه نمیتوانیم انتظار داشته باشیم این مسئله حل شود. ولی کمی به آینده که نگاه کنیم، خیلی از پروژههایی که قرار بود از ۲۰۲۷ به بعد تحویل بدهند متوقف شدهاند. یک خبری شنیدم که میگفت در سال ۲۰۲۸ تعداد واحدهای جدید میتواند حدود ۴۰۰۰ تا باشد. یک حساب سرانگشتی بکنید: ۴۵ تا ۵۰ هزار امروز کجا و ۴۰۰۰ تا بعداً کجا. یعنی کاهش بزرگی در موجودی در راه است.
پنج: کاهش نرخ بهره
این یکی را همه میدانند. کاهش نرخ بهره میتواند مستقیم باعث گران شدن کاندو شود. فقط یادمان باشد که الان نرخها بهخاطر وضعیت نامناسب اقتصادی پایین میآید، پس نباید انتظار داشته باشیم که کاهش نرخ بهتنهایی بازار را سریع گرم کند، چون مردم پول کمتری برای خرج و سرمایهگذاری دارند. پس این شد جواب اینکه چه میشود کاندو گران میشود. راستش هنوز مطمئن نیستم که سال ۲۰۲۵ بهتر است یا ۲۰۲۶. ممکن است کاهش قیمتها تا ۲۰۲۶ ادامه داشته باشد. اما بازاری که من میبینم به سال ۲۰۲۷ و به احتمال زیاد ۲۰۲۸ اشاره میکند که قیمتها بالا میرود، و آن موقع کسی که زودتر خریده سود بیشتری میکند.
دنبال کف مطلق بازار نگردید
واقعیت این است: هیچکدام از ما نمیتوانیم بازار را تایم کنیم. در هیچ بازاری نمیتوانید بگویید امروز دقیقاً کف قیمت است و همینجا خرید کنید. معمولاً وقتی خبرها میگویند بازار خوب بوده، قیمتها از قبل بالا رفته و آن موقع است که مردم هجوم میآورند. مثال سادهاش بیتکوین است. سالها پایین بود، بهمحض اینکه بالا رفت همه به هم میگفتند باید بخری، و بعضیها نزدیک اوج خریدند درست قبل از اینکه بیفتد. خریدار خوب منتظر بالا رفتن قیمت نمیماند. وقتی قیمت پایین است بخرید، یک خانهٔ خوب و سالم بخرید، و قیمتی را که منصفانه میدانید آفر کنید. ریلاستیت یک بازی بلندمدت با هزینهٔ تراکنش بالاست، پس به یک بازهٔ ۴ یا ۵ ساله نگاه کنید، نه یک یا دو سال. اگر دنبال یک فلیپ سریع یکساله یا دوساله هستید، ریلاستیت بازار مناسبی برای این کار نیست.
امیدوارم این نکتهها کمکتان کند خرید بهتری داشته باشید. اگر خواستید بیشتر صحبت کنیم، فرم پایین این صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید تا با هم بیشتر آشنا شویم. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
سال ۲۰۲۵ برای خرید کاندو در تورنتو سال خوبی است؟
مطمئن نیستم ۲۰۲۵ بهتر از ۲۰۲۶ باشد و ممکن است قیمتها تا ۲۰۲۶ پایین بیاید. اما بازار به ۲۰۲۷ و احتمالاً ۲۰۲۸ اشاره میکند که قیمتها بالا میرود، پس خرید زودتر با قیمت پایین معمولاً به سود شماست.
چه سیگنالی نشان میدهد قیمت کاندو در آستانهٔ بالا رفتن است؟
به مانث آف اینونتوری نگاه کنید. وقتی چند ماه پشت سر هم زیر ۲ بماند، معمولاً همانجا قیمتها شروع به بالا رفتن میکنند. الان این عدد حدود ۵ تا ۶ ماه است.
کاندو را برای فلیپ یک یا دوساله بخرم؟
نه. ریلاستیت هزینهٔ تراکنش بالایی دارد و یک سرمایهگذاری بلندمدت است. به افق ۴ یا ۵ ساله نگاه کنید، نه فلیپ سریع.