هزینه واقعی ماهانه کاندوی سرمایه‌گذاری در تورنتو: حساب دقیق ۲۰۲۶

تا سپتامبر ۲۰۲۶، اگر یک کاندو در تورنتو را با قیمت متوسط TRREB یعنی حدود ۶۱۸ هزار دلار و با ۲۰ درصد down payment بخرید، نگه داشتنش با همه خط‌ها روی هم ماهی حدود ۳٬۹۵۰ دلار خرج دارد. اجاره متوسط یک‌خوابه حدود ۲٬۲۷۵ دلار است، پس کسری نقدی ماهانه حدود ۱٬۷۰۰ دلار می‌شود. حدود ۹۵۰ دلار از این مبلغ اصل وام است که برای خودتان می‌ماند، یعنی هزینه واقعی نگهداری چیزی حدود ۷۵۰ دلار در ماه است.

من مجتبی عسگریان هستم و بیش از ۱۵ سال است که در تورنتو کاندو می‌فروشم و اجاره می‌دهم. این روزها خیلی از کسانی که فرم تماس سایت ما را پر می‌کنند، قبل از اینکه حتی یک کلمه با هم حرف بزنیم، تیک «خرید برای سرمایه‌گذاری» را می‌زنند. این مطلب همان کاری را می‌کند که هیچ calculator‌ای نمی‌کند: همه خرج‌های ماهانه را یک‌جا می‌گذارد، با ارقام سپتامبر ۲۰۲۶ حساب می‌کند و بعد پولی را که باید از جیب بدهید از پولی که واقعاً مال خودتان می‌ماند جدا می‌کند. این یک مثال است. هر عدد را با عدد واقعی واحد خودتان عوض کنید تا مال شما بشود.

پایه حساب را درست بچینید: قیمت، نرخ، وام

TRREB در گزارش Market Watch اوت ۲۰۲۶ قیمت متوسط آپارتمان کاندو را ۶۱۷٬۵۹۳ دلار اعلام کرده. این رقم میانگین همه سایزهاست، از استودیو تا سه‌خوابه، پس من گردش می‌کنم به ۶۲۰ هزار دلار و آن را فقط یک واحد نمونه در نظر می‌گیرم، نه قولی درباره یک پلان خاص. با ۲۰ درصد down payment یعنی ۱۲۴ هزار دلار، ۴۹۶ هزار دلار وام می‌گیرید.

Ratehub این ماه بهترین نرخ ثابت پنج‌ساله را ۴٫۲۴ درصد نشان می‌دهد و نرخ پایه بانک مرکزی کانادا بعد از اعلام دوم سپتامبر روی ۲٫۲۵ درصد است. با بازپرداخت ۲۵ ساله، قسط این mortgage ماهی حدود ۲٬۶۷۵ دلار می‌شود. بیشتر calculatorها همین‌جا تمام می‌کنند. مشکل دقیقاً همین است.

من قبل از اینکه برای یک مشتری سرمایه‌گذار offer بنویسم، این کار را می‌کنم: شارژ واقعی ساختمان را از لیستینگ و status certificate درمی‌آورم، قبض مالیات واقعی واحد را می‌گیرم و می‌بینم همان ساختمان در چند ماه اخیر واقعاً چند اجاره رفته. بعد خط‌های پایین را با همین اعداد پر می‌کنم، نه با میانگین. شما هم با همه ارقام این مطلب همین کار را بکنید.

پنج خرجی که بیشتر calculatorها جا می‌اندازند

شارژ ماهانه. این خطی است که از ساختمان به ساختمان بیشترین فرق را دارد. ساختمان‌های قدیمی‌تر و ساختمان‌هایی که استخر و concierge و باشگاه دارند معمولاً شارژ بالاتری دارند. حواستان باشد که پارکینگ و locker گاهی خط جداگانه‌ای در status certificate دارند.

مالیات ملک. نرخ کل مسکونی شهر تورنتو برای ۲۰۲۶ برابر ۰٫۷۶۷۳۱۱ درصد است، اما این نرخ روی ارزش ارزیابی‌شده اعمال می‌شود که معمولاً از قیمت خرید شما کمتر است. پس قبض واقعی توی لیستینگ از هر تخمینی بهتر است.

بیمه صاحبخانه. بیمه ساختمان فقط سازه را پوشش می‌دهد، نه وسایل داخل واحد، نه مسئولیت شما به عنوان صاحبخانه و نه اجاره‌ای که بعد از یک آبگرفتگی از دست می‌دهید. بیمه خودتان را لازم دارید.

ذخیره خالی ماندن و تعمیرات. گزارش ۲۰۲۵ CMHC نرخ خالی بودن کاندوهای اجاره‌ای تورنتو را ۱ درصد اعلام کرده، پس این ذخیره برای ماه‌ها خالی ماندن نیست. برای فاصله بین دو مستاجر است، برای ماشین ظرفشویی که خراب می‌شود، برای fan coil که سرویس می‌خواهد.

پیدا کردن مستاجر. پیدا کردن، بررسی و قرارداد بستن با یک مستاجر خوب پول یا وقت می‌خواهد، معمولاً هر دو. روش ما را در مطلب «How to Find a Good Tenant in Toronto» نوشته‌ام (ببینید /blog/how-to-find-a-good-tenant-in-toronto). برای هر دوره اجاره بودجه‌اش را کنار بگذارید.

مدل کامل ماهانه، خط به خط

این هم واحد نمونه با همه خط‌ها. قسط وام و مالیات از ارقام منبع‌دار بالا می‌آیند. چهار خط دیگر فرض من هستند و همین‌طور هم برچسب خورده‌اند. عدد واقعی واحد شما جای آن‌ها را می‌گیرد.

قسط mortgage، اصل و بهره: ۲٬۶۷۵ دلار. شارژ: ۶۰۰ دلار (فرض). مالیات ملک: حدود ۳۹۵ دلار، که سقفش است اگر نرخ روی کل قیمت خرید حساب شود. بیمه صاحبخانه: ۷۵ دلار (فرض). ذخیره خالی ماندن و تعمیر: ۱۱۵ دلار (فرض، حدود ۵ درصد اجاره). پیدا کردن مستاجر، پخش‌شده روی سال: ۱۰۰ دلار (فرض). جمع: ماهی حدود ۳٬۹۵۰ دلار.

حالا اجاره. گزارش اجاره TRREB برای سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ اجاره متوسط کاندوی یک‌خوابه را ۲٬۲۷۳ دلار نشان می‌دهد. من عمداً رقم یک‌خوابه را به عنوان حالت محتاطانه گرفته‌ام. اگر واحد شما بیشتر اجاره می‌رود، فاصله کمتر می‌شود. اما با خودتان روراست باشید: متوسط دوخوابه ۳٬۰۱۳ دلار است، ولی دوخوابه هم گران‌تر خریده می‌شود و هم خرج نگهداری بیشتری دارد. همین خط‌ها را دوباره حساب کنید، نه اینکه فرض کنید اجاره اضافه چاله را پر می‌کند.

اجاره که بیاید و خرج‌ها که بروند، کسری نقدی ماهی حدود ۱٬۷۰۰ دلار است. این همان عددی است که باید هر ماه از جیب خودتان بگذارید، قبل از اینکه هر اتفاق دیگری بیفتد.

کش‌فلو در برابر چیزی که واقعاً برایتان می‌ماند

پس ۱٬۷۰۰ دلار کسری ماهانه یعنی سرمایه‌گذاری بد؟ نه لزوماً، و بیشتر بحث‌های اینترنتی دقیقاً همین‌جا اشتباه می‌روند. از قسط ۲٬۶۷۵ دلاری، در سال اول ماهی حدود ۹۵۰ دلار بابت اصل وام می‌رود. این هزینه نیست. پس‌انداز اجباری است که توی equity شما می‌نشیند.

۱٬۷۰۰ دلار کسری منهای ۹۵۰ دلار اصل وام، می‌شود حدود ۷۵۰ دلار در ماه. این هزینه اقتصادی واقعی نگه داشتن این کاندوست، قبل از هر تغییری در قیمتش. این مقایسه را در مطلب «Cash Flow or Capital Gain: Which Is Better for Investing?» باز کرده‌ام (ببینید /blog/cash-flow-vs-capital-gain-which-is-better).

نظر من بعد از ۱۵ سال تماشای سرمایه‌گذارها در این بازار: هر دو عدد را جلوی چشمتان نگه دارید. ۷۵۰ دلار می‌گوید معامله از نظر اقتصادی منطقی هست یا نه. ۱٬۷۰۰ دلار می‌گوید می‌توانید از پسش بربیایید یا نه. اجاره‌ها این اواخر نرم شده‌اند نه بالاتر، شما انتخاب نمی‌کنید بازار کِی رشد قیمت را به شما بدهد، و کسانی آسیب می‌بینند که داستان ۷۵۰ دلاری را می‌توانستند بپردازند اما واقعیت ۱٬۷۰۰ دلاری را نه.

کجا این مدل به هم می‌ریزد و من به سرمایه‌گذارها چه می‌گویم

سه ورودی بیشتر از هر چیزی نتیجه را جابه‌جا می‌کنند. اول، شارژ همان ساختمان مشخص. فرق یک ساختمان جمع‌وجور با یک ساختمان قدیمی پر از امکانات می‌تواند عدد ماهانه را چند صد دلار بالا و پایین کند. دوم، تامین مالی. down payment بیشتر یا بازپرداخت ۳۰ ساله قسط را پایین می‌آورد، هرچند سهم اصل وام را هم عوض می‌کند. سوم، اجاره‌ای که فرض می‌کنید در برابر اجاره‌ای که آن ساختمان واقعاً گرفته.

اگر دارید این را با زندگی کردن خودتان در واحد مقایسه می‌کنید، حسابش کاملاً فرق دارد و در مطلب «Buying Beats Renting: A Full Cost Breakdown» نوشته‌ام (ببینید /blog/buying-beats-renting-a-full-cost-breakdown). مطالب بیشتر درباره کاندو در صفحه موضوعی کاندوها هست (/blog/topics/condos). و از حسابدارتان بپرسید کدام یک از این خط‌ها از درآمد اجاره کسر می‌شود. آن کار اوست، نه من.

این دقیقاً همان مدلی است که برای مشتری‌های سرمایه‌گذارم در تورنتو، نورث یورک و ویلودیل اجرا می‌کنم، و همین خط‌ها با نرخ مالیات همان شهر در وان، ریچموند هیل یا مارکام هم جواب می‌دهد. اگر روی یک واحد مشخص فکر می‌کنید، لیستینگش را برایم بفرستید تا قبل از نوشتن offer، با شارژ واقعی، قبض مالیات واقعی و اجاره‌های واقعی همان ساختمان حسابش کنم. فرم پایین صفحه را پر کنید یا یک مشاوره رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید