در ژوئن ۲۰۲۶ یک شرکت سرمایهگذاری حدود ۳۰ میلیون دلار واحد کاندوی نوساز فروختهنشده در تورنتو را یکجا خرید، با قیمتی حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ دلار برای هر فوت مربع. این یعنی بازار برگشته؟ نه. یعنی بخشی از بازار کاندوی نوساز تورنتو در حال کفسازی است و پول بزرگ به این نتیجه رسیده که قیمت بالاخره ارزش ریسک را دارد.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو با ریمکس، رتبهٔ ۴۷ در دنیا و جزو یک درصد برتر کانادا. همین واحدها و همین خریدارها از دفتر خود من هم عبور میکنند، پس این تحلیل از درون بازار است نه از روی یک تیتر خبری.
این معاملهٔ ۳۰ میلیون دلاری کاندو در ژوئن ۲۰۲۶ دقیقاً چه بود
تا میانهٔ ۲۰۲۶ خبرهای منفی دربارهٔ بازار کاندوی تورنتو کم نشنیده بودیم. از پروژههای متوقفشده گرفته تا خریدارهایی که نمیتوانند واحدشان را از بیلدر تحویل بگیرند و کلوز کنند. بعد این خبر رسید. در ژوئن ۲۰۲۶ یک شرکت مستقر در مونترال وارد بازار کاندوهای نوساز تورنتو شد و حدود ۳۰ میلیون دلار واحد فروختهنشدهٔ بیلدرها را یکجا خرید. تا ژوئن ۲۰۲۶ این شرکت گفته بود قصد دارد در ۱۲ ماه بعد تا ۵۰۰ میلیون دلار سرمایهگذاری کند و حدود ۱۰۰ واحد کاندو بخرد.
نکتهٔ مهم این است که این واحدها از کجا آمدهاند. از بازار عادی و ریسل نبودهاند. اینها واحدهایی بودند که روی دست بیلدرها مانده بود یا از اول فروش نرفته بود. بعضیشان واحدهای پیشفروشی بودند که خریدار اولیه نتوانسته بود کلوز کند و دوباره به موجودی سازنده برگشته بودند.
تخفیف ژوئن ۲۰۲۶: ۷۰۰ تا ۸۰۰ دلار برای هر فوت مربع
گزارشها در ژوئن ۲۰۲۶ قیمت خرید را حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ دلار برای هر فوت مربع نشان میدادند. این عدد را کنار تاریخ نزدیک بگذارید. بسیاری از پروژههای نوساز تورنتو در سالهای قبل بالای ۱۱۰۰ دلار برای هر فوت مربع فروخته میشدند. همین فاصله تمام ماجراست و نشان میدهد سازندهها در آن مقطع زیر چه فشاری بودند.
این تنها معامله از این جنس هم نبود. در ژوئن ۲۰۲۶ یک شرکت آمریکایی به ریمکس هالمارک، همان جایی که من در آن کار میکنم، مراجعه کرد و حدود ۳۵ میلیون دلار برای خرید عمده از بیلدرها اختصاص داد و توانسته بود تعداد زیادی از واحدهای کاندوی باقیماندهٔ دولوپرها و سازندهها را بخرد.
چرا این یعنی کفسازی، نه برگشت بازار
وقتی سرمایهگذارهای بزرگ به این نتیجه میرسند که خرید عمده جذاب شده، حرفشان این است که قیمت آنقدر پایین آمده که ارزش ریسک را دارد. من این را کفسازی بخشی از بازار میخوانم، نه برگشت بازار. ریل استیت مثل بازار سهام نیست. سریع برنمیگردد. در تغییر جهت تأخیر دارد و زمان میبرد تا دوباره به روزهای خوب برسد.
این خبر سه پیام دارد. اول اینکه تا ژوئن ۲۰۲۶ بحران کاندوهای نوساز هنوز جدی بود، چون سازندهای که واحدهایش را با این تخفیف واگذار میکند سازندهای زیر فشار واقعی است. دوم اینکه عرضهٔ موجود در ۲۰۲۶ شاید زیاد به نظر برسد، اما عرضهٔ آینده احتمالاً کم میشود، چون تا وقتی فروش اینقدر سخت باشد سازندهها پروژهٔ جدید شروع نمیکنند. چند سال بعد همین میشود کمبود عرضه، و دقیقاً همان آیندهای است که این سرمایهگذارها رویش حساب کردهاند. سوم نقش دولت و معافیتهاست، از جمله حذف اچاستی. وقتی دولت اجازه میدهد سرمایهگذارها هم از بعضی معافیتها استفاده کنند، عملاً به خریدارهای عمده سیگنال میدهد که وارد شوند و موجودی فروختهنشده را از روی دست سازندهها بردارند. منطقش ساده است: سازندهای که نتواند بفروشد، پروژهٔ بعدی را شروع نمیکند.
چه کسانی در سال ۲۰۲۶ بیشترین فشار را تحمل میکردند
به نظر من خریدارانی که چند سال پیش از ۲۰۲۶ خرید کردند. آنها با قیمتهای بالا خریدند، حالا موقع تحویل واحدشان رسیده و بازار زیر پایشان عوض شده است. سازندهها و خریدارهای عمده دارند با عددهایی پایینتر از آنچه این خریداران پرداخت کردهاند معامله میکنند. یعنی نه میتوانند راحت بفروشند، نه میتوانند راحت واگذار یا اساین کنند، و ممکن است از معافیتهای جدید دولت هم نتوانند بهره ببرند. موقعیت سختی است و بهتر است بیتعارف گفته شود.
چیزی که به خریداران و سرمایهگذاران میگویم
اگر خریدار خانهٔ اول هستید، عجله نکنید. ممکن است در بازار نوساز فرصتهایی به وجود بیاید. اما با آگاهی بخرید. پروژه، قیمت، هزینههای نگهداری، متراژ و امکان اجاره رفتن واحد را دقیق بررسی کنید. فقط به تخفیف نگاه نکنید.
اگر سرمایهگذار هستید، باید افق بلندمدت داشته باشید. این بازار برای خرید و فروش سریع مناسب نیست. اگر برنامهتان این است که کاندو بخرید و دو سال بعد با سود بفروشید، توصیه نمیکنم. باید توان نگهداری چند ساله، اجاره دادن، پرداخت هزینهها و تحمل نوسان بازار را داشته باشید. و اگر قبلاً پیشخرید کردهاید و به تحویل نزدیک هستید، همین حالا وضعیت مالیتان را بررسی کنید. ببینید چه مقدار وام و با چه شرایطی میتوانید بگیرید، ببینید اجاره چقدر از هزینهها را پوشش میدهد، و پیش از تصمیم برای فروش یا واگذاری عددها را با یک مشاور حرفهای دقیق حساب کنید. در زمینهٔ وام و توان مالی باید تعارف را کنار گذاشت. عددها یا جواب میدهند یا نمیدهند.
اگر میخواهید لیست اینونتوری بیلدرها را داشته باشید، همان واحدهایی که آمادهٔ تحویلاند و هنوز موجودی دارند، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
آیا بازار کاندوی تورنتو در ژوئن ۲۰۲۶ به کف رسیده بود؟
برداشت مجتبی عسگریان در ژوئن ۲۰۲۶ این بود که بخشی از بازار کاندوی نوساز در حال کفسازی است و قیمتها به پایینترین سطح خود نزدیک شدهاند. این با برگشت بازار فرق دارد. ریل استیت در تغییر جهت تأخیر دارد، پس بازگشت به روزهای خوب زمان میبرد.
چرا سرمایهگذارها در سال ۲۰۲۶ کاندوهای تورنتو را عمده میخریدند؟
تا ژوئن ۲۰۲۶ سرمایهگذارها واحدهای فروختهنشدهٔ بیلدرها را با حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ دلار برای هر فوت مربع میخریدند، خیلی پایینتر از سطحی که بسیاری از پروژههای نوساز تورنتو در سالهای قبل میفروختند. آنها روی این هم حساب کرده بودند که عرضهٔ آینده کم میشود، چون تا وقتی فروش سخت باشد سازندهها پروژهٔ جدید شروع نمیکنند.
آیا برای سرمایهگذاری باید کاندو در تورنتو بخرم؟
فقط با افق بلندمدت. این بازار برای خرید و فروش در دو سال مناسب نیست. باید بتوانید واحد را چند سال نگه دارید، اجاره بدهید، هزینهها را بپردازید و نوسان قیمت را تحمل کنید. پیش از تصمیم، پروژه، قیمت، هزینههای نگهداری، متراژ و امکان اجاره رفتن واحد را دقیق بررسی کنید.