در آگوست ۲۰۲۶، خریدارها باید سراغ واحدهای آماده و تخفیفخورده سازندهها بروند و برای اختلاف ارزیابی بانک پول نقد کنار بگذارند. مالک کاندوی پیشفروشی که به کلوزینگ رسیده یا باید کلوز کند و خودش ساکن شود، یا کلوز کند و با پذیرش ضرر ماهانه اجاره بدهد، یا اساینمنت را خیلی پایینتر از ریسل قیمت بگذارد. کنار کشیدن گرانترین گزینه است.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو، و بخش بزرگی از کار تیم ما مربوط به بازار کاندوی تورنتو و جیتیای است، برای همین همه این وضعیتها را در یک هفته میبینم. این بازار در واقع دو مسئله جداگانه است که مدام با هم قاطی میشوند. هزاران قرارداد پیشفروش که در اوج قیمت امضا شدهاند حالا خیلی پایینتر از ارزش ارزیابیشده کلوز میشوند و این برای آن خریداران یک بحران واقعی است. اما کاندو به عنوان یک شکل از مسکن چیز دیگری است و هنوز واقعبینانهترین راه ورود به مالکیت در این شهر است.
چرا خریداران کاندوی پیشفروش سر کلوزینگ گیر کردهاند
بیشتر کسانی که در دردسر افتادهاند بین دو تا چهار سال پیش یک واحد پیشفروش خریدهاند که قرار است در سالهای ۲۰۲۶، ۲۰۲۷ یا ۲۰۲۸ تحویل داده شود، و تعداد زیادی واحد تا پایان سال ۲۰۲۸ وارد مرحله تحویل و کلوزینگ میشوند. خیلی از این خریدارها سرمایهگذارهایی بودند که انتظار داشتند ارزش ملکشان تا زمان تحویل بالاتر رفته باشد.
اما در بسیاری از پروژهها ارزش روز واحد خیلی پایینتر از عددی است که در قرارداد نوشته شده. ممکن است کسی واحدی را ۸۰۰ هزار دلار خریده باشد و حالا بانک ارزش آن را بسیار پایینتر ارزیابی کند. بانک بر اساس ارزش امروز وام میدهد، نه قیمتی که چند سال پیش در قرارداد آمده، پس خریدار باید علاوه بر پیشپرداختی که قبلاً داده مبلغ قابل توجه دیگری هم از جیب خودش وارد معامله کند. نرخ بهره هم نسبت به زمان امضای این قراردادها بالاتر است، بنابراین حتی کسی که بتواند وام بگیرد ممکن است با قسط ماهانهای روبهرو شود که اصلاً در محاسبات اولیهاش نبوده است.
سه انتخابی که خریدار پیشفروش دارد
انتخاب اول این است که واحد را کلوز کند و خودش در آن زندگی کند. برای کسی که از ابتدا واحد را برای مصرف شخصی خریده و توان مالی کلوز کردن را هم دارد، این معمولاً سادهترین و بهترین سناریو است.
انتخاب دوم این است که واحد را کلوز کند و اجاره بدهد، و اینجا معمولاً کار خراب میشود. در خیلی از این پروژهها اجاره دریافتی هزینه وام، شارژ ساختمان، مالیات ملک و بقیه هزینهها را پوشش نمیدهد. مالک ممکن است هر ماه صدها یا حتی هزاران دلار از جیب خودش پرداخت کند. این دیگر یک سرمایهگذاری با کشفلوی مثبت نیست. یک ضرر ماهانه است با این امید که شاید قیمت دوباره بالا برود، و هیچکس نمیتواند بگوید این انتظار پنج سال طول میکشد، ده سال یا بیشتر. یادمان باشد قیمت پیشفروش در سالهای اوج معمولاً از قیمت واحد مشابه در بازار ریسل هم بالاتر بود، یعنی خریدار از همان روز اول یک قیمت اضافه پرداخت کرده است.
انتخاب سوم اساینمنت است، یعنی واگذاری امتیاز قرارداد به فرد دیگری پیش از کلوزینگ. در عمل این کار در آگوست ۲۰۲۶ تقریباً غیرممکن است. خریدار جدید گزینههای زیادی دارد: میتواند مستقیم از بازار ریسل بخرد، یا سراغ واحد آمادهای برود که در اختیار خود سازنده است و با مشوق و تخفیف مالیاتی عرضه میشود. برای رقابت با اینها، واگذارکننده معمولاً باید تخفیف بزرگی بدهد، پیشپرداختش را از دست بدهد و گاهی پول بیشتری هم بگذارد تا خریدار جدید واحد را بردارد.
کنار کشیدن از قرارداد فقط از دست دادن پیشپرداخت نیست
سختترین وضعیت مربوط به کسانی است که اصلاً توانایی کلوز کردن ندارند. اینجا باید خیلی روشن گفت: کنار کشیدن از قرارداد فقط به معنی از دست دادن پیشپرداخت نیست. قرارداد پیشفروش یک قرارداد حقوقی الزامآور است. ممکن است سازنده واحد را دوباره با قیمت پایینتری بفروشد و بعد برای دریافت اختلاف قیمت، خسارت و هزینههای دیگر علیه خریدار قبلی اقدام حقوقی کند. هر کسی در این وضعیت است باید با یک وکیل متخصص همین پروندهها صحبت کند.
چرا آمار ماهانه آرامتر از واقعیت به نظر میرسد
بخش بزرگی از این فشار اصلاً در آمارهای رسمی دیده نمیشود. گزارشهای ماهانه بازار روی معاملات ثبتشده در امالاس تمرکز دارند: تعداد فروش، تعداد لیستینگ و میانگین قیمت. دعوای حقوقی بین یک خریدار پیشفروش و سازنده در این آمارها جایی ندارد. واحدهایی که به سازنده برمیگردند و خارج از امالاس فروخته میشوند هم ممکن است دیده نشوند. بعضی سازندهها چندین واحد را بهصورت عمده و با تخفیف به یک سرمایهگذار بزرگ یا صندوق سرمایهگذاری میفروشند و این معاملات معمولاً پشت صحنه انجام میشود و رد روشنی در آمار عمومی ندارد.
به همین دلیل ممکن است وضعیت بازار روی کاغذ آرامتر از فشاری باشد که بعضی خریدارها واقعاً تجربه میکنند. وقتی یک گزارش ماهانه میخوانید، یادتان باشد چه چیزهایی را نمیشمارد.
خریدارها کجای بازار کاندوی تورنتو میتوانند ارزش پیدا کنند
کنار این بحران، برای بعضی خریدارها فرصت هم ساخته میشود. بعضی سازندهها واحدهای آماده و فروشنرفته دارند و هدف اصلیشان فروش همین موجودی باقیمانده است. در بعضی پروژهها این یعنی تخفیف، مشوق مالی، شرایط پرداخت بهتر یا واحد آماده تحویل. برای خریداری که واقعاً میخواهد داخل واحد زندگی کند، سرمایه کافی دارد و پروژه را دقیق بررسی میکند، این میتواند فرصت مناسبی باشد.
اما این به معنی خوب بودن تمام پروژهها نیست. ساختمان، نقشه واحد، هزینه شارژ، سابقه سازنده، وضعیت مالی کاندو، موقعیت مکانی و قیمت نهایی باید یکییکی بررسی شوند.
چرا تورنتو همچنان به کاندو نیاز دارد
انتقادها تا جایی که هستند درستاند. واحدهای خیلی کوچک ساخته شده. بعضی نقشهها برای زندگی واقعی مناسب نیستند. قیمتهای پیشفروش در سالهای اوج منطقی نبودند و تعداد زیادی از پروژهها بیشتر برای سرمایهگذارها طراحی شده بودند تا برای خانوادهها و ساکنان واقعی. اما نمیشود کل یک گروه از املاک را فقط بر اساس بدترین نمونههایش قضاوت کرد. کاندو بالاخره مسکن است و تورنتو به مسکن نیاز دارد.
از قیمت شروع کنیم. قیمت خانههای فریهولد در تورنتو معمولاً از سطحی شروع میشود که برای بخش بزرگی از خریدارها قابل دسترسی نیست، در حالی که بازار کاندو طیف قیمتی خیلی گستردهتری دارد، از واحدهای کوچک و قدیمیتر تا پنتهاوسهای چند میلیون دلاری. برای بسیاری از خریداران خانه اولی، کاندو تنها مسیر واقعبینانه ورود به مالکیت داخل شهر است. بله، کاندو شارژ ماهانه دارد، اما خانه فریهولد هم سقف و سیستم گرمایش و حیاط و برفروبی و دهها هزینه پیشبینینشده دیگر دارد.
بعد موقعیت مکانی. بخش بزرگی از کاندوهای تورنتو در موقعیتهای مرکزیتر، نزدیک مترو، مراکز کاری، دانشگاهها و امکانات شهری ساخته شدهاند، و اتفاقاً بعضی ساختمانهای قدیمیتر بهترین موقعیتها را دارند چون زمانی ساخته شدند که هنوز زمین مناسب در مرکز شهر در دسترس بود. برای کسی که در دانتان کار میکند یا نمیخواهد هر روز ساعتها در ترافیک بگذراند، زندگی نزدیک یک ایستگاه مترو کیفیت هفتهاش را عوض میکند.
کاندو بازار اجاره را هم روی دوش خودش میبرد. در چند دهه گذشته بخش بزرگی از واحدهای اجاره جدید تورنتو از طریق کاندوها تأمین شد: سازنده ساخت، سرمایهگذار خرید، و واحد وارد بازار اجاره شد. بدون آن، عرضه اجاره در این شهر بسیار کمتر بود و اجارهها احتمالاً از سطح فعلی هم بالاتر میرفت. کاندو به افراد دانسایزر هم جایی برای رفتن میدهد. وقتی یک زوج مسنتر خانه سه یا چهار خوابهشان را میفروشند و به یک کاندوی دو یا سه خوابه با فضای مناسب نقل مکان میکنند، آن خانه بزرگ وارد بازار میشود و یک خانواده جوانتر میتواند آن را بخرد. اگر کاندوی مناسبی وجود نداشته باشد، خیلی از این مالکان اصلاً خانهشان را نمیفروشند و عرضه خانههای خانوادگی کمتر میشود.
و در نهایت، محدودیت زمین. اگر به بیشتر مردم یک خانه و یک کاندو را با قیمت برابر پیشنهاد بدهید، تقریباً همه خانه را انتخاب میکنند. اما تورنتو زمین نامحدود ندارد و نمیشود جمعیت رو به رشد یک شهر را فقط با فریهولد اسکان داد. هرچه از ساختن کاندو دوری کنیم، عرصه مسکن در سالهای آینده تنگتر میشود. پس مشکل خود کاندو نیست. مشکل قیمتگذاری غیرمنطقی، طراحی نامناسب، خرید بدون بررسی و نگاه صرفاً سودگرایانه به مسکن است.
اگر درباره خرید کاندو، کلوزینگی که مطمئن نیستید بتوانید انجامش بدهید، یا فروش واحدتان تصمیم سختی دارید، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید
سوالات متداول
اگر نتوانم کاندوی پیشفروشم را کلوز کنم چه میشود؟
قرارداد پیشفروش یک قرارداد حقوقی الزامآور است. کنار کشیدن معمولاً یعنی از دست دادن پیشپرداخت، و سازنده ممکن است واحد را با قیمت پایینتری بفروشد و برای اختلاف قیمت، خسارت و هزینههای دیگر علیه شما اقدام کند. پیش از هر تصمیمی حتماً با وکیلی که در زمینه کلوزینگ پیشفروش تخصص دارد صحبت کنید، نه با دوستان و فضای مجازی.
آیا هنوز میشود قرارداد پیشفروش را با اساینمنت واگذار کرد؟
ممکن است، اما در آگوست ۲۰۲۶ بسیار سخت است. خریدار جدید گزینههای زیادی دارد، از خرید از بازار ریسل تا واحدهای آماده خود سازنده که با مشوق و تخفیف مالیاتی عرضه میشوند. برای رقابت با این گزینهها، واگذارکننده معمولاً باید تخفیف بزرگی بدهد؛ یعنی پیشپرداختش را از دست بدهد و گاهی پول بیشتری هم بگذارد تا معامله جوش بخورد.
آیا خرید کاندو در تورنتو هنوز تصمیم خوبی است؟
برای کسی که میخواهد خودش در واحد زندگی کند و وضعیت مالی باثباتی دارد، اغلب بله. طیف قیمتی کاندو خیلی گستردهتر از فریهولد است، موقعیت مکانی نزدیکتری به مترو و مراکز کاری دارد و برای بسیاری از خریداران خانه اولی تنها مسیر واقعبینانه ورود به مالکیت داخل شهر است. خود واحد از امکانات ساختمان مهمتر است: نقشه، نور، کیفیت ساخت، شارژ ماهانه، وضعیت مالی کاندو و موقعیت مکانی را بررسی کنید.