خریدارهای بار اولی تورنتو و نردبان ملکِ گیرکرده
خریدارهای بار اولی الان کجا ایستادهاند؟ دربارهٔ خانوادهها و زوجهایی حرف میزنم که اجارهنشیناند و منتظرند لحظهای برسد که بتوانند اولین خانهشان را بخرند. به عددها که نگاه کنید انگار سرِ جا گیر کردهاند. نسبت به چند سال پیش، آدمهای خیلی کمتری اولین خانهشان را میخرند.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبهٔ ۴۷ جهان در کمپانی ریمکس. یکی از چیزهایی که به آن شهرت دارم پیدا کردن خانهٔ خوب برای کلاینتهایی است که برای اولین بار خانه میخرند. پس اگر خریدار بار اولی هستید، این یکی برای شماست.
نردبان ملک و اینکه چرا گیر کرده
تورنتو نردبانی دارد که آدمها سالها از آن بالا رفتهاند. یک کاندو میخرید، چند سال قسطش را میدهید، آن را به تاونهاس ارتقا میدهید و بعد از مدتی به سمیدیتچ یا دیتچ میروید. این واقعی است و در دو دههٔ گذشته خیلیها از آن بالا رفتند. چیزی نیست که هر بازاری در کانادا داشته باشد. در تورنتو و ونکوور میشود، اما در ادمونتون یا کلگری شاید به این راحتی نباشد. روش درست است. مشکل این است که پلهٔ اول از حرکت ایستاده.
چرا پلهٔ اول از حرکت ایستاد
در پنج سال گذشته قیمت کاندو در تورنتو تقریباً رشدی نکرده و گاهی کمی هم پایین آمده. قیمتها امروز نزدیک همان چیزی است که در ۲۰۲۰ بود. در همین حال نرخ بهره بالا رفت، بانکها استرستستهای بالاتری اعمال میکنند، اجاره در خیلی جاها بالا رفت و سرمایهگذارها کاندوهایشان را میفروشند که بازار را پر از اینونتوری میکند. با یک مثال نشان بدهم. خانهای با قیمت ۲ میلیون دلار وارد بازار میشود. چه کسی آن را میخرد؟ شاید خانوادهای را تصور کنید که سالی ۵۰۰ هزار دلار درآمد دارد و میتواند پریاپرو بگیرد. شاید، ولی معمولاً نه. خریدار واقعی کسی است که پنج سال پیش خانهای ۱ میلیون دلاری خرید که حالا حدود یک و نیم میلیون دلار میارزد. آن را میفروشد و خانهٔ ۲ میلیون دلاری را میخرد و درآمدش هم رشد کرده. حالا آن خانهٔ یک و نیم میلیونی را چه کسی میخرد؟ احتمالاً کسی که پنج سال پیش یک تاونهاس ۷۵۰ هزار دلاری خرید. و آن تاونهاس را چه کسی میخرد؟ همان فروشندهٔ بار اولی کاندو. پلههای بالا مدام بالا رفتند در حالی که پلهٔ اول، یعنی رشد قیمت کاندو، یخ زد.
چرا قیمت کاندو پایین نمیآید
در کانادا ۴۰ درصد صاحبان خانه وام مسکن دارند، ۲۷ درصد بدون وام مالک کاملاند، ۲۶ درصد اجارهنشیناند و ۸ درصد جایی زندگی میکنند که اجاره نمیدهند، احتمالاً با خانواده. بخش داغ بازار خانههای فریهولد گران در محلههای خوب تورنتوست، چون درآمدها بالا رفت و آن بخش گرانتر شد. برای همین میپرسند با اینهمه اینونتوری کاندو و بازار خریدارها، چرا قیمتها پایین نمیآید؟ حتی مانثآفاینونتوری به ۶ ماه رسید. پاسخ این است که مانثآفاینونتوری باثبات نبوده. نوسان دارد؛ ۶ ماه، بعد ۴، بعد دوباره بالا. برای همین قیمتها نه جهش میکنند نه سقوط. اگر در ماههای پیشرو اینونتوری به ۸ یا ۹ ماه برسد و نرخ بهره پایین نیاید، ممکن است فشار واقعی به بازار کاندوی تورنتو بیاید، چون خیلی از فروشندههای کاندو سرمایهگذارهایی هستند که تصمیمشان به نرخ بهره بستگی دارد. صادقانه، تنها راهی که برای بالا رفتن قیمت کاندو در تورنتو میبینم این است که اینونتوری نصف حالا شود و بانک آف کانادا نرخ بهره را پایین بیاورد.
دو راهحل که کمک میکند
پس برای اینکه یک خریدار بار اولی خرید خوبی بکند چه باید تغییر کند؟ برنامههای دولتی و بانکی و حسابهای پسانداز معاف از مالیات کمک میکنند، اما بهتنهایی برای ورود به این بازار کافی نیستند. دو پیشنهاد دارم. اول، استرستست را برای خریدارهای بار اولی راحتتر کنید. الان همه باید ۲ واحد بالاتر از نرخ واقعیشان کوالیفای شوند، پس وام ۵ درصدی یعنی تأیید شدن برای ۷ درصد. برای خریدارهای بار اولی میشود این را ۱ واحد کرد و شرط را آسانتر گرفت. دوم، مدت امورتیزیشن را بیشتر کنید. همه میدانیم امورتیزیشن بلندتر یعنی پرداخت بهرهٔ بیشتر به بانک در طول زمان. دولت همین حالا اجازه میدهد تحت شرایطی روی خانههای نو یا برندنیو امورتیزیشن را بالا ببرید. یک راهحل این است که خریدارهای بار اولی این مدت بلندتر را نه فقط روی نوسازها که روی هر خانهای در بازار بگیرند. پرداخت کمتر در سالهای اول واقعاً کمک میکند آدمها صاحب خانه شوند.
خریدار بار اولی الان چه کند
توصیهٔ من این است که فعال بمانید و بازار را از نزدیک رصد کنید. حتی در این شرایط هم میتوانید گزینهٔ خوبی پیدا کنید که فروشنده مجبور به فروش باشد، و همانجاست که خرید خوبی میکنید. از ابزارهای بانکی و دولتی موجود استفاده کنید و حسابهای پسانداز معاف از مالیات باز کنید تا بتوانید بدون فشار مالیاتی برای خانه پسانداز کنید. در این سالها برای صدها کلاینت که خریدار بار اولی یا فروشندهٔ بار اولی بودند خانه و کاندو خریدم و فروختم و میتوانم به شما هم کمک کنم تصمیم خوبی بگیرید.
اگر این کمک را میخواهید، فرم پایین این صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
چرا با وجود اینونتوری بالا قیمت کاندوی تورنتو پایین نمیآید؟
چون مانثآفاینونتوری بهجای رشد پیوسته بین حدود ۴ تا ۶ ماه نوسان میکند. برای همین قیمتها نه جهش میکنند نه سقوط.
چه چیزی کار را برای خریدارهای بار اولی آسانتر میکند؟
راحتتر کردن استرستست به ۱ واحد بالاتر از نرخ بهجای ۲ واحد، و بیشتر کردن امورتیزیشن روی هر خانه نه فقط نوسازها، هر دو کمک میکنند.
بهعنوان خریدار بار اولی هنوز میشود معاملهٔ خوبی پیدا کرد؟
بله. فعال بمانید و بازار را برای فروشندهای که مجبور به فروش است رصد کنید. خرید خوب بار اولی همین حالا همانجا پیدا میشود.