۱۰ توصیه من به شما برای خریدن کاندو در تورنتو
حالا که این را در سپتمبر ۲۰۲۴ مینویسم، بازار کاندوی تورنتو برای سرمایهگذارها تقریباً متوقف شده. واحدها هفتههاست روی دست مالکان مانده و خیلی از آنها حالا میخواهند از این بازار بیرون بروند. بعضیشان فهمیدهاند میتوانستند به جای کاندو جای بهتری سرمایهگذاری کنند.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک تورنتو و رتبه ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا. اگر همین حالا میخواستم در کاندوی تورنتو سرمایهگذاری کنم، این ده نکته را با دقت زیر نظر میگرفتم.
با ریسیل شروع کنید، حواستان به مالیات و روند باشد
نکته اول: اول به ریسیل فکر کنید. یک واحد ساختهشده که سریع میخرید و کار را تمام میکنید سادهتر از پروژه پیشفروش است. تازهکارها فکر میکنند پیشفروش ارزانتر است چون اول پول کمتری میدهند، ولی امروز اینطور نیست. سازنده در نهایت پول بیشتری میگیرد. ده سال پیش پیشفروش کار درستی بود، الان در این بازار اغلب نیست. نکته دوم: مالیات. وقتی روی کاندوی سرمایهگذاری سود میکنید، دولت آن سود را مالیات میگیرد و اگر سود از ۲۵۰ هزار دلار بگذرد بیشتر میپردازید. با حسابدارتان صحبت کنید. گاهی نگهداشتن واحد زیر اسم کمپانی مالیات را کم میکند و گاهی گذاشتن آن پول برای بازسازی خانهای که در آن زندگی میکنید هوشمندانهتر است. نکته سوم: روند قیمت را بدانید. سال ۲۰۰۰ متوسط آپارتمان ۱۶۸ هزار دلار بود. تا ۲۰۱۱ به ۳۶۵ هزار دلار رسید و سپتمبر ۲۰۱۲ روی ۳۷۶ هزار دلار بود. قیمتها در اپریل ۲۰۱۷ با برنامه مسکن منصفانه و مالیات خریدار خارجی به قله رسید و دوباره در فوریه ۲۰۲۰ روی ۷۲۳ هزار دلار. حالا متوسط ۷۴۸ هزار دلار است در مقابل قله ۸۳۱ هزار دلاری. همین فاصله فرصت است.
پیشپرداخت و کنترل اجاره
نکته چهارم: پیشپرداخت. حداقل ۲۰ درصد برای مورگیج بیمهنشده بگذارید. ولی راستش اگر نمیخواهید هر ماه از جیبتان به ملک پول بدهید، برای خرید سرمایهگذاری حدود ۳۵ درصد را برنامهریزی کنید. نکته پنجم: کنترل اجاره. واحدهایی که قبل از نومبر ۲۰۱۸ آکیوپنسی گرفتهاند محدودیت افزایش اجاره دارند. یک نوساز این محدودیت را ندارد. اگر امسال برای سرمایهگذاری میخریدم، صرفاً به خاطر کشفلو به سمت ساختمانی میرفتم که تحت کنترل اجاره نباشد. البته گاهی یک واحد قدیمیتر واقعاً اکازیون است و میارزد، پس به سال ساخت ساختمان توجه کنید.
مستأجر، انتظارات و مدیریت
نکته ششم: قوانین صاحبخانه و مستأجر. نمیتوانید بهراحتی مستأجر را بلند کنید و بفروشید. باید به خریداری بفروشید که نقل مکان میکند یا خودتان بروید آنجا زندگی کنید، و حتی در این صورت باید به مستأجر حداقل یک ماه اجاره به عنوان خسارت بدهید. تجربه من با مستأجرها بیشتر عالی بوده. حدود ۹۸ درصدشان آدمهای خوبی هستند که بعد از مدتی خودشان خانه میخرند و میروند. درصد کمی دردسر میسازند، ولی خیلی کمتر از چیزی است که مردم میترسند. نکته هفتم: انتظار منطقی داشته باشید. هر سرمایهگذار هم کشفلو ماهیانه میخواهد و هم رشد اکوییتی، ولی بهندرت هر دو را از روز اول دارید. با ۲۰ درصد پیشپرداخت در تورنتو روی کشفلو حساب نکنید، حتی با این اجارههای بالا. نکته هشتم: مدیریت املاک. برای کاندو معمولاً لازم نیست. دادن حدود ۲۰ درصد اجاره ماهیانه به یک شرکت سرویس خوبی میخرد ولی از سودتان میکاهد.
واحد درست و مشاور درست
نکته نهم: چه نوع کاندویی بخرید. جواب سادهای ندارد. واحدهای کوچکتر نرخ جابهجایی بالایی دارند و هی باید مستأجر جدید پیدا کنید، هرچند هر بار میتوانید اجاره را بالا ببرید. واحدهای بزرگتر در محلههای بهتر معمولاً مستأجری با درآمد بالاتر جذب میکنند، و کیفیت چیزی که میخرید مستقیماً به این ربط دارد که چه کسی میخواهد از شما اجاره کند. یک بانگالوی سهخوابه در نیومارکت شاید طبقه اصلی را حدود ۳۰۰۰ دلار به خانوادهای در حال بزرگشدن اجاره بدهد، در حالی که یک کاندوی دوخوابه در دانتاون حدود ۳۰۰۰ دلار به یک زوج جوان در آیتی یا فایننس اجاره میرود. دو مستأجر کاملاً متفاوت و دو دسته انتظار کاملاً متفاوت. نکته دهم: یک مشاور املاک تماموقت استخدام کنید. همه ما دوستانی داریم که پارهوقت ریل استیت کار میکنند و شاید هم خوب و قابلاعتماد باشند، ولی خرید کاندو برای سرمایهگذاری یک تخصص با پارامترهای زیاد است. همین درباره کسی که مورگیجتان را میگیرد و وکیلی که معامله را میبندد هم صادق است. اگر برای پیدا کردن واحد درست کمک میخواهید، فرم زیر را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید
سوالات متداول
آیا پیشفروش هنوز خرید خوبی است؟
در این بازار معمولاً نه. سازنده در نهایت پول بیشتری میگیرد. یک کاندوی ریسیل که سریع میخرید و کار را تمام میکنید الان گزینه بهتری است.
چقدر پیشپرداخت لازم دارم؟
حداقل ۲۰ درصد برای مورگیج بیمهنشده. اگر نمیخواهید هر ماه به واحد پول بدهید، برای خرید سرمایهگذاری نزدیک به ۳۵ درصد را در نظر بگیرید.
برای کاندو به شرکت مدیریت املاک نیاز دارم؟
معمولاً نه. برای خانه ممکن است منطقی باشد، ولی شرکت مدیریت حدود ۲۰ درصد اجاره ماهیانه را میگیرد که سودتان را حسابی کم میکند.