تحلیل کامل من از بازار کاندو در تورنتو
بازار کاندو تورنتو در سال ۲۰۲۴ یکی از عجیبترین بازارهایی بود که توی این ۱۰ تا ۱۵ سال فعالیتم تو بازار مسکن باهاش برخورد کردم. راستش رو بخواین، تا همین وسطای سال فکر میکردم قیمتها بیشتر از اون چیزی که واقعاً اتفاق افتاد پایین میاد، اما قیمتها تا حد زیادی ثابت موندن. منظورم این نیست که اوضاع خوبه یا امید زیادی به ریکاوری بازار در ۲۰۲۵ هست، اما دوست دارم براتون توضیح بدم که امسال تو بازار کاندو تورنتو چه اتفاقی افتاد، دلیل این نوسانات چی بود و بعدش بگم که در ۲۰۲۵ باید مراقب چه مواردی باشیم.
من مجتبی عسگریانام، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبه ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا. من به طور مداوم تو این کانال درباره بازار مسکن تورنتو و جیتیای صحبت میکنم و ممنون میشم کانالم رو سابسکرایب کنید. میتونید لینک این مقاله رو برای دوستاتون هم بفرستید تا ازش استفاده کنن.
قیمتها جایی که نباید مقاومت کردن
بریم سراغ نمودارها. قیمت متوسط کاندو تو شهر تورنتو خیلی بالا و پایین رفت، اما نکته عجیب اینه: توی سالی که اینقدر موجودی کاندو تو بازار زیاد بود، قیمت بیشتر از این پایین نیومد. با نرخ بهره بالا و سرمایهگذارهایی که ماهانه هزاران دلار ضرر میکردن، انتظار میرفت قیمت خیلی بیشتر بیاد پایین. در عمل ولی چنین اتفاقی نیفتاد و بازار به اصطلاح مقاومت کرد. قیمتها اول رشد کردن، بعد به تدریج پایین اومدن و آخر سال دقیقاً برگشتن به جایی که سال رو شروع کرده بودیم.
حجم معاملات توی پاییز برنگشت
اینکه سال رو با حجم معاملات پایین شروع کنیم خیلی عادیه. معمولاً تو ماه اپریل یه جهش بزرگ میبینیم و اینجا هم اپریل اوج حجم معاملات بود. اما حتی تو اپریل که ۱٬۳۲۸ تا معامله ثبت شده، این عدد همچنان در مقایسه با سالهای گذشته خیلی پایین بود. بعدش تو ماههایی که باید شاهد افزایش معاملات باشیم، مثل آگست و سپتمبر، معاملات دوباره کم شد. حجم از اکتوبر دوباره بالا رفت و اینکه تو نومبر و دسمبر یه کم اف کرده عجیب نیست چون این ماهها همیشه آرومترن. چیزی که برام جالبه اینه که قیمتها به نقطه شروع برگشتن و حجم معاملات تو بهار اوج گرفت ولی نتونست تو پاییز اون افزایش رو دوباره تجربه کنه.
مانس آف اینونتوری و بازار خریدارها
موضوع بعدی تعداد ماههای موجودی بازاره، مانس آف اینونتوری، که نشون میده بازار چقدر به سمت خریدارها یا فروشندهها متمایله. ما سال رو با یه بازار متعادل شروع کردیم که احتمالاً به همین دلیل یه رشد جزئی توی قیمتها دیدیم. اما به مرور موجودی بازار افزایش پیدا کرد و تقریباً کل سال ۲۰۲۴ بازار به نفع خریدارها بود. وقتی بازار به نفع خریدارهاست، معمولاً فشار روی قیمتها به سمت کاهش یا حداقل ثابت موندنه. از جون تا سپتمبر موجودی خیلی زیاد بود و بازار کاملاً به نفع خریدارها، ولی بعدش تو پاییز موجودی هر ماه کمتر شد، یه دلیلش هم اینه که خیلی از ملکهایی که فروش نرفتن نمیخوان تو تعطیلات زمستون توی بازار بمونن.
یه دلیل دیگه کاهش موجودی، کاهش نرخهای بهره بود. ما یه سری سرمایهگذار داشتیم که تلاش میکردن کاندوشونو نگه دارن. اینا با نرخ بهره متغیر خریده بودن و با هر بار کاهش نرخ، شرایط بهتری پیدا میکردن. مثلاً اگه قبلاً ماهی حدود ۱٬۰۰۰ دلار ضرر میکردن، با آخرین کاهش نرخ تو دسمبر شاید این ضرر به چند صد دلار در ماه برسه که میتونن تحملش کنن. خیلیاشون تصمیم گرفتن نگه دارن، چون میدونن کاندو جدیدی ساخته نمیشه و یه سرمایهگذاری بلندمدت میخوان. با این حال حتی امروزم بازار هنوز متعادله یا کمی به سمت خریدارها متمایله.
چی واقعاً فروش رفت و با چه قیمتی
حالا بیایید ببینیم چی واقعاً فروش رفته. قیمت متوسط فروش کاندو حدود ۷۳۲ هزار دلار بود و میانه قیمتها حدود ۶۳۸ هزار دلار. چیزی که برام جالبه نسبت قیمت فروش به قیمت لیستشدهست: این نسبت ۹۸٪ بود. یعنی اگه ملکی با قیمت ۱۰۰ دلار لیست شده باشه، به طور میانگین به قیمت ۹۸ دلار فروش رفت. با اینکه جذب بازار تو بعضی ماهها خیلی پایین بود، یعنی فقط ۱۵ تا ۲۲٪ از کاندوهای موجود خریدار پیدا میکردن، اونایی که فروش رفتن تقریباً نزدیک به قیمت اسکینگ فروش رفتن. یادتون باشه این ۹۸٪ نسبت به آخرین قیمت لیسته که شاید قبلش یکی دو بار کم شده باشه.
میانگین مدت فروش برای کاندوهایی که واقعاً فروش رفتن ۳۱ روز بود. این به این معنی نیست که همه کاندوها تو ۳۱ روز فروش میرن، فقط مربوط به اونایی هست که فروش رفتن. خیلی از کاندوهایی که قیمتگذاریشون درست نبود همچنان بدون فروش تو بازار موندن. اما بیشترین حجم فروش کجا بود؟ جای تعجب نداره که بازه ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار دلار بیشترین فروش رو داشت و بعدش ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار دلار. اگه شما کاندویی بالای ۱ میلیون دلار دارین، باید بدونین درصد خریدارهایی که دنبال کاندوی بالای ۱ میلیونن خیلی کمتر از خریدارهای زیر ۷۰۰ هزار دلاره، و این برای فروشنده و خریدار هر دو مهمه.
کاندو یه بازار جداست
آخرین نمودار وضعیت کلی بازار رو همین الان نشون میده: یه نمودار دایرهای از لیستینگهای فعال تو شهر تورنتو. ۵۹٪ لیستینگهای فعال مربوط به کاندوهاست و اگه تاونهاوسها رو هم حساب کنیم این عدد به حدود ۷۰٪ میرسه. کاملاً مشخصه که اینونتوری تو بازار کاندو تورنتو بالاست. در مقایسه، خونههای دیتاچ فقط ۲۱٪ لیستینگها رو تشکیل میدن و سمیدیتاچها فقط ۴٫۴۵٪. این دادهها نشون میده بازار کاندو کاملاً متفاوت از بخشهای دیگه بازاره.
امید، نگرانی و اینکه در ۲۰۲۵ مراقب چی باشیم
پس چی شد؟ اول اینکه تعداد ماههای موجودی از اوج تابستونیش پایینتر اومده. دوم اینکه با اینکه لیستینگهای فعال کاندو نسبت به تابستون کمتر شده، بازار هنوز متعادله یا کمی به سمت خریدارها رفته. سوم اینکه فعالترین بخش بازار بازه قیمتی ۵۰۰ تا ۷۰۰ هزار دلار بوده. قیمت کاندو تو مارچ ۲۰۲۴ به اوج رسید، به تدریج پایین اومد، آخر سال یه کم بالا رفت و به نقطه شروع برگشت. فقط ۳ ماه از سال ۲۰۲۴ حجم معاملات کاندو به طور قابل توجهی بالاتر از سال قبل بود: اپریل، اکتوبر و نومبر. این شاید نشون بده خریدارهایی که از بیرون بازار رو نگاه میکردن کمکم وارد شدن، یعنی کاهش نرخ بهره حتی تو این بازارم تأثیر خودشو نشون میده.
یه گزارش هم دوست دارم باهاش تموم کنم: وضعیت نامناسب کاندوهای نوساز نسبت به سالهای گذشته. درسته که دیدیم خرید و فروش بالا رفت و قیمتها اونقدری هم پایین نیومدن، اما فروش کاندوهای نوساز همچنان وضعیت خوبی نداره: نسبت به نومبر سال گذشته ۸۱٪ کاهش داشته و در مقایسه با میانگین ۱۰ سال گذشته منطقه تورنتو ۹۹٪ کمتر بوده، و حدود ۵۵٪ کاندوی کمتری نسبت به نومبر پارسال معامله شده. یعنی چی؟ یعنی کاهش نرخ بهره تونسته بازار رو نسبت به چند ماه گذشته بهتر کنه، ولی هنوز با روزهای خوب چند سال پیش فاصله داریم. اگر دوست دارید برای شرایط خودتان یک پاسخ روشن بگیرید، فرم زیر را پر کنید و یک مشاورهی رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
چرا با وجود موجودی بالا قیمت کاندو تورنتو در ۲۰۲۴ بیشتر پایین نیومد؟
با نرخ بهره بالا و سرمایهگذارهایی که ماهی هزاران دلار ضرر میکردن، انتظار میرفت قیمت خیلی بیشتر بیاد پایین. ولی بازار مقاومت کرد. قیمتها بالا و پایین رفتن اما در نهایت به نقطه شروع برگشتن. یه دلیلش اینه که خیلی از سرمایهگذارهایی که با نرخ بهره متغیر خریده بودن با هر کاهش نرخ، ضرر ماهانهشون کمتر شد و ترجیح دادن کاندوشونو نگه دارن تا اینکه با ضرر بفروشن.
کاندوهای تورنتو چقدر طول میکشه فروش برن و با چه قیمتی؟
بین کاندوهایی که واقعاً فروش رفتن، میانگین مدت فروش حدود ۳۱ روز بود و با حدود ۹۸٪ آخرین قیمت لیست بسته شدن. اون ۹۸٪ نسبت به آخرین قیمت اسکینگه که شاید قبلش یکی دو بار کم شده باشه. نتیجه اینه که کاندوی درست قیمتگذاری شده هنوز فروش میره، ولی ملکهای گرونتر از واقعیت معمولاً بدون فروش توی بازار میمونن.
کدوم بازه قیمتی در بازار کاندو تورنتو فعالترینه؟
از نظر حجم فروش، بازه ۵۰۰ تا ۷۰۰ هزار دلار فعالترین بود؛ ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار دلار جلوتر و ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار دلار درست پشت سرش. خیلی کمتر خریدار بالای ۱ میلیون دلار دنبال کاندو میگرده، پس فروشندهای که کاندوی گرونتری داره برای تعداد خیلی کمتری خریدار رقابت میکنه.