کاهش نیم درصدی نرخ بهره و اثر آن بر بازار مسکن تورنتو

بانک مرکزی کانادا جلسهٔ خود را در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۴ برگزار کرد و نرخ بهره را نیم درصد کاهش داد، پس از آنکه تورم سپتامبر ۲۰۲۴ روی ۱.۶ درصد ثبت شد. در منطقهٔ تورنتو اثر این تصمیم اول در خانه‌های دیتَچد و تان‌هاس‌های حومه دیده شد، جایی که فروش سپتامبر ۲۰۲۴ به ترتیب ۱۰ و ۲۱ درصد بیشتر از سال قبل بود، در حالی که بازار کاندو تقریباً تکان نخورد.

من مجتبی عسگریان هستم، مشاور املاک در تورنتو با ریمکس، رتبهٔ ۴۷ جهان و در یک درصد برتر کانادا، و بخشی از آنچه می‌خوانید همان چیزی است که در اکتبر ۲۰۲۴ در معامله‌های خودم می‌دیدم. پایین‌تر اول آمار اقتصادی پشت این تصمیم را مرور می‌کنم و بعد معنایش را برای بازار مسکن تورنتو و جی‌تی‌ای.

چرا بانک مرکزی کانادا در اکتبر ۲۰۲۴ نیم درصد را انتخاب کرد

تحلیل‌ها پیش از جلسه متفاوت بود. یک سری رفته بودند سراغ آمار نرخ بیکاری، چون آمار کار یکی از شاخص‌های مهمی است که روی تصمیم بانک مرکزی تأثیر می‌گذارد: اگر بازار کار وضعیت مناسبی داشته باشد، احتمال دارد بانک مرکزی با احتیاط بیشتری نرخ‌ها را پایین بیاورد. و آمار کار ضعیف نبود. نرخ بیکاری در کانادا پایین آمده بود و ۴۲ هزار شغل جدید ایجاد شده بود. در سپتامبر ۲۰۲۴ هم افزایش قابل توجهی در کارهای تمام‌وقت دیدیم که خیلی از آن‌ها کارهای موقتی بودند که دائم شدند. با این وجود بیشتر کارشناسان پیش‌بینی می‌کردند این مسئله در نهایت تأثیر زیادی ندارد و بانک مرکزی نیم درصد کاهش می‌دهد. تحلیلی که برنده شد این بود که درست است تغییر خوبی در بازار کار دیدیم، اما بازار کار هنوز بازار ضعیفی است و اقتصاد نیاز به کاهش نرخ بهره دارد. به همین دلیل بانک مرکزی در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۴ نیم درصد کم کرد و نه ۲۵ صدم درصد. آمار سپتامبر ۲۰۲۴ همچنین نشان می‌داد مهاجران جدید هنوز برای کار پیدا کردن با چالش روبه‌رو هستند و این مشکل پابرجا مانده است.

تورم ۱.۶ درصدی عامل تعیین‌کننده بود

اتفاق مهم اصلی پایین آمدن تورم بود. هدف کانادا تورم ۲ درصدی بود که در ماه آگوست ۲۰۲۴ به آن رسید، و آمار جدیدتر نشان داد تورم در سپتامبر ۲۰۲۴ به ۱.۶ درصد رسیده است. این عدد ۱.۶ درصدی رقمی بود که از فوریهٔ ۲۰۲۱ تا آن زمان نداشتیم؛ آنجا ۱.۱ درصد را تجربه کردیم. با تورمی در این سطح، بانک مرکزی می‌توانست با خیال راحت‌تری نرخ‌ها را پایین بیاورد، چون می‌دانست پایین آمدن نرخ‌ها قرار نیست اوضاع تورم را خیلی به هم بریزد. تعادلی که در اکتبر ۲۰۲۴ دنبالش بود همین بود: هم بازارها از جمله بازار مسکن را پررونق کند و هم تورم را کنترل‌شده نگه دارد.

تورم پایین به معنای ارزانی نیست

اینجا می‌خواهم دقیق باشم، چون خیلی‌ها ۱.۶ درصد را می‌شنوند و فکر می‌کنند قیمت‌ها پایین آمده است. رشد تورم کم شده بود. سطح قیمت‌ها، به‌خصوص کالاهای روزانه برای خانوار کانادایی، بالا بود. بر اساس آمار سپتامبر ۲۰۲۴، متوسط قیمت خوراکی‌ها حدود ۲۲ درصد بیشتر از سه سال پیش از آن بود. متوسط اجاره هم حدود ۲۱ درصد بالاتر از سال ۲۰۲۱ بود. در مقایسه با سال قبلش، اوضاع تورم خیلی بهتر بود و همین بهبود اصلی‌ترین عاملی بود که روی تصمیم بانک مرکزی برای کاهش نرخ در اکتبر ۲۰۲۴ تأثیر گذاشت. هر دوی این‌ها در یک زمان درست است.

خانه‌های دیتَچد و تان‌هاس‌های ۹۰۵ جلودار منطقهٔ تورنتو بودند

تجربهٔ شخصی من در اکتبر ۲۰۲۴ این را نشان می‌داد که این کاهش نرخ‌ها روز به روز در ذهن مردم و کلاینت‌های من اثر می‌گذارد. جدی‌تر به بازار نگاه می‌کردند، اکتیوتر شده بودند، امیدوار بودند و دنبال خرید و فروش. قیمت‌ها در مجموع فرق زیادی با سال قبل نکرده بود. در بعضی بازارها تا اکتبر ۲۰۲۴ افزایش قیمت یکی دو درصدی نسبت به سال قبل داشتیم، ولی در مجموع قیمت‌ها رشد زیادی نکرده بود. حجم معامله سیگنال بهتری بود. از آگوست به سپتامبر ۲۰۲۳ ما ۱۲ درصد کاهش داشتیم و در ۲۰۲۴ همان افت ۱۰ درصد شد، که یک مقدار امیدوارکننده است و دلیلش همین کاهش نرخ بهره است که انرژی خوبی به بازار می‌آورد. در سپتامبر ۲۰۲۴ این بازار، بازار خانه‌های دیتَچد بود: فروش دیتَچد نسبت به سپتامبر ۲۰۲۳ ده درصد افزایش داشت. تعداد خرید و فروش تان‌هاس در منطقهٔ ۴۱۶، یعنی خود شهر تورنتو، کمی رشد کرد، ولی رشد اصلی مال تان‌هاس در منطقهٔ ۹۰۵، یعنی اطراف تورنتو، بود که ۲۱ درصد افزایش فروش دیدیم. منطق پشت این عدد ارزش دانستن دارد: افراد می‌خواهند از کاندو به خانهٔ بزرگ‌تر بروند، یا تصمیم ندارند کاندو بخرند، و ارزان‌ترین و افوردبل‌ترین محصولی که در دسترسشان است تان‌هاس در حومهٔ تورنتو است.

بازار کاندو واکنش نشان نداد

اگر سؤالتان دربارهٔ کاندو است، جواب صادقانه برای اکتبر ۲۰۲۴ این است که اوضاع تغییر خاصی نکرد. کاهش نرخ بهره تأثیر زیادی روی بازار کاندو نداشت و همان‌طور که بارها در ماه‌های پیش از اکتبر ۲۰۲۴ گفته و پیش‌بینی کرده بودم، انتظار نداشتم قیمت‌های کاندو به این زودی تغییر خاصی بکند یا این بازار تکان خاصی به خودش بدهد. چیزی که می‌دانستیم این بود که تعداد زیادی کاندو در بازار هست، اوضاع در خود شهر تورنتو بهتر و در منطقهٔ ۹۰۵ بدتر است. برداشت خودم در اکتبر ۲۰۲۴ این بود که کاندو بین ۸ تا ۱۲ ماه فرصت می‌خواهد تا بتواند پیک جدیدی بزند. مسیرش همان است که بالا گفتم: قیمت آن تان‌هاس حومه بالا و بالاتر می‌رود و خریدارها دوباره سراغ ارزان‌ترین محصول می‌آیند که همین کاندو است. تأکید می‌کنم این اتفاقی نیست که در یکی دو ماه بیفتد و ممکن است ماه‌ها طول بکشد تا این شیفت را ببینیم. توصیه‌ای که برای فروشنده‌های کاندو در این بازار دارم این است که از یک مشاور املاک با تجربه در این زمینه کمک بگیرند، چون رقیب خوب زیاد است و کسی که الان تصمیم گرفته کاندو بخرد گزینه‌های زیادی در دست دارد. اگر می‌خواهید با سرعت وارد این لاین شوید، بهتر است یک رانندهٔ حرفه‌ای و مطمئن پشت فرمان نشسته باشد.

سال ۲۰۲۵ و قوانین جدید وام مسکن چه می‌گویند

پیش‌بینی‌ها تا اکتبر ۲۰۲۴ نشان می‌داد اوضاع بازار در سال ۲۰۲۵ بهتر می‌شود. همان چیزی که چند سال بازار را راکد کرده بود، یعنی بالا بودن نرخ‌های بهره، کم‌کم از بین می‌رفت و با پایین آمدن نرخ‌ها انتظار داشتیم سال بعد سال بهتری برای بازار باشد. روندها همین را نشان می‌داد و آدم‌ها دید بهتری نسبت به آیندهٔ بازار وام پیدا کرده بودند. انجمن مسکن کانادا پیش‌بینی می‌کرد کانادایی‌ها در سال ۲۰۲۵ حدود ۶.۶ درصد بیشتر از ۲۰۲۴ خرید و فروش خانه کنند، که رشد خوبی است و البته هنوز از میانگین ده سالهٔ خرید و فروش پایین‌تر است. پیش‌بینی دیگر این بود که متوسط قیمت خانه در کانادا در سال ۲۰۲۵ حدود ۴.۴ درصد بالاتر برود. من فکر می‌کنم ساده شدن قوانین وام کمک زیادی می‌کند که بازار گرم‌تر شود. شخصاً به آیندهٔ بازار جی‌تی‌ای خیلی امیدوارم و دلیل خودم را هم دارم. یکی از آن‌ها این است که تغییرات جدید وام مسکن، که به خریداران بار اول اجازه می‌دهد دان‌پیمنت کمتری بگذارند و امورتیزیشن بالاتری بگیرند، یکی از مشوق‌های اصلی برای کسانی است که تازه می‌خواهند وارد بازار مسکن شوند، و این تغییر از ۱۵ دسامبر ۲۰۲۴ اجرایی می‌شود و عملاً اثر خودش را در بازار سال ۲۰۲۵ می‌گذارد. خریداران بار اول مهم‌تر از آن هستند که تصور می‌شود. برای عوض کردن خانه باید یک نردبان را طی کنید و پلهٔ اول آن نردبان کاندو یا خانهٔ افوردبل است و همین خریداران بار اول هستند که آن را می‌خرند. وقتی آن پلهٔ اول شروع به حرکت کند، در قیمت‌های بالاتر هم اکتیویتی بیشتری اتفاق می‌افتد. باید منتظر بود و دید تغییرات جدید نرخ بهره چه زمانی و چطور اثرش را روی این بازار می‌گذارد. اگر می‌خواهید ببینید مسیر نرخ بهره برای جابه‌جایی خودتان در منطقهٔ تورنتو چه معنایی دارد، فرم زیر این صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید