کاهش نرخ بهره بانک مرکزی در جولای ۲۰۲۴ و آینده بازار جی‌تی‌ای

بانک مرکزی کانادا در ۲۴ جولای ۲۰۲۴ نرخ بهره پایه را ۰.۲۵ درصد کم کرد و آن را به ۴.۵ رساند؛ دومین کاهش پیاپی آن سال. اثر فوری این تصمیم روانی بود. قسط کسانی که نرخ متغیر داشتند کمتر شد، تمدید وام ارزان‌تر شد، و خریدارهایی که منتظر بودند سیگنال دوم تغییر مسیر را دیدند. پیش‌بینی من بازار پاییز فعال‌تر بود، نه جهش قیمت.

من مجتبی عسگریان هستم، مشاور املاک در ریمکس تورنتو و رتبه ۴۷ این کمپانی در دنیا. چند ماه پیش از این هم می‌گفتم که احتمال کاهش نرخ بهره در تابستان ۲۰۲۴ یا حداکثر در پاییز وجود دارد. اینجا می‌بینیم تصمیم ۲۴ جولای ۲۰۲۴ دقیقاً چه بود و من چه اثری از آن در بازار تورنتو و جی‌تی‌ای دیدم.

بانک مرکزی کانادا در ۲۴ جولای ۲۰۲۴ چه اعلام کرد

صبح ۲۴ جولای ۲۰۲۴ بانک مرکزی کانادا نرخ بهره پایه را ۰.۲۵ درصد پایین آورد و به ۴.۵ رساند. این دومین کاهش پیاپی در همان سال بود. بانک مرکزی در بیانیه‌اش گفت اقتصاد کانادا رو به بالا می‌رود اما هنوز پایین‌تر از توان بلندمدت خودش است، و تأکید کرد این وضعیت نامناسب اثرش را روی هزینه‌های روزمره، بازار مسکن و بازار کار می‌گذارد. همچنین اشاره کرد که مازاد عرضه در بخش‌های مختلف اثر کاهنده روی تورم دارد و انتظار دارد اقتصاد تا پایان آن سال و سال بعد روند رو به رشدی داشته باشد. رو به رشد بودن به معنای ایدئال بودن نیست، و همین فاصله دلیل کاهش نرخ بود.

چه کسانی کاهش جولای ۲۰۲۴ را اول حس کردند

دو گروه بلافاصله اثرش را حس کردند. هر کسی که بعد از ۲۴ جولای ۲۰۲۴ به زمان تمدید وامش می‌رسید می‌توانست وام جدیدش را با نرخ پایین‌تری از چند ماه قبل بگیرد، و هر کاهش بعدی به نفع او بود. هر کسی هم که نرخ متغیر داشت دید قسط ماهانه‌اش کم شد. این پول واقعی است، در زمانی که هزینه زندگی بالا بود و چند سال نرخ بهره بالا خودش را در بودجه خانوارها جا کرده بود.

اثر بزرگ‌تر روی اعتماد خریدار در جی‌تی‌ای بود

دلیل اصلی اینکه مردم دست نگه داشته بودند و وارد بازار نمی‌شدند ترس از بالا بودن نرخ‌های بهره بود. خانه می‌خری و باید چند برابر سال‌های گذشته قسط ماهانه بدهی. بعد از ۲۴ جولای ۲۰۲۴ این تصویر کم‌کم عوض شد. خیلی از خریدارها منتظر این سیگنال بودند که ببینند اقتصاد به مسیر درستش برمی‌گردد، و این دومین سیگنال پیاپی بود، و همین به مردم اعتماد می‌دهد که برگردند و سرمایه‌گذاری کنند. خوانش من در آن زمان تحرکات جزئی در بخش‌هایی از بازار بود، با پاییز ۲۰۲۴ که با برگشتن خریدارها جان بگیرد.

یک نکته دیگر درباره آن بازه از سال ۲۰۲۴: خانه‌های خوبی به بازار آمده بود. خریدارها گزینه‌هایی روبه‌رویشان داشتند که سال قبلش نداشتند، و این دلیل بهتری برای اقدام است تا یک تیتر درباره نرخ بهره.

نرخ ثابت، اوراق قرضه و املاک کامرشیال

یک مسیر دوم هم هست که کمتر به آن توجه می‌شود. وقتی نرخ پایه پایین می‌آید، نرخ بهره اوراق قرضه هم پایین می‌آید. نه همان روز، اما بعد از چند روز، و نرخ وام ثابت بر اساس همان اوراق تعیین می‌شود. پس کاهش ۲۴ جولای ۲۰۲۴ برای کسی که دنبال نرخ ثابت بود هم مهم بود، نه فقط برای دارندگان نرخ متغیر. همین منطق به املاک کامرشیال هم می‌رسد، جایی که هزینه ماهانه نگه داشتن سرمایه‌گذاری در طول ۲۰۲۴ به مرور پایین می‌آمد. آن بخش دیرتر حرکت می‌کند، اما حرکت می‌کند.

خانه بخریم یا نه؛ خوانش من بعد از کاهش جولای ۲۰۲۴

در تابستان ۲۰۲۴ فکر می‌کردم نرخ‌های بهره در یک سال آینده هم پایین‌تر می‌آید. منظورم این نیست که به ۲ می‌رسد، اما کاهش پیدا می‌کند. این لزوماً به معنای جهش قیمت خانه نیست. هزینه زندگی در ۲۰۲۴ هنوز بالا بود و خیلی‌ها آماده نبودند ریسک خرید خانه جدید را بپذیرند. کسانی هم که در چند سال قبلش در بازار کاندوی شهری مثل تورنتو سرمایه‌گذاری کرده بودند و قیمت واحدهایشان پایین آمده بود، نمی‌توانستند با سرمایه زیادی به بازار برگردند. پس نظر من این بود که بخش بزرگی از بازار فقط کمی تغییر می‌کند.

بلافاصله بعد از اعلام این خبر از مخاطبان خودم پرسیدم نظرشان چیست، و درصد کسانی که اثر این کاهش را روی بازار ناچیز می‌دانستند برابر شد با درصد کسانی که فکر می‌کردند این تصمیم روی بازار کانادا اثر زیادی می‌گذارد. این تقسیم نظر با حال‌و‌هوای آن روزها می‌خواند.

فرصت در تابستان ۲۰۲۴ در بخش‌های مشخصی از بازار بود، به‌خصوص در جی‌تی‌ای. دلیلی هم برای نگرانی نبود و دلیلی برای تصمیم عجولانه از ترس اینکه قیمت خانه‌ها خیلی بالا برود وجود نداشت. درست‌ترین کار مطالعه است: اینکه بدانی کدام بخش‌های بازار خوب‌اند و ملک مناسب را پیدا کنی. این همان کاری است که من و همکارانم در تیم عسگریان انجام می‌دهیم. اگر کمک می‌خواهید، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید