افزایش جدید مالیات سود سرمایه‌ای و سه پیش‌بینی برای بازار مسکن تورنتو

هر سال حوالی اواخر اپریل دولت فدرال لایحه بودجه را معرفی می‌کند و هر سال دو چیز را به ما می‌گوید: از چه مزایایی بهره‌مند می‌شویم و دولت قرار است چقدر از درآمدمان را به عنوان مالیات بگیرد. امسال بودجه با نهمین کسری بودجه پیاپی معرفی شد که برای کسی غافلگیرکننده نبود. بعضی تحلیل‌ها آن را بدترین بودجه ۴۰ سال گذشته خواندند و بعضی گفتند آن‌قدرها هم بد نبود.

من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبه ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا. می‌خواهم از بیشتر بخش‌های بودجه بگذرم و روی بخشی تمرکز کنم که بیش از همه بر بازار مسکن اثر می‌گذارد: افزایش مالیات سود سرمایه‌ای، یعنی مالیاتی که وقت فروش ملک سرمایه‌گذاری از سود شما گرفته می‌شود.

دقیقاً چه چیزی تغییر کرد

برای اولین بار از سال ۲۰۰۱، دولت نرخ دربرگیری سود سرمایه‌ای را جابه‌جا کرد. نرخ دربرگیری آن بخشی از سود شماست که جزء درآمد مشمول مالیات حساب می‌شود. کل سود مالیات نمی‌خورد. اگر ملک سرمایه‌گذاری را ۱۰۰ هزار دلار گران‌تر بفروشید، دولت یک نرخ دربرگیری روی این سود می‌گذارد و فقط همان بخش را مالیات می‌گیرد. قبل از ۲۰۰۱ این نرخ ۷۵ درصد بود. آن را به ۵۰ درصد کاهش دادند و بیش از دو دهه دست‌نخورده ماند. بودجه ۲۰۲۴ دوباره آن را بالا برد.

چه کسی تحت تأثیر قرار می‌گیرد

برای افراد، یعنی کسانی که ملک به نام شخصی خودشان روی سند است، سود تا ۲۵۰ هزار دلار همچنان با نرخ قدیمی ۵۰ درصد است. در این سطح چیزی عوض نمی‌شود. ولی وقتی سود خالص از ۲۵۰ هزار دلار بگذرد، نرخ دربرگیری روی مازاد به ۶۶٫۶۷ درصد می‌رسد. پس اگر ۳۵۰ هزار دلار سود خالص کنید، آن بخش بالایی با نرخ بالاتر مالیات می‌خورد. برای شرکت‌ها و تراست‌ها هیچ آستانه‌ای وجود ندارد و نرخ دربرگیری از اولین دلار ۶۶٫۶۷ درصد است. یادتان باشد خانه اصلی شما کاملاً معاف است. این فقط روی ملک سرمایه‌گذاری اثر می‌گذارد. تغییر از ۲۵ جون ۲۰۲۴ اجرا شد و دولت انتظار دارد در پنج سال حدود ۱۹ میلیارد دلار بیشتر درآمد داشته باشد، پولی که می‌گوید صرف یک برنامه مسکن ۱۹ میلیارد دلاری می‌شود.

پیش‌بینی اول: کمبود عرضه در بازار ریسیل

شاید فکر کنید ۲۵۰ هزار دلار سود زیادی است که با ۵۰ درصد پناه بگیرد. برای سرمایه‌گذار بلندمدت این‌طور نیست. کسی که ۲۰ یا ۲۵ سال پیش یک ملک اجاره‌ای خرید و رویش نشست، خیلی بیشتر از ۲۵۰ هزار دلار سود می‌کند. یک آپارتمان دوخوابه را تصور کنید که سال ۲۰۱۷ به مبلغ ۶۰۰ هزار دلار خریده شده و حالا ماهی ۳۲۰۰ دلار اجاره می‌رود. آن مالک کش‌فلو مثبت دارد، آپشن ری‌فایننس دارد که اکوییتی را بدون مالیات بیرون بکشد، و هر دلیلی دارد که نگه دارد نه اینکه با مالیات جدید بفروشد. بیش از نیمی از ملک‌های سرمایه‌گذاری قبل از ۲۰۱۷ خریده شده‌اند. نصف موجودی‌ای که می‌توانست به بازار بیاید احتمالاً سر جایش می‌ماند. عرضه کمتر برای شهرهای بزرگی مثل تورنتو و ونکوور مشکل جدی است.

پیش‌بینی دوم: تقاضای ضعیف‌تر در پری‌کانستراکشن

با نرخ‌های بهره‌ای که همین حالا بالاست، سرمایه‌گذارها با احتیاط سراغ پروژه‌های جدید می‌روند. مالیات سود سرمایه‌ای بالاتر بیشتر می‌ترساندشان. یک دولوپر معمولاً باید حدود ۷۰ درصد واحدها را بفروشد تا پروژه تأمین مالی شود. اگر سرمایه‌گذار نباشد، پروژه تأمین اعتبار نمی‌شود و ساخته نمی‌شود. نمی‌شود روی فرست‌تایم بایرها حساب کرد تا یک برج پیش‌فروش را تأمین کنند. این واحدها به سرمایه‌گذار نیاز دارند و سرمایه‌گذار دقیقاً همان گروهی است که این تغییر دلسردش می‌کند. بدترین اتفاق پروژه‌ای است که بعد از چند سال کنسل شود، پول‌ها پس داده شود و آن عرضه هیچ‌وقت تحویل نشود.

پیش‌بینی سوم: تورم و فرار سرمایه

حدود نیمی از کالاهایی که روزانه مصرف می‌کنیم وارداتی است. اگر سرمایه‌گذارها تصمیم بگیرند پولشان را در کشور دیگری بگذارند، ارزش دلار کانادا پایین می‌آید و قیمت هر چیزی که می‌خریم بالا می‌رود، از خوراکی تا اجاره. بانک مرکزی کانادا دو سال با تورم جنگیده و بالاخره نرخ‌ها را نزدیک ۳ درصد می‌بینیم. تغییری در مالیات که سرمایه را از کشور بیرون می‌راند، خلاف این پیشرفت عمل می‌کند. امیدوارم هر سه این پیش‌بینی‌ها اشتباه از آب دربیایند. اگر می‌خواهید درباره اثر این تغییر بر ملک خودتان صحبت کنیم، فرم زیر را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان با تیم ما رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید