اوپن بیدینگ در برابر بلایند بیدینگ: قانون جدید اونتاریو چیزی را عوض می‌کند؟

در این یک دههٔ گذشته در بازار مسکن تورنتو، خیلی‌ها خانه‌شان را در یک بیدینگ وار یا مولتی آفر فروختند. چند خریدار قیمتشان را اعلام می‌کنند و آن‌که بالاترین پیشنهاد را گذاشته برنده می‌شود. در این پروسهٔ مولتی آفر کسی از پیشنهاد بقیه خبر ندارد و آن خریداری که قیمتش بهترین است و هیچ کاندیشنی ندارد خانه را می‌خرد. به این می‌گویند بلایند بیدینگ. قانون تازه‌ای هست که می‌خواهد این را تغییر بدهد و می‌خواهم توضیح بدهم دقیقاً چه می‌کند و آیا اصلاً مؤثر است.

من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبهٔ ۴۷م کمپانی ریمکس در دنیا. بگذارید اوپن بیدینگ را باز کنم، بگویم برای خریدار و فروشنده چه معنایی دارد و چرا شاید کمتر از آنچه تصور می‌شود اهمیت داشته باشد.

بلایند بیدینگ در برابر اوپن بیدینگ

این وضعیتی است که بازار روی آن می‌چرخد. در بلایند بیدینگ کسی پیشنهادهای دیگر را نمی‌بیند. یعنی ممکن است یک پیشنهاد فقط با ۱۰۰ دلار بالاتر برنده شود، یا برنده خیلی بیشتر از آنچه لازم بوده پرداخت کرده باشد. خیلی‌ها فکر می‌کنند اگر پیشنهادها علنی شود می‌شود جلوی بالا رفتن قیمت خانه‌ها را گرفت؛ همه به اعداد نگاه می‌کنند و برنده روی یک عدد منطقی می‌ایستد. این تئوری پشت اوپن بیدینگ است. سؤال این است که آیا واقعاً همین‌طور پیش می‌رود.

قانون جدید دقیقاً چه اجازه‌ای می‌دهد

این قانون از اول دسامبر ۲۰۲۳ در اونتاریو اجرایی شد و هدفش این بود که بازار را کمی آرام کند. طبق آن، فروشنده می‌تواند انتخاب کند که بخشی یا همهٔ جزئیات یک پیشنهاد را افشا کند. مثلاً می‌تواند فقط بگذارد بقیه قیمت را ببینند، یا کاندیشن را، یا تاریخ کلوزینگ را. کلیدواژه همین «انتخاب» است. فروشنده همچنان این امکان کامل را دارد که معامله را به صورت بلایند بیدینگ برگزار کند. هیچ‌کس مجبور به اوپن بیدینگ نیست.

چرا اوپن بیدینگ همیشه به نفع خریدار نیست

شاید فکر کنید باز بودن به نفع خریدار است و قیمت را پایین نگه می‌دارد. واقعیت این است که همیشه این‌طور نیست. وقتی پیشنهادها به هم نزدیک است، هر خریدار پیشنهادش را کمی بالاتر می‌برد، این چرخه تکرار می‌شود و خانه در نهایت گران‌تر از پیشنهاد اولیه فروخته می‌شود. برای فروشنده‌ها هم می‌تواند معاملهٔ خوبی نباشد. وقتی پیشنهادها پنهان است، خریداری که واقعاً خانه را می‌خواهد ممکن است عدد خیلی بالایی بگذارد و فروشنده سود بیشتری کند. وقتی پیشنهادها دیده می‌شود، شاید آن عدد دیگر آنقدر بالا نرود. پس بسته به اینکه چه کسی پای میز است، اوپن بیدینگ می‌تواند به هر طرف ضرر بزند.

چرا فروشنده‌ها برای استفاده از آن عجله ندارند

خب فروشنده‌ها چقدر از آن استقبال کرده‌اند؟ در عمل این به ندرت اتفاق افتاده. اگر در پلتفرم‌های مسکن سراسر تورنتو بگردید، شاید فقط یک خانه در کل شهر پیدا کنید که با اوپن بیدینگ فروخته شده باشد. یادمان باشد قیمت را عرضه و تقاضا تعیین می‌کند. اگر فروشنده‌ای یک و ۲۰۰ در ذهنش باشد، تا آن پیشنهاد را نگیرد صبر می‌کند، مگر اینکه متوجه شود عددش بالاست و تقاضایی برایش نیست. و در انتها این فروشنده است که تصمیم می‌گیرد کدام پیشنهاد را بپذیرد. چه اوپن چه بلایند، فروشنده هیچ‌وقت ملزم به پذیرفتن هیچ پیشنهادی نیست. برای همین این روش مزایده عامل مهمی روی قیمت‌ها نیست.

واقعاً چه چیزی قیمت را تعیین می‌کند

فاکتورهای مهم‌تری هستند که بازار را تعیین می‌کنند. یکی از پایه‌ای‌ترین مباحث اقتصاد همین عرضه و تقاضاست و اینجا هم فرقی ندارد. حقیقت روراست این است که اوپن بیدینگ یا بلایند بیدینگ قیمت را تعیین نمی‌کند؛ بازار قیمت را تعیین می‌کند. نمی‌خواهم بگویم شیوهٔ برگزاری هیچ اثری ندارد، اما آنقدرها تأثیرگذار نیست. مهم‌تر این است که خانه کجاست، چه کیفیتی دارد و از همه مهم‌تر در بازار این روزها نرخ‌های بهره‌ای که مردم را وادار می‌کند بخرند یا دست نگه دارند. کلاینت‌های من چند بار در این ماه‌ها دربارهٔ این موضوع پرسیده بودند، برای همین خواستم واضح توضیحش بدهم. اگر در حال سنجیدن یک فروش یا خرید هستید و می‌خواهید یک نگاه صادقانه به قیمت‌گذاری و جایگاه خانه‌تان داشته باشید، فرم پایین این صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان با تیم من رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.