همه چیز درباره قوانین جدید ایربی‌ان‌بی در تورنتو

از اول امسال یعنی ۲۰۲۴، شرایط برای اونایی که تو تورنتو خونه‌شونو کوتاه‌مدت اجاره می‌دن سخت‌تر میشه، به‌خاطر مقررات جدیدی که دولت فدرال کانادا برای ایربی‌ان‌بی تصویب کرده. اگه الان خونه‌تونو ایربی‌ان‌بی می‌کنید یا تو فکرشید، این مطلب برای شماست. من مجتبی عسگریانم، مشاور ارشد املاک تورنتو، و تو کانالم سوژه‌های مهم ریل استیت رو بررسی می‌کنم.

تغییر مالیاتی جدید چیه

نوامبر ۲۰۲۳ بود که وزیر دارایی کانادا برنامه مالیاتی جدید رو درباره اجاره‌های کوتاه‌مدت اعلام کرد. این خونه‌ها تو تورنتو تو سایت‌هایی مثل ایربی‌ان‌بی یا وربو لیست میشن و از اول ژانویه امسال مالیاتشون عوض میشه. قبلاً خونه‌تونو می‌ذاشتید تو ایربی‌ان‌بی و ازش درآمد داشتید، بعد هزینه‌هایی که کرده بودید رو به اداره مالیات اعلام می‌کردید، مثلاً هزینه نگهداری یا ایمپروومنتی که برای اون خونه کرده بودید. اون هزینه‌ها از درآمد کسر می‌شد و مالیات کمتری می‌دادید. حالا دیگه صاحبخونه‌ها نمی‌تونن وقت مالیات هزینه‌هاشونو بزنن تو درآمد ایربی‌ان‌بی. این مربوط به همه کانادا نیست، ولی تو تورنتو که اعلام شده کمبود خونه اجاره‌ای داره این قانون اعمال میشه. یه بودجه ۵۰ میلیون دلاری هم گذاشتن که شهرداری بتونه این مقررات رو اجرا کنه.

محدودیت‌های موجودی که باید بدونید

جدا از تغییر مالیاتی، دولت و شهرداری‌ها چند سالیه دارن محدودیت اضافه می‌کنن. دیگه نمی‌تونید به این راحتی یه واحد مسکونی دوم بگیرید و ایربی‌ان‌بی کنید. اونجایی که اجاره می‌دید باید بخشی از خونه‌ای باشه که به‌عنوان پرینسیپال رزیدنس یا محل زندگی اصلیتون اعلام کردید، جایی که توش زندگی می‌کنید، قبض‌هاتون به اون آدرس میاد و به اداره مالیات معرفیش کردید. به‌غیر از اون، ساکنای تورنتو باید خونه رو تو پورتال شهرداری رجیستر کنن و لایسنس ایربی‌ان‌بی بگیرن. لایسنس دیر یا زود برای بقیه شهرها هم میاد. محدودیت زمانی هم هست: اگه بخواید کل خونه یا آپارتمانتونو ایربی‌ان‌بی بدید، فقط ۱۸۰ روز یا شش ماه در سال می‌تونید.

واقعاً به بازار اجاره کمک می‌کنه

دولت ترودو معتقده این کار می‌تونه جلوی رشد خونه‌هایی که تو شورت‌ترم اجاره میرن رو بگیره و خونه بیشتری وارد بازار اجاره بلندمدت کنه، که عرضه بیشتر می‌تونه قیمت اجاره رو تعدیل کنه. ولی واقعاً چقدر موفقه؟ چند تا مورد. اول، این نوع اجاره خیلی وقتا اجاره دادن بخشی از خونه‌ست که خود شخص توش زندگی می‌کنه و یه قسمتو برای درآمد بیشتر اجاره می‌ده. این محدودیت ممکنه اون اتاقو از ایربی‌ان‌بی خارج کنه، ولی احتمالاً کل خونه وارد بازار بلندمدت نمیشه چون ساکن داره. دوم، وقتی محدودیت‌های شهرداری بیشتر شد خیلیا از اجاره کوتاه‌مدت صرف‌نظر کردن و اون‌قدر واحد نمونده که محدود کردنشون بازار اجاره رو تکون بده. تضمینی هم نیست که این طرح مردمو به اجاره بلندمدت سوق بده.

تجربه کشورهای دیگه چی نشون می‌ده

سوم، منتقدا میگن کابینه ترودو باید مشکل مسکنو ریشه‌ای حل کنه، ولی به جاش یه متهم خیالی پیدا کرده به اسم ایربی‌ان‌بی، و مشکل بزرگ‌تر از این حرف‌هاست. چهارم، تجربه کشورهای دیگه با قوانین مشابه. استرالیا جدیداً محدودیت آورده و تو فلورانس ایتالیا دیگه خونه جدید نمی‌تونه وارد بازار شورت‌ترم بشه. ولی اون‌جا به نظر نمی‌رسه این طرح‌ها اثر زیادی روی اجاره‌بها داشته باشه، و خیلیا نگرانن این کار به صنعت توریسم ضربه بزنه. مشابهش تو آمریکا و اروپا درصدی از مسافرها رو از سفر به اون شهرها منصرف کرده یا اقامتشونو کوتاه‌تر کرده.

تبدیل از کوتاه‌مدت به بلندمدت

نکته آخر: اگه می‌خواید خونه‌تونو از شورت‌ترم به لانگ‌ترم تغییر بدید، حواستون به یه سری موارد مالیاتی باشه. وقتی خونه کوتاه‌مدت اجاره داده میشه از دید اداره مالیات یه اقامتگاه کامرشاله، ولی وقتی تبدیل به اجاره بلندمدت بشه میشه خونه مسکونی. این مسئله مهمیه و توصیه می‌کنم حتماً با حسابدارتون مشورت کنید. من و همکارام تو تیم عسگریان یکی از کارامون مشاوره سرمایه‌گذاری تو بازار اجاره تورنتوئه، پس اگه می‌خواید سرمایه‌گذاری کنید یا برای سرویس‌های ایربی‌ان‌بی مشورت می‌خواید می‌تونم کمکتون کنم. اگر دوست دارید برای شرایط خودتان یک پاسخ روشن بگیرید، فرم زیر را پر کنید و یک مشاوره‌ی رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.