در اپریل ۲۰۲۵، چند هفته پیش از انتخابات فدرال، نه برنامهٔ مسکن لیبرال‌ها و نه برنامهٔ محافظهکاران مشکل اصلی این بازار را حل نمیکند. هر دو وعده می‌دهند ساختوساز را تقریباً دو برابر کنند. اما در اپریل ۲۰۲۵ حدود ۷۵ درصد بازار مسکن تورنتو دست دوم بود و گره جیتیای این است که ساختوساز برای سازنده سود ندارد.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو با ریمکس و رتبهٔ ۴۷ در دنیا. این مطلب را در هفتهٔ دوم اپریل ۲۰۲۵ آماده کردم، پس نظرسنجی‌ها و وعده‌هایی که می‌خوانید تصویر همان تاریخ است. موضع‌ها و نظر مردم تا روز رأی‌گیری می‌تواند سریع عوض شود.
دغدغهٔ واقعی رأی‌دهندهٔ کانادایی
نظرسنجی تازهٔ مؤسسهٔ ایپسوس در اپریل ۲۰۲۵ چهار دغدغه را در صدر گذاشت: هزینهٔ زندگی و تورم، خدمات درمانی، رابطهٔ کانادا با آمریکا، و مسکن. هر حزبی که رأی‌دهنده را قانع میکرد در این چهار زمینه موفق است برنده می‌شد، و همین است که مسکن در آن انتخابات این‌قدر مطرح شد. در هفتهٔ دوم اپریل ۲۰۲۵ نظرسنجی‌ها لیبرال‌ها را در کل کانادا حدود ۴۶ درصد و محافظهکاران را حدود ۳۴ درصد نشان می‌دادند. در آن مقطع این فاصله داشت کم می‌شد و چند ماه قبل‌تر وضعیت دقیقاً برعکس بود و نتایج می‌گفت پیر پولیِو می‌تواند به راحتی انتخابات را ببرد.
بیلد کانادا هومز و هدف ۵۰۰ هزار خانه
هستهٔ برنامهٔ لیبرال‌ها، بر اساس آنچه تا اپریل ۲۰۲۵ اعلام شد، شرکتی تازه است به نام بیلد کانادا هومز، به اختصار بی‌سی‌اچ. این شرکت ۲۵ میلیارد دلار وام برای ساخت خانههای پیش‌ساخته می‌دهد و ۱۰ میلیارد دلار برای مسکن مقرون‌به‌صرفه، یعنی ۶ میلیارد دلار بلاعوض و ۴ میلیارد دلار وام کم‌بهره. بیشتر این کمک به تولیدکننده‌های این خانه‌ها می‌رسد تا بتوانند خانهٔ پیش‌ساختهٔ ارزان در کانادا بسازند. دولت کانادا در دههٔ ۴۰ میلادی و بعد از جنگ جهانی دوم کار مشابهی کرده بود.
عددی که به آن چسبیده سالی ۵۰۰ هزار خانهٔ جدید است، حدود دو برابر آنچه در اپریل ۲۰۲۵ ساخته می‌شد. من نمی‌فهمم این چطور ممکن است و خیلی از تحلیل‌گرها در همان زمان، حتی طرفدارهای دوآتشهٔ لیبرال‌ها، همین را می‌گفتند. در کانادا شرکت‌های چند صد میلیارد دلاری هستند که دهه‌ها خانه ساخته‌اند، هم پروژهٔ انبوه، هم بلندمرتبه، هم شهرک‌سازی. سؤال من این است: اگر این شرکت‌ها با این سرمایه و تخصص نتوانستند یا نخواستند خانهٔ بیشتری بسازند، یک دولت با چند میلیارد دلار چطور می‌خواهد جریان ساختوساز را عوض کند؟ شرایط طبیعی و محیطی کانادا هم آوردن جدی خانهٔ پیش‌ساخته به صنعت مسکن را واقعاً سخت میکند. اگر این کار شدنی و سودآور بود، بخش خصوصی سال‌ها پیش انجامش داده بود.
حذف جیاستی از نوسازها و اینکه به چه کسی می‌رسد
هر دو حزب حذف جیاستی از خانههای نوساز را وعده دادند، با جزئیات متفاوت. بر اساس آنچه در اپریل ۲۰۲۵ اعلام شده بود، طرح لیبرال‌ها فقط خانههای زیر ۱ میلیون دلار و فقط خریدارهای بار اول را شامل می‌شود. سقف آقای پولیِو در اپریل ۲۰۲۵ بالاتر است، ۱ میلیون و ۳۰۰ هزار دلار، و طرح او همهٔ خریدارها را پوشش می‌دهد نه فقط بار اولیها. منطق محافظهکاران این است که فروش بیشتر نوساز، ساختوساز بیشتری می‌آورد.
مشکل در تورنتو اینجاست. در اپریل ۲۰۲۵ حدود ۷۵ درصد این بازار دست دوم بود، پس معافیت جیاستی اصلاً به آن معامله‌ها نمی‌رسد. ایرادی هم که به معافیت همگانی می‌گیرند وارد است: تا آن تاریخ بخش بزرگی از خرید کاندو در جیتیای کار سرمایهگذارها بوده، پس حذف جیاستی پول را به سرمایهگذار برمیگرداند نه به مصرفکنندهٔ نهایی.
بقیهٔ برنامهٔ لیبرال‌ها: مرب، هزینهٔ مجوز و فشار بر شهرداری‌ها
در اپریل ۲۰۲۵، لیبرال‌ها می‌خواستند مشوقی را هم احیا کنند به نام مرب، مشوقی از دههٔ ۷۰ که به سرمایه‌گذارهای آپارتمان اجاره‌ای اجازه میداد هزینه‌ها و استهلاک ملک را از مالیات درآمد شخصی‌شان کم کنند. نتیجه‌اش در حدود هفت سال ساخت نزدیک ۲۰ هزار واحد اجاره‌ای بود. در بودجهٔ ۲۰۲۴ هم نرخ استهلاک آپارتمان‌های اجاره‌ای را از ۴ به ۱۰ درصد افزایش داده بودند تا انگیزهٔ ساخت رنتال بیشتر شود. طرح دیگرشان این است که اگر کسی ملک اجاره‌ای‌اش را به یک سازمان غیرانتفاعی یا صندوق مسکن غیرانتفاعی بفروشد و پول را در ساخت واحد اجاره‌ای جدید سرمایهگذاری کند، از تخفیف مالیاتی بهره‌مند شود.
آقای کارنی می‌خواهد هزینهٔ صدور مجوز ساختمان‌های چندواحدی را نصف کند و دولت فدرال برای پنج سال درآمد از دست رفتهٔ شهرداری‌ها را جبران کند، به اضافهٔ مجوز سریع‌تر، گزارش عملکرد از شهرداری‌ها، اولویت برای سازنده‌هایی که با بودجهٔ دولتی خوب کار کرده‌اند، و ساده‌تر کردن بیلدینگ کد. بیشتر این اهرم‌ها دست شهرداری‌ها و دولت‌های استانی است، پس آنچه دولت فدرال واقعاً در اختیار دارد بودجه است: این کار را بکن وگرنه پول نمی‌گیری. این روش را در دولت‌های مختلف در ۱۵ تا ۲۰ سال گذشته دیده‌ایم و تا اپریل ۲۰۲۵ بوروکراسی شهرداری‌ها کوتاه‌تر نشده بود. طولانی‌تر شده بود.
برنامهٔ محافظهکاران: نیروی فنی، حد نصاب و معافیت سود سرمایه
یک ایدهٔ محافظهکاران را که پیش از رأی‌گیری اپریل ۲۰۲۵ اعلام شد دوست دارم: تسهیل مهاجرت کسانی که مهارت فنی و ساختمانی دارند، تا کمبود نیروی کار جبران شود. این می‌تواند مستقیم روی ساختوساز اثر بگذارد. وقتی تیم ما در اوایل ۲۰۲۵ برای کلاینت‌هایش در پروژه‌های هایرایز و کاندوی تورنتو بازدید پیش از تحویل یا همان پی‌دی‌آی انجام میداد، بخش بزرگی از کارگرهای سر پروژه از آمریکای جنوبی و مکزیک بودند، و برداشت من این است که سازنده برای این نیرو کمتر از یک کارگر کانادایی می‌پردازد و همین صرفه‌جویی برایش دارد.
در اپریل ۲۰۲۵، آقای پولیِو صندوق شتابدهندهٔ مسکن یا همان اچ‌ای‌اف را، که طرح لیبرال‌ها برای سرعت دادن به مجوزها و پایین آوردن هزینهٔ ساخت بود، کلاً برمیچید و جای آن قانونی می‌آورد به نام بیلدینگ هومز نات بروکراسی. برای شهرهای بزرگ حد نصاب تعیین می‌شود و هر شهر باید به آن عدد برسد تا بتواند از بودجهٔ فدرال استفاده کند. نرسیدن جریمه دارد، از جمله قطع بودجهٔ حمل‌ونقل و زیرساخت برای شهرهایی که اطراف ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی خانهٔ کافی نمی‌سازند. ولی به نظر من بهترین ایدهٔ آن‌ها معافیت مالیاتی ساختوساز جدید است: کسی داراییاش را، یک ملک اجاره‌ای یا یک زمین، بفروشد و پولش را در ساختوساز جدید در کانادا سرمایهگذاری کند و فعلاً از مالیات سود سرمایه یا کپیتال‌گین معاف شود. کلی از کلاینت‌های من چند ملک دارند و دقیقاً به یک دلیل نمی‌فروشند: صورت‌حساب مالیات. این انتخاب را به آن‌ها بدهید و وارد بازار می‌شوند. در اپریل ۲۰۲۵ محافظهکاران هم مثل لیبرال‌ها گفتند ساخت خانه در پنج سال دو برابر می‌شود، با رشد سالی ۱۵ درصد.
چرا هیچ‌کدام از این دو برنامه تورنتو و جیتیای را جابه‌جا نمیکند
در اپریل ۲۰۲۵، میانگین قیمت خانه در تورنتو تقریباً ۱۰ برابر درآمد سالانهٔ یک خانوار معمولی بود. از دههٔ ۸۰ میلادی تا اواخر دههٔ ۲۰۰۰ این نسبت معمولاً بین ۳ تا ۵ برابر بود. این نسبت زمانی به هم خورد که دولت محافظه‌کار آقای هارپر سر کار بود، و یکی از دلیل‌های اصلی که آن دولت رأی مجدد نیاورد همین بود که نتوانست مسکن را جمع کند. پس در زمان انتخابات ۲۰۲۵ این مشکل بحث یک سال و پنج سال نبود. و چون یک‌ششم کرسی‌های مجلس فدرال در همین منطقه است، طبیعی بود که هر سه حزب اصلی روی وعده‌های مسکن مانور بدهند.
مسئله هویج و چماق نیست. در اپریل ۲۰۲۵ مجوزهای زیادی صادر شده بود و پروژه‌ها در تورنتو و جیتیای یکی پس از دیگری کنسل می‌شد، چون حساب و کتاب برای سازنده درنمی‌آمد. وعدهٔ تسریع مجوز آدرس غلطی است. در آستانهٔ انتخابات اپریل ۲۰۲۵ در سمیناری بودم با دولپرها و سازنده‌های بزرگ تورنتو، دقیقاً سر همین سؤال که چرا ساختوساز را شروع نمی‌کنند. یکی از بزرگ‌ترین مسائلی که مطرح کردند این بود: در همان تاریخ، روی یک آپارتمان یک‌خوابهٔ ۶۰۰ هزار دلاری در تورنتو، چیزی نزدیک ۲۵ تا ۳۰ درصد قیمت مالیاتی بود که به دولت فدرال و دولت استانی و شهرداری پرداخت می‌شد. روی یک واحد ۶۰۰ هزار دلاری در اپریل ۲۰۲۵ یعنی حدود ۱۴۰ هزار دلار، و این را خریدار می‌پرداخت، نه دولپر و نه شهرداری.
جمع‌بندی من این است که دولت فدرال فقط در حاشیه می‌تواند اثر بگذارد. تهش عرضه و تقاضا قیمت را تعیین میکند. این طرح‌ها روی کاغذ شاید قشنگ باشند و تا اپریل ۲۰۲۵ فایده‌ای نداشته‌اند. تمرکز مفید می‌تواند پایین آوردن هزینهٔ خرید برای خریدارهای بار اول و معافیت مالیاتی برای سازنده‌ها باشد، تا وقتی سازنده حساب پروژه‌ای در تورنتو و جیتیای را میکند ببیند برایش می‌صرفد.
اگر می‌خواهید بدانید این موارد برای یک خرید یا فروش مشخص در تورنتو و جیتیای چه معنایی دارد، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
برنامهٔ مسکن لیبرال‌ها در انتخابات فدرال ۲۰۲۵ چه بود؟
تا اپریل ۲۰۲۵ هستهٔ آن بیلد کانادا هومز بود، شرکتی که ۲۵ میلیارد دلار وام برای ساخت خانههای پیش‌ساخته میداد و ۱۰ میلیارد دلار برای مسکن مقرون‌به‌صرفه میگذاشت، ۶ میلیارد بلاعوض و ۴ میلیارد وام کم‌بهره، با هدف اعلامی سالی ۵۰۰ هزار خانهٔ جدید. حذف جیاستی از خانههای نوساز زیر ۱ میلیون دلار برای خریدارهای بار اول، احیای مشوق اجاره‌ای مرب از دههٔ ۷۰، نصف کردن هزینهٔ مجوز ساختمان‌های چندواحدی و تسریع مجوزهای شهرداری هم بخشی از آن بود.
برنامهٔ محافظهکاران در اپریل ۲۰۲۵ چه تفاوتی داشت؟
بر اساس آنچه تا اپریل ۲۰۲۵ اعلام شده بود، برنامهٔ محافظهکاران جیاستی را برای خانههای نوساز تا ۱ میلیون و ۳۰۰ هزار دلار و برای همهٔ خریدارها حذف میکرد نه فقط بار اولیها، صندوق شتابدهندهٔ مسکن را برمیچید و جای آن قانونی میگذاشت که برای شهرهای بزرگ حد نصاب ساخت تعیین میکند و برای نرسیدن به آن جریمه دارد، مهاجرت نیروی فنی ساختمان را تسهیل میکرد، و برای هر کسی که داراییاش را بفروشد و پول را در ساختوساز جدید در کانادا سرمایهگذاری کند معافیت مالیات سود سرمایه میداد.
چرا حذف جیاستی از نوسازها در تورنتو اثر کمی دارد؟
چون در اپریل ۲۰۲۵ حدود ۷۵ درصد بازار مسکن تورنتو خانههای دست دوم بود و معافیت جیاستی به یک معاملهٔ دست دوم هیچ ربطی پیدا نمیکند. علاوه بر آن، تا آن تاریخ بخش بزرگی از خرید کاندو در جیتیای را سرمایهگذارها انجام داده بودند، پس معافیت همگانی پول را به سرمایهگذار برمیگرداند نه به مصرفکنندهٔ نهایی.