پنج اشتباه رایج مردم موقع خرید کاندو در تورنتو

هر سال تو تورنتو کلی آدم با یه وعده ساده کاندو می‌خرن: پنج سال نگهش دار، قیمتش دو برابر میشه و ماه به ماه هم از اجاره‌اش پول در میاری. بعضی از همون کسایی که این وعده رو تکرار می‌کنن شناخت دقیقی از بازار ندارن. من می‌خوام چند دقیقه‌ای درباره واقعیت بازار کاندو تورنتو حرف بزنم.

من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو. بازار کاندو اینجا از چیزی که خیلیا فکر می‌کنن مهم‌تره. الان تعداد کاندوها تو بازار از خونه‌های غیرکاندو بیشتره و برج‌های جدید هم با سرعت بالا می‌رن. سرمایه‌گذارها هجوم آوردن و بر اساس عددهایی که می‌بینن خرید می‌کنن. هر اتفاقی برای کاندو بیفته سرنوشت کل بازار مسکن تورنتو رو تعیین می‌کنه. این هم پنج اشتباهی که موقع خرید کاندو می‌بینم.

اشتباه اول: خرید به امید گرون شدن سریع

اگه تنها هدفت اینه که کاندو بخری و تا آخر امسال قیمتش یهو بالا بره، خواهش می‌کنم این کارو نکن. بر اساس حجم خرید و فروش، تعداد کاندوهای موجود در بازار و پیش‌بینی تغییرات نرخ بهره، پیش‌بینی می‌کنم قیمت متوسط کاندو در تورنتو تا آخر سال ۲۰۲۴ بین منفی ۲ و مثبت ۲ درصد جابه‌جا بشه. این بازاری نیست که یهو اوج بگیره. یادت باشه اگه با ۲۰ درصد دان‌پیمنت بخری، ۲ درصد گرون شدن در واقع ۲ ضربدر ۵ یعنی ۱۰ درصد نسبت به دان‌پیمنت توئه. ولی راستش رو بخوای، کاندو رو برای زیر پنج سال نخر. چرخه بازار کاندو تقریباً پنج ساله است و باید روی پنج سال به بالا حساب کنی.

اشتباه دوم: خرید پریکانستراکشن بدون مطالعه

پروژه‌های پیش‌فروش الان خیلی داغن، تعارف نداریم. ایجنت‌ها برای فروش یه واحد پیش‌فروش کمیسیون بیشتری می‌گیرن تا یه کاندوی آماده، و روی این پروژه‌ها حسابی مارکتینگ میشه. بعضی‌هاشون واقعاً خوبن، بعضی‌ها اصلاً خوب نیستن، و حتی خوب‌هاشون هم ممکنه سال‌ها طول بکشه تا به سود برسن. بهم زنگ می‌زنن، کسایی که تو یه پروژه سرمایه‌گذاری کردن و حالا فقط می‌خوان ازش خلاص شن. نگاه می‌کنم چی خریدن و بارها فکر می‌کنم چرا یه واحد آماده کنارش رو ۱۵ تا ۲۰ درصد ارزون‌تر نخریدی؟ به طور متوسط یه خونه پریکانستراکشن ۲۰ تا ۳۰ درصد گرون‌تر از یه واحد آماده مشابه فروخته میشه. باید با ایجنتی کار کنی که واقعاً این کار رو بلد باشه. اگه به جراحی قلب نیاز داشتی، اونو به یه متخصص کلیه نمی‌سپردی. لایسنس به آدم اجازه میده همه چیز رو بخره و بفروشه، ولی شناخت پایپ‌لاین پروژه‌ها، دولوپمنت‌هایی که داره میاد و برنامه‌های شهرداری برای اون منطقه یه مهارت دیگه‌ است. گاهی پریکانستراکشن حتی از ریسیل ارزون‌تره، ولی هر ایجنتی بلد نیست چطور پیداش کنه.

اشتباه سوم: فکر کنی صاحبخونه بودن آسونه

اتوماتیک نیست. تو تورنتو حدود ۹۵ درصد مستاجرها واقعاً خوبن و دردسری درست نمی‌کنن، ولی یه صاحبخونه بازم ممکنه ماه‌ها گرفتار دادگاه یا حل اختلاف بشه. تو انتاریو قوانین بیشتر به نفع مستاجره تا صاحبخونه. بهم زنگ می‌زنن که کاندوی مستاجردار رو براشون بفروشم، و باید بدونن نمی‌تونی به همین راحتی مستاجر رو بلند کنی که واحد رو بفروشی. خودِ فروش دلیل قانع‌کننده‌ای جلوی دادگاه نیست؛ مستاجر فقط با ۶۰ روز نوتیس و بعد از بسته شدن معامله می‌تونه جابه‌جا شه، اونم با یه پروسه و گاهی با پرداخت هزینه. خیلیا هم دنبال واحدی هستن که هم گرون شه و هم ماهانه اجاره بده، چیزی که بهش میگن کش‌فلو مثبت. با ۲۰ درصد دان‌پیمنت تو تورنتوی امروز این خیلی سخته. باید حدوداً ۳۵ تا ۴۰ درصد دان‌پیمنت بدی که تازه با این نرخ‌های بهره بالا سربه‌سر شی. بازم می‌تونه تو پنج شیش سال سرمایه‌گذاری خوبی باشه، ولی این تصور که ۲۰ درصد دان‌پیمنت ماهانه برات پول می‌ذاره امروز دقیق نیست.

اشتباه چهارم: خرید احساسی

خرید خونه یه تصمیم کاملاً ریاضی نیست و یه بخشش احساسیه، قبول. ولی این دلیل نمیشه همه چیز رو بدی دست احساس. خریدارها عاشق واحدهایی میشن که قشنگ استیج شدن و عکس‌های پرنور دارن، اما تو داری پول دو چیز رو میدی که از همه چیز مهم‌ترن: یه نقشه خوب و لوکیشن. هیچ‌کدوم رو بعداً نمی‌تونی عوض کنی. از روی ترسِ اینکه اگه امروز نخری هفته دیگه گرون‌تره خرید نکن. برای بخش سود، حداقل تو بازه پنج ساله فکر کن. یه تکنیک خوب: بعد از اینکه ایجنتت واحد رو نشونت داد، از ۱۰ بهش نمره بده. نمره هفت کافی نیست که نیم میلیون یا یک میلیون دلار روش بذاری. زیر شیش که اصلاً حرفشو نزن. کاندو باید حداقل نمره ۸ بگیره، ۸ متمایل به ۹. اونجاست که می‌شینی و یه استراتژی درست برای آفر می‌چینی.

اشتباه پنجم: خرید تو ساختمون اینوستوری

این یکی بیشتر از همه به خریدارای بار اول ضربه می‌زنه. پروژه اینوستوری ساختمونیه که مثلاً ۸۰ درصد واحدهاش به قصد سرمایه‌گذاری خریده و اجاره داده شدن، در مقابل ساختمونی پر از آدمایی که واحدشون رو دارن و روزانه توش زندگی می‌کنن. چرا از اینوستوری دوری کنیم؟ چون دلیل اونا برای خرید خیلی با دلیل تو فرق داره. چک می‌کنن که نوساز باشه، قوانین مالیاتی به نفعشون باشه، و فقط برای سود می‌خرن. این لزوماً ساختمون درستی برای تو نیست، مخصوصاً اگه اولین خونه‌اته و می‌خوای توش زندگی کنی. بپرس چند درصد واحدها مستاجر دارن و چند درصد مالک‌نشینه. ایجنتت می‌تونه این حساب‌ها رو انجام بده تا به عنوان اند‌یوزر تو ساختمونی خرید کنی که پروژه اینوستوری نباشه. دو نکته کوتاه دیگه هم بدونی بد نیست: ریویوهای پراپرتی به سمت منفی متمایلن، چون آدم‌های راضی معمولاً کامنت نمی‌ذارن، پس بهشون توجه کن ولی تنها بر اساسشون قضاوت نکن؛ و نذار امکانات رفاهی تصمیم رو بگیره، چون حدود ۹۵ درصد وقتت رو تو خودِ واحدت می‌گذرونی نه تو جیم و پارتی‌روم. لوکیشن و نقشه از همه‌شون مهم‌ترن.

اگه داری روی خرید کاندو فکر می‌کنی و یه نظر صادقانه درباره ساختمون، نقشه و اینکه عددها تو بازه پنج ساله جور در میان یا نه می‌خوای، فرم پایین این صفحه رو پر کن یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کن تا با هم بریم سراغش. سلامت و برقرار باشید.