پنج دلیل که بعضی کاندوهای تورنتو هنوز زیر ۳۰ روز فروش میروند
اوضاع بازار کاندو در تورنتو تعریف خاصی ندارد. قیمت کاندو از سال ۲۰۲۲ تا الان بهطور محسوسی پایین آمده. تعداد زیادی کاندو مدتهاست در بازارند و کسی خریدارشان نیست. با این حال، در همین بازار میبینیم بعضی کاندوها زیر ۳۰ روز فروش میروند. میخواهم به این سؤال جواب بدهم که چنین چیزی در همچین بازاری چطور ممکن است.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبه ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا. آمارهای رسمی نشان میدهد میانگین قیمت یک کاندو در تورنتو در سال ۲۰۲۲ حدود ۸۰۰ هزار دلار بوده. این عدد الان حدود ۶۲۵٬۰۰۰ دلار است. همین یک عدد بهخوبی نشان میدهد وضعیت چطور است. بازار خریدارهاست، خریدار دستش باز است و عجلهای ندارد. پس چه چیزی یک کاندوی فروشرفته را از یک کاندوی مانده جدا میکند؟ پنج مورد از همه مهمترند.
۱. قیمت و استراتژی قیمتگذاری
این روزها قیمت تعیینکنندهترین عامل است. خریدار دستش باز است، گزینههای زیادی دارد و عجلهای هم ندارد. قیمت به دو دلیل مهم است. اول، اولین چیزی است که هر خریداری چک میکند و اگر اشتباه باشد اصلاً سمت آن واحد نمیرود. دوم، قیمت فاکتوری است که میشود تغییرش داد و بهینهاش کرد، و این خیلی کمزحمتتر از تغییر چیزهای دیگر است. پس کاندو را جوری قیمتگذاری کنید که همه خریدارها ببینندش و خریدار جدی حس کند قیمت مناسبی است. استراتژی قیمت بسیار مهم است، ولی همهچیز قیمت نیست.
۲. متراژ و نقشه
متراژ و تعداد اتاق خواب هم مهم است. خریدارهای الان بیشتر مصرفکننده و ساکن واقعیاند، نه سرمایهگذار. دو دسته واحد بهترین شانس را دارند. اول، واحدهای یکخوابه بهعلاوه دن بالای ۶۰۰ اسکوئر فیت. دوم، واحدهای دوخوابهٔ خواهاندار بالای ۸۰۰ اسکوئر فیت با دو حمام. اگر کاندوی شما زیر ۵۰۰ اسکوئر فیت است، پیدا کردن خریدار خیلی سخت میشود.
۳. الان چه کسی داخل ملک زندگی میکند
اینکه چه کسی در واحد زندگی میکند خیلی مهم است. ملکهایی که مستأجر دارند خیلی سختتر فروش میروند. اگر واحد خالی باشد یا صاحبخانه داخلش نشسته باشد اوضاع خوب است، ولی اگر مستأجر داشته باشد فروشش بهمراتب سختتر میشود، چون خریدار کمتری برای کاندوی مستأجردار وجود دارد. در این بازار خیلیها این ریسک را نمیپذیرند. مستأجر ممکن است زمان کلوزینگ را طولانی کند یا اصلاً بیرون نرود و کلی دردسر بسازد. واحد خالی یا با حضور مالک شانس بهتری دارد.
۴. هزینههای ماهیانه شارژ
شارژ ماهیانه ساختمان فاکتور مهمی است و این هزینهها بهخصوص بعد از کرونا در تورنتو خیلی بالا رفته. بسته به عمر ساختمان و اینکه چه چیزهایی شامل شارژ میشود این عدد فرق میکند، اما عددی که معقول به نظر میرسد کمتر از ۱ دلار به ازای هر اسکوئر فیت است. بالاتر از آن، میل خریدارها کم میشود. ما این را مستقیم در خریدارهای کاندوی خودمان میبینیم که به این عدد خیلی حساساند. واحدهای بزرگ با خریدار نقدی کمتر اهمیت میدهند، ولی واحدهای کوچک با هزینه ماهیانه بالا خیلی سختتر فروش میروند. اگر شارژ کاندوی شما بالاتر از ۱ دلار به ازای هر اسکوئر فیت است، باید از راه دیگری جبرانش کنید.
۵. پارکینگ
در بازاری که پر از سرمایهگذار است، پارکینگ چندان مهم نیست. سرمایهگذار برای پارکینگ ارزش ثابتی قائل است، بسته به محله بین ۲۵ تا ۷۵ هزار دلار، و گاهی حتی واحد بدون پارکینگ را ترجیح میدهد تا شارژ و مالیات کمتری بدهد. اما برای مصرفکننده، پارکینگ مهم است. در این بازار بعید است یک مصرفکننده کاندوی بدون پارکینگ بخرد، مگر اینکه قیمتش واقعاً خوب باشد یا خریدار سرمایهگذار باشد. پس شد: قیمت، متراژ، مستأجر، شارژ ماهیانه و پارکینگ. چه خریدار باشید و چه فروشنده، من و همکارانم در تیم عسگریان میتوانیم در این مسیر کمکتان کنیم. اگر دربارهٔ کاندو سؤالی دارید، فرم پایین این صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
الان کدام متراژها بهتر فروش میروند؟
دو دسته سریعتر فروش میروند: واحدهای یکخوابه بهعلاوه دن بالای ۶۰۰ اسکوئر فیت، و واحدهای دوخوابه با دو حمام بالای ۸۰۰ اسکوئر فیت. واحدهای زیر ۵۰۰ اسکوئر فیت خیلی سختتر فروش میروند.
چرا کاندوهای مستأجردار سختتر فروش میروند؟
خریدار کمتری دنبالشان است. مستأجر میتواند زمان کلوزینگ را طولانی کند یا بیرون نرود و دردسر بسازد، برای همین خیلیها این ریسک را نمیپذیرند. واحد خالی یا با حضور مالک راحتتر فروش میرود.
شارژ ماهیانه چقدر مهم است؟
خیلی. عدد معقول کمتر از ۱ دلار به ازای هر اسکوئر فیت است. بالاتر از آن، خریدارها بهسرعت دلسرد میشوند، بهخصوص در واحدهای کوچک. واحدهای بزرگ با خریدار نقدی کمتر به آن حساساند.