اگر در انتاریو ملکی را کوتاهمدت اجاره میدهید یا میخواهید برای همین کار ملکی بخرید، پنج چیز نتیجه را تعیین میکند: قوانین همان شهرداری که ملک در آن قرار دارد، جهت حرکت خود بازار، اینکه مهمان شما واقعاً چه میخواهد، کیفیت تبلیغ ملک، و اینکه خودتان مدیریت میکنید یا یک شرکت حرفهای را میآورید. نکته اول بیشترین ضرر را میزند وقتی نادیده گرفته شود.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو، و من و همکارانم در تیم عسگریان سالهاست در کنار خرید و فروش و اجاره طولانیمدت، خدمات اجاره کوتاهمدت هم ارائه میکنیم. بازار اجاره کوتاهمدت یا شورت ترم رنتال، بازاری که خیلیها آن را با ایربیانبی و وربو میشناسند، اقامت موقت را در کل دنیا تغییر داده است. آدمها برای شرکت در نمایشگاه، دیدن یک مسابقه ورزشی، خرید یا سفر کوتاه به تورنتو و ونکوور میآیند و این گزینه را دارند که جای خوبی را برای مدت کوتاه اجاره کنند. جدا از آن، بازار بزرگی هم در اطراف شهرها و کاتجها به وجود آمده که دنیای خودش را دارد. این مطلب به تاریخ آوریل ۲۰۲۴ نوشته شده است.
قوانین همان شهر را دنبال کنید، نه قوانین استان
اولین توصیه من، چه تازه میخواهید وارد این بازار شوید و چه همین حالا خانهتان را اجاره موقت دادهاید، این است که حتماً تغییرات قانونی را دنبال کنید. شهرداریها، استانها و گاهی تصمیمگیرندگان در سطح فدرال ممکن است قوانین موجود را تغییر بدهند و دانستن این تغییرات در تصمیمهای شما خیلی تأثیرگذار است.
یک مثال تازه بگویم. چند هفته پیش یکی از دوستان به من مراجعه کرد و قصد خریدن کاتج در اطراف لیک سیمکو را داشت. شروع کردیم به بررسی اینکه قیمت کاتج چطور است و کدام کاتج مناسب ایشان است و چند کاتج و ویلا را انتخاب کردیم تا اطلاعات بیشتری دربارهشان به دست بیاوریم. آنجا بود که متوجه شدم از تابستان سال گذشته، در اینیسفیل و شهرهای نزدیک تورنتو قانونی گذاشتهاند که دیگر نمیتوانید کمتر از ۳۰ روز اجاره بدهید. اگر کسی بخواهد چهار پنج روز اجاره کند، عملاً نمیتوانید آن واحد را به او بدهید و باید حتماً ۳۰ روز باشد. بعضی شهرداریها هم قوانینی گذاشتهاند که فاصله دو اجاره کوتاهمدت مجاز از هم را محدود میکند، یعنی عملاً اجازه بین ملکهای همسایه نوبتی میشود.
اثر این قانون روی قیمتها فوری بود. در فرایدی هاربر، منطقهای خیلی معروف در اینیسفیل، چندین کاتج چند میلیون دلاری وارد بازار شده بود که قیمتشان بر اساس درآمد اجاره ایربیانبی بسته شده بود و تا بهار ۲۰۲۴ آن اعداد دیگر به دست نمیآمد و کار نمیکرد، چون مالک نمیتواند ویلا را چهار پنج روز اجاره بدهد. دقیقاً به همین دلیل باید قوانین را پیگیری کنید و بدانید چه چیزی دارد تغییر میکند، چون ممکن است در کل تصمیم شما اثر بگذارد. بالا رفتن نرخ اجاره در شهرهایی مثل تورنتو هم باعث شده مسئولان در قوانین اجاره کوتاهمدت تغییر ایجاد کنند، از تغییر در نحوه مالیاتها تا محدودیتهای زمانی مثل همین مثال. ندانستن قوانین یا در جریان تغییرات نبودن هم میتواند برای بیزینس بد باشد و هم به لحاظ مالی به شما ضرر بزند.
به خود بازار و روند اقتصادی آن توجه کنید
نکته دوم توجه به اتفاقهایی است که به عنوان روند اقتصادی و سرمایهگذاری در خود این بازار میافتد. رشد این بازار قابل توجه بوده است. در ابتدای سال ۲۰۲۴ حدود ۲۳۵ هزار اتاق یا خانه در کانادا در ایربیانبی و وربو لیست شده بود. این سهم کوچکی از کل بازار مسکن کانادا است، اما وقتی همین نسبت را به تورنتو و ونکوور ببریم بزرگتر میشود.
در آن دوره گزارشهای زیادی منتشر شد که به دلیل محدودیتهای قانونی در بریتیش کلمبیا و انتاریو، شرکتهایی که کارشان مدیریت این واحدها بود با مشکل روبهرو شدند. مهم است که این روندها را دنبال کنیم و ببینیم وضعیت بقیه بازیگرهای این بازار چطور است و چه پرفورمنسی دارند. اگر اپراتورهای حرفهای در استان شما به مشکل خوردهاند، این خودش پیش از ورود سرمایه به شما چیزی میگوید.
مهمان خود را و خواستهاش را بشناسید
نکته سوم توجه دقیق به خود مشتریان است. کسانی که در تورنتو به جای گرفتن هتل، ملک شما را برای اجاره موقت انتخاب میکنند یک انتخاب مشخص کردهاند و شما باید دقیقاً مطالعه کنید و ببینید برای این آدمها چه چیزهایی اولویت دارد. یکی از اصلیترین چیزها راحتی است. اینها مشتریهایی هستند که از خانهشان دور هستند ولی دوست دارند همان راحتی را که در خانه خودشان حس میکردند در خانه شما هم تجربه کنند. این موارد را دقیق شناسایی کنید و خانهتان را نسبت به بقیه خانهها و گزینههایی که مشتری دارد متمایز کنید.
ملک را درست تبلیغ کنید
نکته چهارم چیزی است که ما به همه کلاینتهایمان میگوییم: تبلیغ مناسب خانه. از خانه عکسهای خوبی بگیرید. در جاهایی که بیشترین بازدهی را دارد تبلیغ کنید. سوشال مدیا را هم فراموش نکنید که در این بازار یک برگ برنده برای شماست. یک ملک خوب با عکس بد از ملکی ضعیفتر با ارائه بهتر عقب میافتد و این فاصله مستقیم در نرخ شبانه و میزان پر بودن ملک شما دیده میشود.
استفاده از یک شرکت مدیریت حرفهای را جدی بگیرید
نکته پنجم توصیهای است برای اینکه نتیجه بهتری بگیرید: از مشورت یا کمک مستقیم شرکتهای معتبر استفاده کنید. افراد و شرکتهایی هستند که کارشان مدیریت کردن همین اجارههای کوتاهمدت است. با پیدا کردن یک شرکت خوب هم خیال راحتی دارید و هم معمولاً درآمد بیشتری. آنها مقررات را میدانند، تجربه وضعیتهای خاص را دارند، خیلی خوب قیمتگذاری میکنند و خیلی وقتها آنقدر خوب سرویس میدهند که مهمان شما دوباره و چندباره به خانه شما برمیگردد. خیلی از این شرکتها یک بخش تحقیقات بازار هم دارند که کارش بررسی وضعیت فعلی و پیشبینی آینده است.
اگر خانهای دارید که میخواهید اجاره کوتاهمدت بدهید، یا علاقه دارید پیش از ورود به این بازار بیشتر دربارهاش بدانید، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان با تیم من رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید
سوالات متداول
آیا میتوانم ملکم در انتاریو را چند شب اجاره بدهم؟
این کاملاً به شهرداری بستگی دارد. در بهار ۲۰۲۴ اینیسفیل و بعضی شهرهای نزدیک تورنتو حداقل اقامت را ۳۰ روز گذاشته بودند، یعنی رزرو چهار یا پنجشبه اصلاً مجاز نبود. قوانین از شهری به شهر دیگر متفاوت است و مرتب تغییر میکند، پس پیش از خرید یا لیستکردن، مقررات همان شهرداری را کنترل کنید.
قانون حداقل ۳۰ روز چه اثری روی قیمت کاتجهای اطراف لیک سیمکو گذاشت؟
ارزش کاتج را عوض کرد. در فرایدی هاربر، منطقهای معروف در اینیسفیل، چندین کاتج چند میلیون دلاری با قیمتگذاری بر پایه درآمد اجاره ایربیانبی وارد بازار شده بود و تا بهار ۲۰۲۴ آن اعداد دیگر جواب نمیداد، چون مالک نمیتوانست ملک را چهار یا پنج شب اجاره بدهد.
آیا استفاده از یک شرکت مدیریت اجاره کوتاهمدت بهصرفه است؟
برای بیشتر مالکان بله. یک شرکت خوب مقررات را میداند، وضعیتهای خاص را قبلاً تجربه کرده، قیمتگذاری درستی انجام میدهد و بسیاری وقتها آنقدر خوب سرویس میدهد که مهمان چندباره برمیگردد. خیلی از این شرکتها یک بخش تحقیقات بازار هم دارند که وضعیت فعلی را بررسی و آینده را پیشبینی میکند.
مطالب ما را دنبال میکنید؟ تیم عسگریان را به منابع ترجیحی خود در گوگل اضافه کنید. (در زبانه جدید باز میشود)