ساخت سیکسپلکس در همهجای تورنتو مجاز نیست. در زمان نوشتن این مطلب، میانه سال ۲۰۲۶، ساختمانهای تا چهار واحد تقریباً در سراسر شهر امکانپذیر است، اما شش واحد فقط در بخشهایی از تورنتو و ایستیورک و یکی از نواحی اسکاربرو اجازه ساخت دارد. زونینگ فقط اولین آزمون است. آن چیزی که تعیین میکند پروژه سود میدهد یا نه، تأمین مالی است.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبه ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا. این سالها به طور تخصصی روی مولتیپلکس و انبوهسازی کار کردهام، پس آنچه میخوانید همان چیزی است که در معاملههای خودم میبینم. خیلیها شنیدهاند که ساخت سیکسپلکس مطرح شده و نتیجه گرفتهاند که هر کسی میتواند روی هر زمینی شش واحد بسازد و سود خوبی هم بگیرد. واقعیت پیچیدهتر از این است.
کجا در تورنتو ساخت سیکسپلکس مجاز است
از نقشه شروع کنید، نه از اکسل. در میانه ۲۰۲۶، ساختمان چهار واحدی تقریباً در تمام شهر مجاز است. ساختمان شش واحدی محدودتر است: بخشهایی از تورنتو و ایستیورک و یکی از نواحی اسکاربرو. پیش از هر اقدامی مطمئن شوید ملک مورد نظر شما در منطقهای است که این نوع ساختوساز در آن مجاز است. زمینی که قانوناً شش واحد برنمیدارد، پروژه دیگری با اعدادی دیگر است و هیچ طراحی هوشمندانهای این را عوض نمیکند.
یک هشدار که از هر قانون تکی مهمتر است. شهرداری تقریباً هر سال قوانین مولتییونیت را بازنویسی میکند. من این را از موضع میانه سال ۲۰۲۶ مینویسم و ممکن است وقتی شما آن را میخوانید مناطق مجاز، معافیتها و شرایط شهرداری همه تغییر کرده باشد. هر فهرستی، از جمله همین فهرست، چیزی است که باید روز خرید دوباره راستیآزمایی شود.
سیکسپلکس چیست و شهرداری چرا آن را میخواهد
سیکسپلکس یعنی ساختمانی که شش واحد مسکونی مستقل دارد. هدف اصلی شهرداری از این طرح ایجاد چیزی است به نام مسکن میانی یا میدل هاوسینگ، یعنی واحدهایی که بین خانههای تکخانواری و برجهای بلند و کاندوها قرار میگیرند. به زبان ساده، شهرداری میخواهد بدون ساختن آسمانخراش جدید تعداد بیشتری واحد مسکونی وارد بازار کند. فهمیدن این هدف مهم است، چون دلیل وجود همه این امتیازها همین است.
حتی جایی که شش واحد مجاز است، فردا نمیتوانید بیل و کلنگ بردارید. همچنان باید مجوز ساخت بگیرید و پروژه باید با قوانین ارتفاع ساختمان، فاصله از همسایهها، میزان سطح اشغال زمین، مقررات آتشنشانی و سایر ضوابط شهری مطابقت داشته باشد. در بسیاری از پروژهها هم علاوه بر اینها نیاز به مجوزهای تکمیلی و استثناهای شهری وجود دارد.
گره اصلی تأمین مالی است، نه زمین
به نظر من بزرگترین مانع ساخت مولتیپلکس همچنان تأمین مالی است. مشکل اصلی کمبود زمین یا کمبود تقاضا نیست، بلکه دسترسی به وام ساخت مناسب است. بانکها معمولاً برای یک مولتیپلکس چهار یا پنج واحدی همان ساختار وامدهی را به کار میبرند که برای یک برج بیست طبقه استفاده میکنند و همین یک نکته باعث میشود بسیاری از پروژههای کوچک اقتصادی نباشند.
یک ساختمان چهار واحدی را در نظر بگیرید. امروز تنها مسیر عملی این است که ساختمان را به عنوان کاندو کورپوریشن رجیستر کنید و چهار واحد آپارتمانی دربیاورید. بعد وقتی به فایننسینگ نیاز دارید، مثل پروژههای آپارتمانسازی باید پیشفروش کنید و با آن پیشفروشها به سراغ بانکها بروید. بانکهای بزرگ ممکن است شما را به دلیل نداشتن سابقه و رزومه اصلاً تأیید نکنند. پیشفروش حداقل به شما آپشن فایننسینگ میدهد، در همان قالب یک مجموعه آپارتمانسازی.
از شش واحد به بالا در دیگری باز میشود. دولت برای ساخت پروژههای رنتال یک سری امتیاز ویژه در نظر گرفته، همان چیزی که بازار به آن امالآی سلکت یا برنامههای سیاماچسی میگوید. در این حالت ساختمان را به عنوان کاندو رجیستر نمیکنید و برای هر واحد سند تکی نمیگیرید. پروژه را به عنوان یک پروژه رنتال تعریف میکنید، کل ساختمان یک سند دارد، نمیتوانید آپارتمانها را تکتک بفروشید و خروج شما فروش کل پروژه است. در عوض شرایط بهتر میشود: دوره استهلاک وام به جای بیستوپنج سال تا سیوپنج یا چهل سال کشیده میشود و نرخ بهره میتواند حتی از بهرهای که همان شخص برای خانه رزیدنشیال میپردازد بهتر باشد. برای همین تقریباً تمام سازندهها و دولپرهایی که میبینم الان داخل همین برنامههای رنتال کار میکنند و کاندوسازی را کمتر کردهاند.
طرف دیگر ماجرا سرعت و انعطاف است. روند گرفتن تأییدیه سیاماچسی طولانی است و کاغذبازی زیادی دارد، و تأخیرهای چندماهه برای پروژه هزینه واقعی میسازد. بانکها هم وسط پروژه دیر تصمیم میگیرند: اگر هزینه ساخت بالا برود، مجوز دیر بشود یا نقشهها عوض شود، معمولاً نمیتوانند سریع شرایط وام را تغییر بدهند. به همین دلیل خیلی از سازندههای کوچک اول سراغ وامدهندههای خصوصی با نرخ بالاتر میروند، پروژه را تمام میکنند و بعد به سیاماچسی مراجعه میکنند.
هزینههای دولپمنت، اچاستی و وضعیت مالیاتی
در این سالها شهرداری تورنتو برای بسیاری از پروژههای کوچک چندواحدی تا شش واحد معافیتها و تخفیفهای قابل توجهی در نظر گرفت. دانستن اینکه کدام معافیت به شما میخورد میتواند دهها یا حتی صدها هزار دلار از هزینه پروژه کم کند و این صرفهجویی مستقیم به سود شما اضافه میشود. همین قوانین هم بیشترین تغییر را دارند، پس آنها را در تاریخ درخواست خودتان کنترل کنید.
در بحث مالیات، الگو قبلاً ساده بود. بیشتر کسانی که میساختند دنبال این بودند که پروژه رنتال باشد تا از اچاستی معاف شوند. در زمان نوشتن این مطلب، میانه سال ۲۰۲۶، این قانون برای خانههای نوساز به شکل گستردهتری وجود دارد و همین یک مسیر خروج دوم را باز میکند: مولتیپلکس را بسازید، کاندو رجیستر کنید و با استفاده از اچاستی ریبت واحدها را تکتک بفروشید، با توجه به تغییراتی که دولت فدرال و انتاریو در نظر گرفتهاند. هر دو مسیر را قبل از انتخاب یکی حساب کنید.
فرمولی که پیش از هر چیز روی قیمت زمین اجرا میکنم
فرمول این است و من روی هر معاملهای اجرایش میکنم. قیمت زمینی که میخرید را بر متراژ قابل اجاره تقسیم کنید. پروژههای خوب حدوداً ۱۰۰ تا ۱۵۰ دلار برای هر فوت مربع قابل اجاره درمیآیند. پروژههای گران ممکن است تا ۳۰۰ دلار هم برسند. همین یک عدد سریع به شما میگوید قیمت درخواستی زمین ارزش پرداخت دارد یا نه.
بعد سمت هزینه. هزینه ساخت در تورنتو همچنان بالاست. در میانه ۲۰۲۶ برآوردها میگفتند کف هزینه ساخت حدود ۲۲۵ دلار برای هر فوت مربع است و میانگین نزدیک ۳۰۰ دلار. پس اگر کسی آمد و گفت هر فوت مربع را با ۲۰۰ دلار برایتان میسازد، احتمالاً دارد یک برآورد غیرواقعی به شما میدهد. یک توصیه دیگر: تا جایی که میتوانید سراغ مولتیپلکس بزرگتر بروید، چون هزینه هر فوت مربع پایینتر میآید. به ازای هر فوت مربع ساختمان، بتروم، آشپزخانه و تأسیسات و ضد حریق کمتری پرداخت میکنید.
سود اصلی از اجاره میآید، نه از فروش سریع
بیشتر سرمایهگذارانی که وارد این حوزه میشوند دنبال فروش سریع نیستند. مدل رایج این است که ملک خریداری میشود، به سیکسپلکس تبدیل میشود، واحدها اجاره داده میشوند و مالک از درآمد اجاره برای ایجاد جریان نقدی و بزرگکردن سرمایهگذاری استفاده میکند. این را هم بدانید: بسیاری از سیکسپلکسهایی که امروز ساخته میشوند از صفر ساخته نشدهاند. یک خانه ویلایی قدیمی خریده میشود، بخشی به ساختمان اضافه میشود، بیسمنت بازسازی میشود و در نهایت ساختمان به پنج یا شش واحد قانونی تبدیل میشود. در شرایط مناسب این روش ارزانتر و کمریسکتر از تخریب کامل و ساخت جدید است.
پس این را یادمان باشد. صرفاً مجاز بودن ساخت سیکسپلکس به معنای سودآوری پروژه نیست. قیمت خرید زمین، هزینه ساخت، نرخ بهره وام، میزان اجارهای که واقعاً میگیرید، اندازه زمین و وضعیت ساختمان موجود همه مستقیم روی نتیجه اثر دارند. بسیاری از زمینهای این شهر از نظر قانونی امکان ساخت شش واحد را دارند و باز از نظر مالی پروژه جذابی نیستند. در یک سال گذشته قوانین ساختوساز تورنتو به طور قابل توجهی به نفع افزایش تراکم تغییر کرده و جایی که قبلاً یک خانه ساخته میشد الان در خیلی از مناطق میشود چهار یا شش یا بیشتر واحد ساخت، در بعضی موارد همراه با معافیت مالیاتی و عوارضی. این فرصت است، نه تضمین.
اگر به یک پروژه مولتیپلکس فکر میکنید و میخواهید پیش از ارائه پیشنهاد، اعداد آن درست حساب شود، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید
سوالات متداول
آیا ساخت سیکسپلکس در همهجای تورنتو مجاز است؟
نه. در زمان نوشتن این مطلب، میانه سال ۲۰۲۶، ساختمانهای تا چهار واحد تقریباً در سراسر شهر امکانپذیر است، اما ساختمان شش واحدی فقط در بخشهایی از تورنتو و ایستیورک و یکی از نواحی اسکاربرو اجازه ساخت دارد. شهرداری هم تقریباً هر سال قوانین مولتییونیت را تغییر میدهد، پس زونینگ همان ملک را پیش از خرید کنترل کنید.
چرا سرمایهگذارها به جای چهار واحد، شش واحد میسازند؟
به خاطر تأمین مالی. وقتی تعداد واحدها به پنج یا شش میرسد، بعضی بانکها و برنامههای تأمین مالی ملک را یک پروژه چندواحدی کوچک در نظر میگیرند و این میتواند به وام بزرگتر، دوره بازپرداخت طولانیتر و شرایط بهتر منتهی شود. از شش واحد به بالا هم فایننسینگ رنتال سیاماچسی باز میشود، با استهلاک تا سیوپنج یا چهل سال و نرخ بهرهای که میتواند از وام مسکن معمولی بهتر باشد.
چطور سریع بفهمم قیمت زمین میارزد یا نه؟
قیمت زمین را بر متراژ قابل اجارهای که میتوانید بسازید تقسیم کنید. پروژههایی که حدود ۱۰۰ تا ۱۵۰ دلار برای هر فوت مربع قابل اجاره درمیآیند معمولاً جواب میدهند و پروژههای گران تا ۳۰۰ دلار هم میرسند. این عدد را در برابر هزینه ساخت تورنتو بگذارید که در میانه ۲۰۲۶ از حدود ۲۲۵ دلار برای هر فوت مربع شروع میشد و میانگینش نزدیک ۳۰۰ دلار بود.
مطالب ما را دنبال میکنید؟ تیم عسگریان را به منابع ترجیحی خود در گوگل اضافه کنید. (در زبانه جدید باز میشود)