سه درس بزرگ که از بازار مسکن تورنتو در ۲۰۲۴ گرفتم
قبل از اینکه با سال ۲۰۲۴ خداحافظی کنیم، میخوام بر اساس عدد و رقم ببینیم واقعاً تو بازار چی گذشت. چرا بازار پیشفروش انقدر سرد بود؟ چرا چند هزار ایجنت املاک در تورنتو ترجیح دادن شغلشون رو عوض کنن؟ خلاصه بگم، ۲۰۲۴ برای املاک تورنتو سال سختی بود.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو. امسال با کلاینتهای زیادی کار کردم و واقعاً بابت اعتماد و قراردادهایی که بستیم سپاسگزارم، ولی اینجا میخوام درباره روندهای کلی حرف بزنم. بیایید سه بازار رو مرور کنیم، پیشفروش، ریسیل و اجاره، بعد چهار سیاست کلانی که ۲۰۲۵ رو شکل میدن با هم ببینیم.
هزاران ایجنت کنار کشیدن
این یکی جالبه. تعداد ایجنتهایی که پارسال از بورد املاک تورنتو رفتن از سال ۱۹۹۱ تا حالا بیسابقه بوده. اول سال ۲۰۲۴ بیشتر از ۷۵٬۰۰۰ نفر عضو بودن؛ الان کمتر از ۷۰٬۰۰۰. دلیلش ساده است: نرخهای بهره بالاست، بازار هنوز برای سرمایهگذارها جذاب نیست، و خیلیها که اومده بودن بهصورت آزمایشی این کار رو امتحان کنن فرصتهای بهتری پیدا کردن و کنار کشیدن. فکر میکنم سال بعد هم تعداد قابلتوجهی از مشاورها شغلشون رو عوض کنن، که فضا رو برای کسایی که تماموقت و جدی تو این کارن بیشتر میکنه. هزینهها هم با این وضع بالا میره، مثلاً حق عضویت سالانه ما هم افزایش پیدا کرد.
بازار پیشفروش سرد شد
تو کل ۲۰۲۴ بارها گفتم: بازار پریکانستراکشن سرد و خاموش بود. نرخهای بهره بالا یعنی سرمایهگذارها تمایلی به ورود به بازار کاندو ندارن، و این بزرگترین ضربه رو پارسال به کاندو زد. عددها میگن فروش پیشفروش تقریباً ۹۰ درصد کمتر از میانگین ۱۰ سال گذشته بوده. همین باعث شد سازندهها پروژههاشون رو متوقف کنن، و من در طول سال بارها خبر کنسل شدن پروژههای بزرگ کاندو رو گفتم. یه رقم گویا: تعداد پروژههای جدید ساخت کاندو تو منطقه جیتیای در سه فصل اول ۲۰۲۴ نسبت به مدت مشابه ۲۰۲۲ حدود ۷۳ درصد کمتر بوده. عددها همه چیز رو روشن نشون میدن.
ریسیل تو پاییز بیدار شد
بخش زیادی از ۲۰۲۴ خریدارها منتظر بودن و بازار ریسیل کند و سنگین بود. بانک مرکزی کانادا اولین کاهش نرخ بهره رو تو ماه جون انجام داد، ولی بازار تقریباً واکنشی نشون نداد و اینونتوری همینطور زیاد میشد. بعد از چهار کاهش نرخ بهره ورق برگشت؛ تو اکتبر و نوامبر بالاخره تحرک دیدیم، فروش خونهها تو جیتیای نسبت به سال قبل بیشتر از ۴۰ درصد بالا رفت. بعدش لیستینگهای جدید بهطور قابلتوجهی کم شدن و بازار شروع کرد از اینونتوری موجودش استفاده کنه. موجودی خونههای دیتچ از حدود ۸ ماه به حدود ۳.۵ ماه رسید، و حتی موجودی کاندو از حدود ۷ ماه به ۵ ماه اومد. اینا هنوز عددهای خوبی نیستن، ۵ ماه زیاده، ولی ماههای آخر سال رونق واقعی آورد. قویترین بخش تانهاس بود، فقط حدود ۱.۵ ماه اینونتوری. در کل بازار ریسیل آرومآروم داره به سمت ریکاوری میره، و تانهاسها و خونههای یک تا یک و نیم میلیون دلاری میتونن جلوش رو ببرن.
اجارهها با وجود عرضه بالا موند
تو ۲۰۲۴ کلی کاندوی جدید ساخته شد و بازار پر شد از آپارتمانهای اجارهای. اول سال راستش فکر میکردم این همه کاندوی اجارهای رو دست صاحبخونهها میمونه. ولی به لطف سیاستهای مهاجرتی که کلی مهاجر جذب کرد، اجارهها بالا موند و زیاد نیفتاد. عددها نشون میدن تعداد اجارهها در نهایت فقط حدود ۵ تا ۱۰ درصد کمتر از پارسال بود. مهاجرت تو ۲۰۲۴ بیشتر از چیزی که خیلیها فکر میکردن بازار اجاره رو سرپا نگه داشت.
چهار تغییر سیاستی به سمت ۲۰۲۵
چهار حرکت کلان از ۲۰۲۴ سال جدید رو شکل میدن. اول و مهمترین، کاهش نرخ بهره. هیچ چیز از این مهمتر نبود. از جون به بعد بانک مرکزی هر جلسه نرخ رو پایین آورد، سه کاهش ۲۵ واحدی تو جون، جولای و سپتامبر، بعد یه کاهش بزرگتر نیم درصدی تو اکتبر، و یه کاهش نیم درصدی دیگه چند هفته پیش برای بستن ۲۰۲۴، که نرخ بهره شبانه رو به ۳.۲۵ درصد رسوند. خیلی از اقتصاددانها انتظار کاهش بیشتر تو ۲۰۲۵ رو دارن، با نرخ پایه که شاید به ۲.۵ درصد یا پایینتر برسه. وام ارزونتر یعنی تقاضای بیشتر و امید واقعی به رونق بازار. دوم، مهاجرت. دولت هدف مهاجرت دائم ۲۰۲۵ رو ۲۰ درصد کم کرد و به ۳۹۵٬۰۰۰ نفر رسوند، و قصد داره تو سه سال آینده ساکنین موقت رو از ۷ درصد به ۵ درصد کاهش بده. این اول از همه تو اجاره خودش رو نشون میده، چون حدود ۵۰ درصد مستاجرها تو این گروهن، در حالی که بازار فروش به این زودی کمتر حسش میکنه چون بیشتر خریدارها شهروند یا مقیم دائمن. سوم، قوانین جدید وام مسکن که از پونزدهم دسامبر ۲۰۲۴ اجرایی شد: سقف وام بیمهشده برای خریدارای بار اول از یک میلیون به یک و نیم میلیون دلار رسید، خریدارای بار اول با وام بیمهشده میتونن بازپرداخت رو از ۲۵ سال به ۳۰ سال ببرن، و تمدید وام دیگه استرستست دوباره نمیخواد که جابهجایی و ریفایننس رو راحتتر میکنه. تو رنج یک تا یک و نیم میلیون، بیشتر تانهاس و سمیدیتچ، منتظر تحرک و تخفیفهای خوب باش. چهارم، تغییر دولت، هم تو کانادا هم تو آمریکا؛ ترامپ یه دوره چهارساله برد، و دولت کانادا در آستانه کنار رفتنه. اگه سیاستهای ترامپ به اقتصاد کانادا ضربه بزنه، بانک مرکزی بازم نرخها رو پایین میاره، و روی کار اومدن دولت محافظهکار محتمله، که طرز فکر خریدارها و سرمایهگذارها رو عوض میکنه.
این هم مرور کوتاه من از ۲۰۲۴ و چیزهایی که به ۲۰۲۵ میرسه. اگه میخوای درباره معنی این تغییرها برای برنامه خرید یا فروش خودت حرف بزنیم، فرم پایین این صفحه رو پر کن یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کن تا با هم بریم سراغش. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
چرا انقدر ایجنت املاک تورنتو تو ۲۰۲۴ رفتن؟
نرخهای بهره بالا و بازاری که برای سرمایهگذارها جذاب نموند خیلی از پارهوقتها رو بیرون کرد. عضویت بورد از بیش از ۷۵٬۰۰۰ اول ۲۰۲۴ به کمتر از ۷۰٬۰۰۰ رسید، بزرگترین افت از ۱۹۹۱.
بازار ریسیل تورنتو تو ۲۰۲۴ ریکاوری کرد؟
اواخر سال شروع کرد. بعد از چهار کاهش نرخ، فروش جیتیای تو پاییز نسبت به سال قبل بیش از ۴۰ درصد بالا رفت، موجودی دیتچ از حدود ۸ ماه به ۳.۵ رسید، و تانهاس با فقط ۱.۵ ماه اینونتوری جلو بود.
چه تغییرات وام مسکنی از پونزدهم دسامبر ۲۰۲۴ اجرایی شد؟
سقف وام بیمهشده برای خریدارای بار اول از یک میلیون به یک و نیم میلیون دلار رسید، خریدارای بار اول بیمهشده میتونن بازپرداخت رو از ۲۵ به ۳۰ سال ببرن، و تمدید وام دیگه استرستست نمیخواد که جابهجایی و ریفایننس رو راحتتر میکنه.