پیشبینی من از بازار خانههای فریهولد تورنتو در ۲۰۲۵
جاستین ترودو سالها گفت که عرضهٔ بیشتر خانه قیمتها را پایین میآورد و بازار را کنترل میکند. آنچه در عمل اتفاق افتاد این بود که میانگین قیمت خانه در کانادا از سال ۲۰۱۵ تا حالا تقریباً دو برابر شد. حالا که ترودو از رهبری حزب لیبرال استعفا داده، پرسش این است که آیا سال ۲۰۲۵ بالاخره خانههای بیشتری به جیتیای میآورد.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبهٔ ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا. پاسخ من این است که مشکل عرضهٔ فریهولد امسال حل نمیشود و پنج دلیل برایش دارم. برای روشن شدن بحث بگویم که صحبتم دربارهٔ خانههای فریهولد است، نه کاندو، و بهخصوص دربارهٔ خانههای استارتر: خانههای سهخوابه در بازهٔ تقریبی ۹۰۰ هزار تا یک میلیون و ۳۰۰ هزار دلار.
وعدهای که کسی به آن عمل نکرد
قرار بود در کانادا سالی ۵۵۰ هزار خانهٔ جدید ساخته شود و امید این بود که با این کار قیمتها پایین بیاید. هیچکدام اتفاق نیفتاد. دولت در عمل توانست ساخت حدود ۲۳۶ هزار خانه را شروع کند، یعنی حدود نصف آنچه قول داده بود. در انتاریو، پرجمعیتترین استان کانادا، فقط ۲۰ هزار مجوز برای خانههای سینگلفمیلی صادر شد. پس قصهٔ ۵۵۰ هزار خانه را فراموش کنیم و ببینیم این بازار حالا واقعاً چه میکند.
خانههای استارتر کمیابتر و گرانتر میشوند
پیشبینی اول من این است که خانههای استارتر کمیابترین و پرتقاضاترین محصول در جیتیای میشوند. در پایان سال ۲۰۲۴، مانث آف اینونتوری این خانهها فقط ۲٫۵ ماه بود. پیشبینی دوم از همینجا میآید: قیمتها بالا میرود. در سال ۲۰۲۴، ۴۲٫۳ درصد از همهٔ خانههای فروختهشده در شهر تورنتو همین خانههای استارتر با قیمت بین ۹۰۰ هزار تا یک میلیون و ۳۰۰ هزار دلار بودند. نیمی از آنها بالاتر از قیمت پیشنهادی اولیه فروختند و میانگین روزهای حضور در بازار ۱۰ روز بود. تعداد خوبی در ۳ روز فروختند، خیلیها بدون هیچ شرطی. انتظار دارم میانهٔ قیمت این خانهها که حالا حدود یک میلیون و ۲۰۰ هزار دلار است بالاتر برود و رسیدن به یک میلیون و ۳۰۰ هزار دلار در شهر برایم عجیب نیست. در اطراف تورنتو این افزایش واقعی اما ملایمتر است، چون عرضه بیشتر است و بازار کمی به سمت خریدار متمایلتر است.
چرا تقاضای خریدارها بالا میماند
پیشبینی سوم من این است که تقاضای خریدارها در سال ۲۰۲۵ زیاد میشود و مهمترین عامل، پایین آمدن نرخهای بهره است. نرخ کمتر قدرت خرید بیشتری به خریدار میدهد و پیشبینی میشود نرخها باز هم پایینتر بیاید. علاوه بر این، قوانین جدید وام سقف وام بیمهشده را از یک میلیون به یک میلیون و نیم دلار رساند، درست روی بخش پرتقاضای خانههای استارتر. یک فرستتایم بایر در این بازهٔ قیمتی حالا میتواند وامش را ۳۰ ساله کند و این باز هم قدرت خریدش را بیشتر میکند. حتی اگر دولت محافظهکار سر کار بیاید، که احتمالش کم نیست، بعید میدانم قانونی را که به خرید و فروش کمک میکند به این سرعت متوقف کنند. تغییرات جمعیتی هم در همین جهت است: بیشترین خریداران خانههای استارتر میلنیالها هستند، در بازهٔ سنی ۲۸ تا ۴۳ سال، پرجمعیتترین گروه بعد از بومرها، و بسیاریشان دنبال تشکیل خانواده و خرید اولین خانهاند.
مسئلهٔ رکود اقتصادی
نکتهٔ چهارم احتمال رکود اقتصادی است. هنوز با قطعیت نمیشود گفت که کانادا رکود را تجربه میکند یا نه. نرخ بیکاری همین حالا ۶٫۸ درصد است. در رکود ۲۰۰۸ و ۲۰۰۹ این نرخ ۸٫۷ درصد بود، پس نشانههای نگرانکننده هست بیآنکه در سطح بحران باشد. در شرایط نامطمئن، کسانی که خانه دارند ترجیح میدهند ریسک نکنند. در همان خانه میمانند و این یعنی خانهٔ کمتری به بازار میآید. جالب است بدانید حدود ۴۲ درصد خانههای تورنتو مورگیجفری هستند و حدود ۴۰ درصد در جیتیای. صاحبان خانهای که قسط نمیدهند در اقتصاد ضعیف حتی بیشتر ترجیح میدهند سر جایشان بمانند و خانهٔ جدیدی وارد بازار نکنند.
خانهٔ کافی به بازار نمیآید
این من را به پیشبینی پنجم میرساند: خانهٔ فریهولد کافی در سال ۲۰۲۵ به بازار نمیآید. شروع ساخت خانههای سینگلفمیلی پایینتر از دههٔ ۱۹۹۰ آمده، در حالی که جمعیت جیتیای از آن زمان تقریباً دو برابر شده است. مجوز ساخت فریهولد در انتاریو به ۲۰ هزار رسیده، تقریباً در همان سطح اوایل دههٔ ۱۹۹۰. دلیلش هزینه است. ممکن است سرمایه و دانش ساخت را داشته باشید و باز هم ببینید ساختوساز اقتصادی نیست. زمین در جیتیای ارزان نیست، قیمت مصالح بالا میرود و مالیات و هزینههای شهرداری و دولتهای استانی و فدرال هم روی آن اضافه میشود. حدود ۱۸ درصد کاناداییها، یعنی حدود ۸ میلیون نفر، در جیتیای زندگی میکنند و فاصلهٔ میان رشد جمعیت و خانههای جدید مدام بیشتر میشود. هر دولتی که سر کار بیاید نمیتواند مشکل عرضهٔ فریهولد را سریع حل کند. حتی تصمیم به تغییر هم سالها طول میکشد تا به شکل خانهٔ بیشتر خودش را نشان دهد.
پس برداشت من از سال ۲۰۲۵ یک بازار تنگ و رقابتی برای خانههای فریهولد استارتر در بازهٔ ۹۰۰ هزار تا یک میلیون و ۳۰۰ هزار دلار است، شدیدتر در خود شهر تورنتو و کمی ملایمتر در اطراف آن. اگر به خرید یا فروش فکر میکنید و میخواهید دربارهٔ آن صحبت کنیم، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان با من رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
خانهٔ استارتر در جیتیای چیست؟
مجتبی عسگریان آن را خانهٔ فریهولد سهخوابه توصیف میکند، معمولاً با دو یا سه اتاقخواب، در بازهٔ تقریبی ۹۰۰ هزار تا یک میلیون و ۳۰۰ هزار دلار. این پرتقاضاترین محصول فریهولد بازار است.
آیا قیمت خانه در تورنتو در سال ۲۰۲۵ بالا میرود؟
برای خانههای فریهولد استارتر، پیشبینی مثبت است. اینونتوری کم، پایین آمدن نرخ بهره، سقف وام بالاتر و تقاضای قوی میلنیالها همه به سمت افزایش قیمت اشاره دارند، بهخصوص در خود شهر تورنتو.
قوانین جدید وام قدرت خرید را چطور تغییر داد؟
سقف وام بیمهشده از یک میلیون به یک میلیون و نیم دلار رسید و فرستتایم بایرها در این بازه میتوانند وام ۳۰ ساله بگیرند. هر دو تغییر قدرت خرید را در بخش خانههای استارتر بیشتر میکند.