بازار مسکن تورنتو از ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۴: مروری بر قیمت بنچمارک
برای هرکسی که میخواهد بداند بازار مسکن تورنتو و جیتیای در چهار سال گذشته از کجا به کجا رسیده، این مطلب ارزش وقت گذاشتن دارد. خرید خانه یا کاندو برای بیشتر مردم یک سرمایهگذاری بلندمدت است، پس یک قدم عقب رفتن از گزارشهای ماهانه و سالانه و نگاه به یک بازهٔ بزرگتر تصویر خیلی روشنتری به شما میدهد.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو، رتبه ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا و جزو یک درصد برتر کانادا. اینجا بر اساس آمار رسمی هم کاندو و هم فریهولد را مرور میکنم تا ببینیم ابتدای ۲۰۲۱ کجا بودیم و حالا که پایان ۲۰۲۴ است کجا ایستادهایم.
چرا از قیمت بنچمارک استفاده میکنیم
قبل از نمودارها، یک مفهوم. اینجا با قیمت بنچمارک کار میکنم. میشود قیمت میانگین را هم به کار برد، ولی میانگین بهشدت به تعداد خرید و فروش وابسته است. حجم معاملات در ۲۰۲۴ حدود نصف ۲۰۲۱ بود، پس مقایسهٔ قیمت میانگین ممکن است از واقعیت فاصله بگیرد. برای اینکه مقایسه منصفانه بماند، از قیمت دقیقتر بنچمارک استفاده میکنیم. خلاصهاش این است که در سال ۲۰۰۵ تورنتو ریلاستیت برد هر منطقهٔ شهری را برداشت، بدون توجه به قیمت خانهٔ استاندارد آنجا یک نمرهٔ ۱۰۰ داد و آن را مبدأ سنجش تغییر کرد. مثلاً خانهٔ فریهولد دیتَچ دوطبقهٔ استاندارد را یک خانهٔ چهارخوابه با زیرزمین آنفینیش و دو سرویس تعریف کردند، دیدند آن خانه در آن ماه و آن منطقه چه قیمتی فروش رفته و خانههای با مشخصات متفاوت را نسبت به همان استاندارد تعدیل کردند. بعد تغییر را ماهبهماه و منطقهبهمنطقه مقایسه کردند. برای همین بنچمارک شاخص قابلاعتمادتری است و میشود دقیقتر دید ارزش املاک بهمرور چطور تغییر کرده. پس قیمتهای بنچمارک را از ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۴ روی نمودارها مقایسه میکنیم تا تعداد معاملات دادهها را بههم نریزد.
خانههای مستقل، یک سواری پرفرازونشیب
با خانههای دیتَچ در شهر تورنتو شروع کنیم. ابتدای ۲۰۲۱ قیمت بنچمارک یک خانهٔ مستقل ۱٬۳۱۰٬۰۰۰ دلار بود. فقط در ۱۵ ماه ۴۶.۷ درصد بالا رفت و تا بهار ۲۰۲۲ به ۱٬۹۱۰٬۰۰۰ دلار رسید. بعد افزایش نرخ بهره بازار را سرد کرد. نیمهٔ اول ۲۰۲۳ باز رشد قوی دیدیم و بعد در ۲۰۲۴ بازار افت شدیدی کرد، تا جایی که بعضیها گفتند بدترین بازار دهههای اخیر است. درست است که در این چهار سال بنچمارک خانههای مستقل ۱۵ درصد از اوجش پایین آمده، ولی نسبت به ابتدای ۲۰۲۱ هنوز ۲۵ درصد بالاتر است و به ۱٬۶۰۰٬۰۰۰ دلار رسیده. یورک ریجن تقریباً همین را میگوید. ابتدای ۲۰۲۱ فاصلهٔ قیمت خانهٔ مستقل تورنتو و یورک حدود ۱۵۰ هزار دلار بود و این فاصله کمتر شده. امروز یک خانهٔ مستقل معمولی چه در تورنتو و چه در یورک حدود ۱٬۶۰۰٬۰۰۰ دلار است. پس در چهار سال، دیتَچ روی بنچمارک حدود ۲۵ درصد بالا رفته.
تاونهاسها در تورنتو و یورک
برویم سراغ تاونهاس. نوسان قیمت در تورنتو شبیه خانههای مستقل بود ولی نه به آن شدت. اینجا قیمت ۳۶ درصد بالا رفت و بعد ۱۴ درصد افت کرد. یک تاونهاس معمولی حالا حدود ۸۶۰ هزار دلار است، حدود ۱۷ درصد بالاتر از شروع ۲۰۲۱. در یورک ریجن اول یک جهش دیوانهوار دیدیم، قیمت از ۷۰۰ هزار دلار به بیش از ۱ میلیون دلار رسید، یعنی ۴۸ درصد افزایش. امروز تاونهاس یورک از تورنتو گرانتر است، با حدود ۵۰ هزار دلار تفاوت. پس هم در تورنتو و هم در یورک، تاونهاسها در این سالها رشد کردند.
کاندو، استثنای بازار
حالا بنچمارک کاندو. آپارتمانها از ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۲ یک جهش ۴۰ درصدی داشتند. بعد از آن نمودار فرق کرد. برخلاف خانههای مستقل و تاونهاس که بالا و پایین شدند، قیمت کاندو تقریباً فقط نزولی و یکطرفه بود، و دلیلش سیل آپارتمانهای جدیدی بود که در ۲۰۲۴ وارد بازار شد. قیمتها حدود ۲۲ درصد از اوج افت کرد، ولی نسبت به ۲۰۲۱ هنوز ۱۳ درصد بالاتر است. در یورک کاندوها در ۲۰۲۱ حدود ۵۰ درصد بالا رفتند و حتی از شهر تورنتو هم بالاتر، بعد همان روند نزولی را طی کردند و حدود ۲۴ درصد از پیک افت کردند. اینجا هم اما بنچمارک نسبت به شروع ۲۰۲۱ رشد داشته.
چرا نگاه میانمدت و بلندمدت مهم است
نکتهای که میخواهم با آن تمام کنم ارزش نگاه میانمدت و بلندمدت است. بارها گفتهام و اینجا خواستم با خود عددها یادآوری کنم. بله، بازار در اصطلاح اقتصاد رکود است، روزهای سختی دارد و خیلیها تمایلی به سرمایهگذاری ندارند. اما با همهٔ اینها، کسی که در این چهار سال سرمایهگذاری کرده نتیجهٔ بدی نگرفته. ضمن اینکه خرید خانه فقط بخشی سرمایهگذاری مالی است. اگر برای خودت و خانوادهات خانه بخری و در آن زندگی کنی، جدا از مزایای وام مسکن و ندادن اجاره، تجربهٔ مطمئنتری در مهاجرت داری و میتوانی با خیال راحتتر روی بخشهای دیگر زندگی، از جمله روابط اجتماعی و کاری، سرمایهگذاری کنی. توجه کن که در این چهار سال نرخ بهره خیلی بالا رفت و سد مهمی برای رشد قیمت بود، در حالی که چند ماه گذشته کاهش سریع نرخ بهره را دیدیم و آن سد، بهخصوص روی دیتَچ و تاونهاس، دیگر وجود ندارد. اگر برای خرید یا فروش به مشاوره نیاز دارید، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید تا وقتی برای گفتوگو بگذاریم. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
قیمت بنچمارک چیست و چرا از آن استفاده میکنیم؟
شاخصی است که ارزش یک خانهٔ استاندارد را در طول زمان دنبال میکند و در ۲۰۰۵ روی مبدأ ۱۰۰ تنظیم شد. برخلاف قیمت میانگین، با تعداد معاملات یک ماه بههم نمیریزد.
آیا خانهها از ابتدای ۲۰۲۱ گرانتر شدهاند؟
بله. حتی بعد از افت از اوج ۲۰۲۲، دیتَچ حدود ۲۵ درصد، تاونهاس حدود ۱۷ درصد و کاندو حدود ۱۳ درصد نسبت به شروع ۲۰۲۱ بالاتر است.
چرا کاندو افت کرد ولی مستقل و تاونهاس بالا و پایین شدند؟
سیل آپارتمانهای جدید در ۲۰۲۴ وارد بازار شد، پس قیمت کاندو بیشتر یکطرفه پایین آمد، در حالی که عرضهٔ کمتر قیمت مستقل و تاونهاس را پرنوسانتر ولی بالاتر نگه داشت.