راهنمای کامل بازار اساینمنت تورنتو؛ مزایا و معایب
اگر امروز به من زنگ بزنید و بگویید میخواهید روی یک مزرعه سرمایهگذاری کنید، میگویم در این زمینه تخصص ندارم و شما را به ایجنتی معرفی میکنم که از طریق نتورک ریمکس این کار را خوب انجام میدهد. من فقط در بخشهایی از بازار تورنتو و جیتیای کار میکنم که در آن تجربه و تخصص دارم. یکی از جاهایی که کاملاً به آن اشراف دارم بازار اساینمنت است؛ کار خرید و فروش حق یک واحد پریکانستراکشن پیش از کلوز شدنش.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو و رتبهی ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا. بگذارید بگویم بازار اساینمنت چیست، چه خوبیها و بدیهایی دارد و واقعاً به درد چه کسانی میخورد.
اساینمنت دقیقاً چیست
در اساینمنت خودِ کاندو یا خانه را نمیخرید. حق مالکیت آن را پیش از کلوز میخرید. کسی را تصور کنید که سالها پیش در یک پروژهی پیشفروش ثبتنام کرده اما حالا نمیتواند کلوز کند، شاید چون نرخها بالا رفته یا درآمدش دیگر او را واجد وام نمیکند. راه خروجش این است که آن حق را به خریداری بفروشد که میتواند کلوز کند. وقتی پیشخرید میکنید، به بیلدر تعهد میدهید که معامله را تمام میکنید و مالکیت را میپذیرید. اگر دیفالت کنید، بیلدر میتواند دپازیت شما را، همان ۱۰، ۱۵ یا ۲۰ درصد اولیه، بردارد و حتی بابت ضررش از شما شکایت کند. کنار کشیدن گران تمام میشود، پس اساینمنت اغلب همان خروج مسئولانه است.
مزیتهای خرید اساینمنت
مزیت اول این است که فروشنده واقعاً نیاز به فروش دارد. بعضیها با ایجنت اشتباهی کار کردند و خوب نخریدند و عدهای حاضرند اساینمنت را با همان قیمت چهار یا پنج سال پیش، گاهی کمتر، واگذار کنند. میتوانید واحد پیشفروش را با قیمتهای چند سال پیش بردارید. پریکانستراکشن امروز معمولاً ۱۰ تا ۲۰ درصد بالاتر از یک کاندوی ریسل مشابه است، پس اساینمنت میگذارد نوساز بخرید و باز هم کمتر بپردازید، گاهی حتی کمتر از ریسل. اغلب لازم نیست فوری مستاجر پیدا کنید چون ممکن است ساختمان هنوز به آکوپنسی نرسیده باشد، و تا آن زمان اجارهی بازار بالاتر رفته باشد. با انتظار کاهش نرخها، کلوزی که شش ماه تا یک سال دیگر باشد میتواند به معنای نرخ وام پایینتر باشد. واحد نوساز وارانتی هم دارد، یک سال برای خیلی موارد و تا هفت سال برای موارد دیگر، و کاندوی نوساز از رنت کنترل معاف است.
ریسکها و هزینههای پنهان
این معامله معایب واقعی هم دارد. انتخاب واحد شما محدود است، چون هر چه فروشنده دارد را میگیرید نه اینکه ویو، فلورپلن یا متریال را خودتان انتخاب کنید. هزینههای کلوزینگ سختتر قابل پیشبینیاند. علاوه بر لند ترنسفر تکس و هزینهی وکیل، ممکن است لویز و دولوپمنت چارج بدهید. وقتی سازنده چند زمین دیتچ قدیمی را در هم ادغام میکند و یک برج ۲۰۰ واحدی میسازد، شهرداری بابت پارک و مدرسه و راه پول میخواهد و این هزینه روی دوش شمای خریدار میافتد، نه خرید ریسل که مالک اول قبلاً آن را پرداخته. ساختمان ممکن است هنگام تحویل کاملاً آماده نباشد و مشاعات هنوز در حال ساخت باشند. دپازیت یکجای بزرگتری هم نسبت به پریکانستراکشن میدهید و معامله یک لایهی حقوقی و مالیاتی اضافه دارد که باید با دقت مدیریت شود.
یک معاملهی واقعی در گالریا آن د پارک
یک ایجنت خوب تورنتو فروشندهای را به من ریفر داد. آقای کانادایی ویتنامیتباری بود که سال ۲۰۱۹ یک واحد یکخوابه بهعلاوهی دن در فاز اول پروژهی گالریا آن د پارک در دوپان و دافرین در دانتاون تورنتو خریده بود. آن موقع تازه ازدواج کرده بود. وقتی به من رسید صاحب دو بچه و یک خانه در بری بود و نمیتوانست برای واحد پریکانستراکشن با ۲۰ درصد دانپیمنت واجد وام شود. او به مبلغ ۶۵۰ هزار دلار پیشخرید کرده بود، حدود ۱۰۰۰ دلار برای هر اسکورفیت در واحدی ۶۵۰ اسکورفیتی، با بالکن ۷۵۰. من یک سرمایهگذار میان مشتریانم پیدا کردم و آن را به ۶۰۰ هزار دلار بستم که میشود ۹۲۰ دلار در هر اسکورفیت. دولوپر همین حالا فازهای بعدی را با متوسط ۱۲۵۰ دلار در هر اسکورفیت پیشفروش میکند. خریدار من با ۲۰ درصد دانپیمنت واجد وام شد، باید ۱۲۰ هزار دلار روز کلوز آماده داشته باشد که اواخر امسال است، و احتمالاً نرخی خیلی بهتر از امروز میگیرد.
پریکانستراکشن را به قصد کلوز بخرید، نه فروش
فروختن اساینمنت همیشه با ضرر نیست. در بازارهای بهتر اساینمنتهایی فروختهام که ۲۰۰ هزار دلار سود برای فروشنده داشته. اما اساینمنت قرار است یک خروج اضطراری باشد. روزی که پریکانستراکشن میخرید باید به قصد این بخرید که خودتان کلوز کنید و واحد را چند سال نگه دارید تا سود خوبی کنید. هرگز پریکانستراکشن را صرفاً برای فروش با اساینمنت نخرید. البته در بازار راکد کاندوی امروز، خرید با اساینمنت میتواند راه هوشمندانهای برای سود خوب باشد.
چه بخواهید اساینمنت خود را بفروشید و چه بخرید، من و تیمم میتوانیم کمکتان کنیم درست انجامش دهید. فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید تا با هم اعداد و دیلهای خوب موجود را مرور کنیم. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
اساینمنت در املاک یعنی چه؟
یعنی خریدن حق مالکیت یک واحد پریکانستراکشن پیش از کلوز شدن. خریدار اولیه قراردادش را به شما واگذار میکند و شما خریدار جدیدی میشوید که هنگام آماده شدن واحد آن را تحویل میگیرد.
چرا اساینمنت میتواند از ریسل ارزانتر باشد؟
فروشندهها اغلب نیاز به خروج دارند و بعضی واحد را با قیمت اولیه یا کمتر واگذار میکنند. پریکانستراکشن معمولاً ۱۰ تا ۲۰ درصد بالاتر از ریسل است، پس یک اساینمنت با قیمت خوب میتواند از هر دو بهتر باشد.
چه هزینههای اضافهای همراه اساینمنت است؟
علاوه بر لند ترنسفر تکس و هزینهی وکیل، ممکن است لویز و دولوپمنت چارجی که سازنده منتقل میکند بدهید، بهعلاوهی دپازیت اولیهی بزرگتر و یک لایهی حقوقی و مالیاتی اضافه.