ورک پرمیت ایرانیان و خرید خانه در کانادا؛ آیا در پروژههای پیشخرید سرمایهگذاری کنیم؟
اگه شما هم جزو اون ایرانیهای عزیزی هستید که الان در کانادا با ورکپرمیت دارید زندگی میکنید، این ویدئو مخصوص شماست. سوالی که بارها و بارها مطرح شده اینه که آیا خوبه بعد از گرفتن ورکپرمیت توی یه پروژه پیشخرید ثبتنام کنیم یا نه؟ خیلیها معتقدن بعد از سه چهار سال که پروژه ساخته شد و موقع تحویل کلید رسید، فرد دیگه داره پیآر میشه و اقامت دائمش رو میگیره، پس خوبه از الان این کار رو شروع کنه و یه واحد پیشخرید کنه.
من مجتبی عسگریانم، مشاور ارشد املاک در تورنتو. توی این مطلب میخوام این مساله رو باز کنم و بیشتر درباره سرمایهگذاری با ورکپرمیت در بازار مسکن باهاتون صحبت کنم. بیاید همونطوری که سر یه تماس باهاتون حرف میزنم، با هم بریم جلو.
چطور هزاران ایرانی صاحب اوپن ورکپرمیت شدن
این یه طرحی بود که اداره مهاجرت کانادا اعلام کرد. بعد از اتفاقهایی که در ایران افتاد و اعتراضها، گفت اگه کسی ایرانی باشه و با ویزای توریستی در کانادا باشه، میتونه برای گرفتن اجازه کار یا اجازه تحصیل اقدام کنه. یعنی اگه ویزای توریستی داشتی و توی خاک کانادا بودی، اقدام میکردی و اداره مهاجرت بعد از یه مدت بهت اجازه کار باز (اوپن ورکپرمیت) یا اجازه تحصیل میداد.
اتفاقی که افتاد این بود که هزاران نفر از ایرانیها از این فرصت استفاده کردن. حالا یا برای اولین بار ویزای توریستی گرفتن و اومدن، یا از قبل ویزای توریستی داشتن و تو این مدت اومدن و حالا اوپن ورکپرمیت دارن. حالا سوال اینه: آیا این افراد میتونن خونه بخرن؟
با ورکپرمیت قانونا میشه خرید کرد؟
پاسخ اینه که بله. قانونا چون شما ورکپرمیت دارید، میتونید خونه بخرید. با وجود اینکه دولت آقای ترودو اومد قانون منع خریداران خارجی رو تا سال ۲۰۲۷ تمدید کرد، ولی افرادی که ورکپرمیت دارن، با داشتن یه سری ویژگیهای دیگه که قبلا تو ویدئوهای قبلیم توضیح دادم، قانونا میتونن اقدام به خرید کنن.
ولی این رو باید بدونید: در استان انتاریو یه قانون دیگهای هست برای خریداران خارجی. اونم اینه که اگه شما خریدار خارجی باشید، با داشتن ورکپرمیت باید ۲۵ درصد مالیات خریداران خارجی رو پرداخت کنید. و زمانی این پول رو میدید که دارید سند میزنید، به اصطلاح اینجاییش میشه زمان کلوزینگ. پس شما به عنوان کسی که ورکپرمیت داره، میتونید در انتاریو خرید کنید یا پریکانستراکشن انجام بدید، به شرطی که حواستون به اون ۲۵ درصد باشه.
چرا رویای پریکانستراکشن نیاز به دقت بیشتر داره
حالا سوالی که برای بعضیها پیش میاد اینه: خب حالا که ما ورکپرمیت رو داریم و دنبال گرفتن پیآر هستیم، چرا نیایم از این فرصت استفاده کنیم، خودمون رو به مارکت ریل استیت وصل کنیم و یه پیشخریدی انجام بدیم که تا چهار پنج سال آینده که پروژه آماده تحویل میشه و باید سند بزنیم، ایشالا تا اون موقع پیآرمون رو هم گرفتیم؟ این داستان در نگاه اول خیلی جذابه. شما امروز درصد خیلی کمی پول میدید، خورد خورد پرداخت میکنید، و بهتون میگن سه چهار پنج سال دیگه خونهتون آماده میشه. با خودتون میگید چی بهتر از این.
واقعیت ولی اینه که این مساله فرد با فرد متفاوته و باید با دقت و جزئیات خیلی بیشتری بهش نگاه کرد. چرا؟ چون یه سری از افراد با ورکپرمیت اینجا تشریف دارن، ولی متاسفانه امکان داره تا سه چهار سال دیگه، هر زمانی که این پروژه قراره تحویل داده بشه، به اقامت نرسن و نتونن اقامت خودشون رو بگیرن. این ریسک واقعیه.
راه فرار اساینمنت اونقدرها هم ساده نیست
خیلیها به من میگن فوقش اگه نتونیم پیآرمون رو بگیریم، این کاندو رو میایم اساینمنت انجام میدیم، یعنی حق مالکیت واحدمون رو با یه سودی به نفر دیگه واگذار میکنیم. واقعیت ماجرا اینه که اساین کردن به این آسونیا که فکر میکنید نیست. اگه هم بتونید این اساینمنت رو انجام بدید، امکانش هست که با ضرر صورت بگیره. ضمن اینکه اگه سودی هم تو این اساینمنت باشه، به اون سود صد در صد مالیات تعلق میگیره. منظورم اینه که باید خیلی دقیق و با دانش کافی این تصمیم رو بگیرید. راستش پروژه پریکانستراکشن برای خودش یه محصول جداگونهست و باید فاکتورهای خیلی زیادی رو برای سرمایهگذاری تو این بازار در نظر بگیرید.
توصیه من: اول وضعیتتون رو جمع کنید
به جاش من چه توصیهای میکنم؟ میگم اول، قبل از اینکه هر چیزی رو درباره خرید در بازار مسکن تورنتو بررسی کنید، دنبال این باشید که زودتر جا بیفتید، زودتر کار پیدا کنید و در نهایت زودتر اقامت دائم رو بگیرید. چرا این توصیه رو میکنم؟ چون خدایی نکرده فرض کنیم به دلایل مختلف از جمله وضعیت اقتصادی کانادا یا اوضاع بازار کار، شما نتونید کار مناسبی پیدا کنید که منجر به اقامت دائمتون بشه. ضمن اینکه سال بعد قراره انتخابات فدرال دولت کانادا هم برگزار بشه و ممکنه با رای آوردن کانزرواتیوها، سیاستهای مهاجرتی هم تغییر کنه. اون وقت چه اتفاقی میافته؟ شما یه پروژه پیشخرید دارید، ولی وقتی موعدش میرسه متاسفانه موفق نشدید پیآرتون رو بگیرید که بخواید بدون پرداخت مالیات سند بزنید. اون موقع ممکنه اوضاع خیلی پیچیده بشه براتون.
من تو ویدئوهای دیگه این کانال هم توضیح دادم که بازار مسکن و بازار کاندوی تورنتو یه بازار طولانیمدته. با مرور عددها و نمودارها این مساله کاملا مشخصه. پس نگران یه سال و دو سال نباشید. معمولا اینطوری نیست که در عرض یه سال یهو شما با نخریدن یه کاندو سود خیلی زیادی رو از دست بدید. الان نرخهای بهره بالاست، بازار آرومه، و کاندو هم به طور کلی در سال ۲۰۲۴ تغییرات قیمت کمی کرده. یه نکته دیگه هم اینه که خریدن پروژه پریکانستراکشن خریدن گرونیه، یعنی یه کاندوی آماده تحویل میتونه حدودا ۱۵ تا ۲۰ درصد ارزونتر از یه کاندو تو یه پروژه پریکانستراکشن باشه.
کی پریکانستراکشن هنوزم منطقیه
همونطور که گفتم، این موضوع فرد به فرد فرق میکنه. یه مثال براتون بزنم. هستن بعضی از افرادی که با اوپن ورکپرمیت اومدن و باور دارن مارکت ریل استیت تورنتو، بهخصوص تو بخش پریکانستراکشن و کاندو، آینده خیلی خیلی روشنی داره و امیدوارن با اومدن دولت کانزرواتیو هم وضعیت مسکن یه جهش خوبی بکنه. این افراد توانایی مالی این رو هم دارن که اون ۲۵ درصد تکس اضافه رو زمان سند زدن پرداخت کنن، و امیدوارن ظرف چهار پنج سال بعد از سند زدن به اقامت برسن و بتونن اون پول رو ریبیت بگیرن. خب این افراد میتونن بیان تو پروژههای پریکانستراکشن سرمایهگذاری کنن، چون از نظر مالی امکانش رو دارن که این سرمایهگذاری رو حتی با درصد دانپیمنت بالاتر انجام بدن.
من به طور کلی به اغلب آدمهایی که اوپن ورکپرمیت گرفتن و در کانادا تشریف دارن، توصیه نمیکنم که سراغ خریدن پروژههای پریکان برن. توصیه میکنم به جاش سریعتر وضعیت کار و اقامت دائم رو به سرانجام برسونن و بعد از گرفتن اقامت دائم خرید کنن. اگه شما دوست عزیز هم با ورکپرمیت در کانادا هستید و سوالهای بیشتری درباره بازار مسکن تورنتو دارید، من به همراه همکارام در تیم عسگریان میتونیم بهتون کمک کنیم. ما همیشه در حال بررسی بازار هستیم و میتونیم کمکتون کنیم این بازار رو بهتر بشناسید تا تصمیم درستی برای خودتون و خانواده محترمتون بگیرید. اگر دوست دارید برای شرایط خودتان یک پاسخ روشن بگیرید، فرم زیر را پر کنید و یک مشاورهی رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
کسی که ورکپرمیت کانادا داره میتونه خونه بخره؟
بله. قانونا اگه ورکپرمیت داشته باشید و یه سری شرایط دیگه رو هم داشته باشید، با وجود اینکه قانون منع خریداران خارجی تا ۲۰۲۷ تمدید شده، میتونید در انتاریو خونه بخرید. نکتهاش اینه که خریدار خارجی در انتاریو باید ۲۵ درصد مالیات خریداران خارجی رو بده، و این پول رو زمان کلوزینگ موقع سند زدن پرداخت میکنید.
اگه پیشخرید کنم ولی بهموقع پیآرم رو نگیرم چی میشه؟
اگه تا زمان کلوزینگ اقامت دائمتون آماده نباشه، ممکنه مجبور بشید همون ۲۵ درصد مالیات خریداران خارجی رو بدید و اوضاع براتون پیچیده بشه. خیلیها فکر میکنن میتونن واحد رو اساین کنن، ولی اساینمنت سختتر از چیزیه که به نظر میاد، ممکنه با ضرر باشه و به سودش هم صد در صد مالیات میخوره.
پریکانستراکشن واقعا برای چه کسایی مناسبه؟
میتونه برای کسایی خوب باشه که از نظر مالی قویان، به آینده بازار پریکانستراکشن و کاندوی تورنتو باور دارن، و راحت میتونن اون ۲۵ درصد مالیات اضافه رو زمان کلوزینگ بدن و امیدوارن ظرف چهار پنج سال به اقامت برسن و پولشون ریبیت بشه. برای بیشتر کسایی که تازه اوپن ورکپرمیت گرفتن، مجتبی توصیه میکنه اول کار و اقامتشون رو جمع کنن.