دو سوال مهم درباره پروژههای پیشفروش در تورنتو
یکی از مخاطبای کانال یوتیوبمون یه کامنت گذاشته بود و یه سوال خوب پرسیده بود: اگه یه پروژه پریکان چند سال به تأخیر بخوره، خریدار میتونه قرارداد رو کنسل کنه و پیشپرداخت رو پس بگیره؟ نگرانی بهجاییه، و جوابش توی خود قراردادتونه. بذارید همونجوری که با مشتری روی صفحه نشون میدم براتون توضیح بدم، بعدش هم به اون سوال دومی که همیشه ازم میپرسن جواب میدم: آیا دولوپر میتونه بعد از اینکه امضا کردید قیمتتونو بالا ببره؟
تاریخ اوتساید آکیوپنسی واقعاً یعنی چی
توی پرس اگریمنت یا همون توافقنامه خرید، یه بخشی هست که درباره تاریخهای حساس صحبت میکنه، استیتمنت کریتیکال دیتس. وسطای اون صفحه میبینید نوشته اوتساید آکیوپنسی دیت. میگه اگه سازنده نتونه شرایط آکیوپنسی رو تا تاریخی که توی قرارداد گفته شده محقق کنه و خونه رو بهموقع تحویل بده، شما میتونید توافقنامه رو تا ۳۰ روز بعد از اون تاریخ اوتساید آکیوپنسی لغو کنید. اگه توی این بازه کنسل کنید، کل پولی رو که دپازیت دادید فول ریفاند میشید، سود اون مبلغ رو هم میگیرید، و میتونید جریمه دیرکرد رو هم تا حداکثر ۷۵۰۰ دلار دریافت کنید.
اینجا یه چیزی هست که بیشتر خریدارها از قلم میندازن. اتفاقی که معمولاً برای یه کاندو پیشفروشرفته میفته اینه که تاریخ اوتساید آکیوپنسی رو یه چیزی در حدود ۷ تا ۱۰ سال بعد از تاریخ فروش اولیه میذارن. یعنی میگن آکیوپنسی اولیه ۲۰۲۴، ولی تاریخ اوتساید آکیوپنسی رو میذارن مثلاً ۲۰۳۲. یعنی چی؟ یعنی شما تا قبل از رسیدن اون تاریخ اوتساید نمیتونید قرارداد رو کنسل کنید و دپازیتتون رو پس بگیرید. قبل از امضا با دقت بخونیدش.
چرا یه وقتایی تأخیر چیز خوبیه
یه چیزی که اینجا ارزش گفتن داره: این تأخیرها لزوماً بد نیستن. یه وقتایی تأخیر خوب داریم، یعنی انقدر قیمتا داره سریع رشد میکنه که اتفاقاً سود ما اینه که خونه رو یه سال بعد با ارزش خیلی بالاتری تحویل بگیریم. بذارید یه مثال واقعی بزنم. یه پروژه مشهور تو تورنتو هست به اسم ات کامبرلند، یه برج یه چهارراه بالاتر از تقاطع یانگ و بلور، سر یانگ و کامبرلند، توی محله یورکویل، یکی از بهترین مناطق شهر. این واحدا تابستون ۲۰۱۶ برای پیشفروش اومد تو بازار، اون موقع قیمتا خیلی پایینتر بود. یه واحد ۷۰۰ اسکوئر فیتی دوخوابه که کرنر هم بود گذاشته بودن ۶۳۹ هزار دلار. داریم درباره یه دوخوابه تو یکی از بهترین و گرونترین محلههای تورنتو حرف میزنیم.
اولین تاریخ اسکان آزمایشی رو گذاشته بودن سپتامبر ۲۰۲۱، و اولین تاریخ اوتساید آکیوپنسی هم شده بود شش سال بعدش، یعنی ۲۰۲۷. پروژه از ۲۰۱۶ به بعد یه سری تأخیر خورد، بیشترش مربوط به خود ساختوساز بود: باید یه سری مجوز میگرفتن، یه سری تیدی و اپرو میگرفتن، مشکل هریتیج هم داشتن، یعنی باید یه بخشهایی رو بهعنوان بافت قدیمی و محافظتشده نگه میداشتن. تو همین سالها، از ۲۰۱۷ تا ۲۰۱۹، قیمت خونه تو تورنتو خیلی بالا رفت. سال ۲۰۱۹ سازنده، گریت گالف، که شرکت معتبر و خوشنامیه، دید که اگه همه اون قراردادهای پیشخرید رو کنسل کنه میتونه واحدا رو با قیمتهای خیلی بالاتر به خریدارای جدید بفروشه. میتونستن کنسل کنن. نکردن.
گریت گالف بهجاش چیکار کرد
بهجاش، گریت گالف به خریدارها نامه زد و ازشون خواست بیان و داوطلبانه کنسل کنن. پیشنهادشون این بود: اگه بیاید و این قرارداد رو کنسل کنید، بعد از سه سال دو برابر اون پیشپرداختی که گذاشته بودید بهتون میدیم. یعنی اگه سه سال پیش ۱۰۰ هزار دلار دپازیت داده بودید، الان بهتون ۲۰۰ هزار دلار برمیگردونیم. پیشنهاد بدی نبود. ولی خیلیا تصمیم گرفتن قراردادشونو نگه دارن. بله، پروژه تأخیر خورده بود، ولی ارزش اون چیزی که روش دست گذاشته بودن خیلی بیشتر بالا رفته بود. تنها چیزی که عوض شد این بود که تاریخ آکیوپنسی به ۲۰۲۳ تغییر کرد.
پروژه اوایل ۲۰۲۴ به مرحله نهایی رسید و الان که دارم این مقاله رو ضبط میکنم چند هفتهست که صاحبای خونهها دارن میرن و اونجا شروع به زندگی میکنن و آکیوپنسی شروع شده. با وجود اینکه قیمت تو یکی دو سال گذشته یه مقدار پایین اومده و نرخ بهره هم خیلی بالاتر رفته، باز هم اونایی که هفت سال پیش اینجا سرمایهگذاری کرده بودن دارن سود میکنن و خوشحالن. پس این تأخیرها لزوماً بد نیست. ولی نکته مهم اینه: باید یه دولوپر خوشنام و معتبر داشته باشید که نیاد پروژه رو روتون کنسل کنه. بهطور کلی هم اگه از کرش بازار و بالا رفتن نرخ بهره دارید صدمه میبینید، توصیه من اینه که یه مقدار صبر کنید. این بازارم مثل همه بازارها تو چرخههای خودش بالا و پایین میره. همیشه بلندمدت نگاه کنید، چون تو بازار روبهرشد آخرش سود میکنید.
آیا دولوپر میتونه بعد از امضا قیمتو بالا ببره؟
سوال دوم اینه که آیا دولوپر میتونه بعد از امضای قرارداد و گرفتن دپازیت قیمت واحدا رو بالا ببره؟ اصلاً چنین چیزی تو کانادا قانونیه؟ جواب اینه که نه، سازنده نمیتونه چنین کاری بکنه. نمیتونه واحدی که الان داره باهاتون یه میلیون دلار قرارداد میبنده، بعداً نزدیک کلوزینگ بگه قیمتا بالا رفته و حالا یه میلیون و ۲۰۰ هزار دلار میخوام و ۲۰۰ هزار دلار قیمتو بالاتر ببره. این کار مجاز نیست. اگه دولوپرها ببینن واحدا رو خیلی ارزون فروختن و پولی که گرفتن برای کاور کردن هزینههای کانستراکشن کافی نبوده، تنها کاری که میتونن بکنن اینه که کل پروژه رو کنسل کنن، اون هم باید بر اساس یه دلیل مشروع و قانونی باشه که توی توافقنامه امضاشده وجود داشته باشه. بعد از کنسل میتونن واحدا رو با قیمت بالاتر دوباره بفروشن، ولی این کار بدنامی زیادی به همراه داره.
وقتی یه سازنده ورشکست میشه چی میشه
مثالش هم هست. یه پروژهای بود که تو یه ویدیو دیگه دربارش حرف زدم، سازندهش اعلام ورشکستگی کرد و دادگاه یه شرکت دیگه رو برای ادامه پروژه تعیین کرد. این شرکت جدید رو دادگاه عالی تعیین میکنه و بهش میگن رسیور، و کارش اینه که قیمت واقعی بازار رو پیدا کنه، کار ساخت رو تموم کنه و قرضی که وجود داره رو پاس کنه. ممکنه رسیور بعد از مرور توافقنامهها به این نتیجه برسه که غیرممکنه با قیمتگذاریهای قبلی بشه پروژه رو تموم کرد. تو این وضعیت رسیور از دادگاه عالی درخواست تأییدیه میکنه که بتونه به خریدارهای فعلی یه قیمت جدید پیشنهاد بده که از پس مخارج بربیاد. خریدارها هم این حق رو دارن که انتخاب کنن: با قیمت جدید پیشخرید کنن یا کنسل کنن. اگه ادامه بدن دوباره به رسیور پول میدن؛ اگه کنسل کنن پولشونو میگیرن و رسیور واحد رو با قیمت بالاتر دوباره میفروشه.
سال ۲۰۲۰ هم نمونه مشابه افتاد، یه پروژه بود به اسم کلاور آن یانگ، توی خیابون مرتون که بین یانگ و مانت پلزنته. این پروژه رو بیلدری به اسم کرسفورد انجام میداد ولی نتونست و پروژه رسیورشیپ شد. شرکت کنکورد بهعنوان رسیور اومد، ۲۰۰ میلیون دلار از بدهیهای کرسفورد رو داد، بعد هم از دادگاه عالی اپرو گرفت که به خریدارای اصلی آفر جدید بده و واحدا رو با قیمت بالاتر بهشون بفروشه. بعد هم با قیمت بالاتر فروخت و پروژه سال ۲۰۲۲ تموم شد.
پس کدوم راه رو برید؟
این خلاصهای بود از جواب دو تا سوال اصلی درباره پروژههای پریکان: یکی اینکه شرایط پس گرفتن دپازیت چطوریه، و یکی اینکه قیمتگذاری واحدا در صورت تأخیر چطوری انجام میشه. البته بهطور کلی برای رسیدن به تصمیم درست باید مورد به مورد شرایطو بررسی کرد. اگه جزو کسایی هستید که برنامتون سکونت تو این پروژهست یا اندیوزر هستید، چنین تأخیرهایی ممکنه خیلی خوشایندتون نباشه و تصمیم بگیرید پولتونو پس بگیرید و جای دیگه سرمایهگذاری کنید. اما اگه اینوستور هستید یا شرایطی دارید که میتونید فعلاً دست نگه دارید، معمولاً توصیه اینه که اجازه بدید زمان بگذره و پروژه تموم بشه.
بذارید با یه مثال ساده بگم. اگه شما الان پروژهتونو تحویل بگیرید وضعیت چطوریه؟ بنابراین بهتره مثلاً سال دیگه این خونه رو تحویل بگیرید که هم بازار شرایط بهتری داره، هم احتمال اینکه مورگیج ریت بهتری از بانک بگیرید بیشتره، و هم هزینه نگهداری خونه براتون پایینتر میاد. پس ممکنه این تأخیر به نفع شما باشه. من مجتبی عسگریانم، مشاور ارشد املاک در تورنتو، و سالهاست که تعداد زیادی از مشتریام جزو اونایی بودن که پروژههای مختلف رو پیشخرید کردن. همیشه سعی کردم با توجه به شرایطشون بهترین توصیه رو بهشون بکنم. شما هم اگه برای پیشخرید یا سرمایهگذاری تو یه پروژه نیاز به مشاوره دارید، میتونم در خدمتتون باشم. اگر دوست دارید برای شرایط خودتان یک پاسخ روشن بگیرید، فرم زیر را پر کنید و یک مشاورهی رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
اگه پروژه چند سال تأخیر بخوره میتونم قرارداد رو کنسل کنم و دپازیتمو پس بگیرم؟
این بستگی به تاریخ اوتساید آکیوپنسی توی پرس اگریمنتتون داره، نه اولین تاریخ آکیوپنسی پیشبینیشده. اگه سازنده از اون تاریخ اوتساید رد بشه، ۳۰ روز وقت دارید که کنسل کنید و کل دپازیت رو با سودش پس بگیرید، بهعلاوه جریمه دیرکرد تا ۷۵۰۰ دلار. نکته اینه که سازندهها معمولاً تاریخ اوتساید آکیوپنسی رو ۷ تا ۱۰ سال جلوتر میذارن، پس قبل از اون نمیتونید کنسل کنید.
آیا دولوپر میتونه بعد از امضای قرارداد قیمت واحد منو بالا ببره؟
نه. وقتی با یه قیمت توافقشده قرارداد رو امضا کردید و دپازیت دادید، سازنده نمیتونه نزدیک کلوزینگ بیاد مثلاً ۲۰۰ هزار دلار به قیمت اضافه کنه. تنها راه قانونیش اینه که کل پروژه رو با یه دلیل مشروع توی قرارداد کنسل کنه و با قیمت بالاتر دوباره بفروشه، که بدنامی زیادی براش داره.
اگه دولوپر ورشکست بشه چه بلایی سر دپازیتم میاد؟
دادگاه یه رسیور تعیین میکنه که کار ساخت رو تموم کنه و قرض رو پاس کنه. رسیور ممکنه از دادگاه اجازه بگیره که به خریدارهای فعلی یه قیمت جدید و بالاتر پیشنهاد بده. شما میتونید قیمت جدید رو قبول کنید و ادامه بدید، یا کنسل کنید و دپازیتتون رو پس بگیرید که بعدش رسیور واحد رو دوباره میفروشه. همین اتفاق برای پروژههای کرسفورد و تصاحب کنکورد افتاد.