هفت نکتهٔ طلایی برای خرید واحدهای پیشخرید (پریکان) در تورنتو
اگر دنبال سرمایهگذاری در بازار مسکن تورنتو باشید، حتماً تبلیغ پروژههای پیشخرید یا پریکانستراکشن را دیدهاید؛ ایجنتها میگویند با هزینهٔ اولیهٔ کم میتوانید وارد بازار شوید. من مجتبی عسگریان هستم، بروکر ارشد املاک در ریمکس، و میخواهم هفت نکتهای را با شما در میان بگذارم که هر سرمایهگذار باید پیش از امضای قرارداد پیشخرید بداند.
هدف این نیست که شما را بترسانم. پیشخرید میتواند تصمیم درستی باشد. نکته این است که با چشم باز وارد شوید، چون جزئیات این قراردادها با خرید یک واحد ریسیل کاملاً فرق دارد.
پیشخرید معمولاً گرانتر است، نه ارزانتر
این بخش خیلیها را غافلگیر میکند. قیمت کاندوهای پیشخرید معمولاً از قیمت واحدهای مشابهی که همین حالا در بازار ریسیل خرید و فروش میشوند بیشتر است. بله، اولش پول کمتری میدهید، اما در مجموع محصول گرانتری میخرید. در حدود ۹۰٪ موارد، سازندهها پیشخرید را بین ۵ تا ۲۰ درصد بالاتر از قیمت ریسیل قیمتگذاری میکنند. این رقم پروژه به پروژه، سازنده به سازنده و محله به محله فرق دارد و گاهی پروژهای پیدا میشود که زیر قیمت بازار باشد، ولی در بیشتر موارد بازار پیشخرید بازار گرانتری است.
روی سازنده سرمایهگذاری کنید، نه روی ساختمان
در سال ۲۰۲۳ حدود ۱۴ هزار واحد کاندو فروششان به تأخیر افتاد و بسیاری از پروژهها پیش از شروع ساخت کاملاً کنسل شدند. یک پروژه به دو دلیل اصلی کنسل میشود: یا سازنده نمیتواند سرمایهٔ لازم برای ساخت را تأمین کند، یا کار را دیر شروع میکند و طول میدهد و در این فاصله هزینههای ساخت بالا میرود؛ در تورنتو این هزینهها سالانه حدود ۱۰٪ زیاد میشوند. وقتی پروژهای کنسل شود، اگر خوششانس باشید اصل پولتان را پس میگیرید، اما پول شما سالها بلااستفاده مانده است. فرض کنید ۶۰۰ هزار دلار برای یک واحد پیشخرید گذاشتهاید و همان واحد حالا در بازار ۷۰۰ هزار دلار است؛ پروژه که کنسل شود، با آن ۶۰۰ هزار دلار دیگر نمیتوانید همان کاندو را بخرید. پس یا از سازندهای با سابقهٔ قوی بخرید یا سراغ پروژهای بروید که پیشرفت کارش قابل مشاهده باشد.
دو حق قانونی شما در انتاریو
انتاریو به شما یک کولداون ۱۰ روزه میدهد. اگر این بند در قرارداد باشد، خریدار میتواند تا ۱۰ روز بدون هیچ توضیحی از قرارداد پیشخرید بیرون بیاید. مطمئن شوید این بند واقعاً در قرارداد شما قید شده است. من و همکارانم در تیم عسگریان در تکتک قراردادها این را بررسی میکنیم، اما شما هم بهتر است با وکیلی متخصص قراردادهای پیشخرید کار کنید. نکتهٔ دوم مخصوص انتاریو دو تاریخ کلوزینگ است. اولی سکونت موقت یا اینتریم آکیوپنسی است؛ کلید را میگیرید و ساکن میشوید در حالی که واحد هنوز رجیستر نشده و مورگیج شما شروع نشده است. دومی کلوزینگ نهایی است؛ وقتی شهرداری ساختمان را رجیستر میکند، سند به نام شما منتقل میشود و مورگیج آغاز میشود.
هزینهٔ سکونت موقت، اجارهای که کسی دربارهاش هشدار نمیدهد
در دوران سکونت موقت شما در واحد زندگی میکنید، اما سازنده هنوز منتظر رجیستری و منتظر ۸۰٪ قیمت است که بانک در کلوزینگ نهایی پرداخت میکند. در این فاصله چیزی میپردازید که به آن هزینهٔ سکونت موقت یا اجارهٔ نامرئی میگویند. این مبلغ سه بخش دارد: اول شارژ ماهیانهٔ ساختمان، همان که به عنوان مالک واقعی هم میپرداختید؛ دوم برآورد مالیات سالانهٔ مسکن؛ و سوم بهرهٔ آن ۸۰ درصدی که سازنده هنوز دریافت نکرده است. این بهره بر اساس نرخ بانک مرکزی کانادا تعیین میشود، نه سلیقهٔ سازنده، و همین حالا بالا بودن نرخ بهره دقیقاً دلیل سربهفلککشیدن این هزینههاست.
اساینمنت و صورتحساب کلوزینگ نهایی
اساینمنت یعنی قرارداد خود با سازنده را پیش از کلوزینگ به خریدار دیگری بفروشید، امیدوارانه با قیمتی بالاتر از آنچه پرداختهاید. سازندهها معمولاً بابت اساینمنت مبلغی میگیرند، به طور کلی بین ۱۰۰۰ تا ۵۰۰۰ دلار، و گاهی محدودیت میگذارند که کی و چگونه آن را تبلیغ کنید. من بهتازگی قراردادی دیدم که فروش اساینمنت را فقط در یک بازهٔ کوتاه اجازه میداد و قرارداد دیگری که تبلیغ واحد در امالاس را ممنوع کرده بود. پیش از این کار حتماً با یک حسابدار و وکیل خبره دربارهٔ مالیاتش مشورت کنید. کلوزینگ نهایی هم هزینههای خودش را دارد که از کلوزینگ یک واحد ریسیل بیشتر است. شهرداری از سازندهها بابت مدارس، پارکها، جادهها و زیرساخت هزینه میگیرد و بخشی از آن، گاهی چند هزار دلار، به شما میرسد، مگر اینکه قرارداد شما این هزینههای اضافی را سقفگذاری کرده باشد.
این هم از هفت نکته. پیش از امضای هر قرارداد پیشخرید یک بار دیگر آنها را مرور کنید. اگر میخواهید کسی قرارداد را برایتان بررسی کند یا در تصمیم سرمایهگذاری در بازار تورنتو کمک بگیرید، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان با تیم ما رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
آیا کاندوهای پیشخرید ارزانتر از کاندوهای ریسیل هستند؟
معمولاً نه. در حدود ۹۰٪ موارد سازندهها پیشخرید را ۵ تا ۲۰ درصد بالاتر از واحدهای مشابه ریسیل قیمت میگذارند. اولش کمتر میپردازید، اما قیمت کل معمولاً بیشتر است.
هزینهٔ سکونت موقت در کاندوی پیشخرید چیست؟
پرداختیهایی است که در دوران سکونت موقت و پیش از کلوزینگ نهایی انجام میدهید. شامل شارژ ماهیانه، برآورد مالیات مسکن و بهرهٔ بخشی از قیمت است که سازنده هنوز دریافت نکرده است.
آیا میتوانم کاندوی پیشخرید را پیش از کلوزینگ بفروشم؟
بله، از طریق اساینمنت که قرارداد خود را به خریدار دیگری میفروشید. سازندهها معمولاً بین ۱۰۰۰ تا ۵۰۰۰ دلار کارمزد میگیرند و ممکن است زمان و شیوهٔ تبلیغ را محدود کنند، پس اول قرارداد را بررسی و مشورت مالیاتی بگیرید.