بازار مسکن تورنتو ۱۰ سال دیگر؛ سه سناریوی قیمت

اگر می‌خواهید بدانید قیمت یک خانه در تورنتو ۱۰ سال دیگر چقدر می‌شود، جای درستی آمده‌اید. من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد بازار املاک تورنتو، و می‌خواهم به سراغ آمارها بروم و به یک سؤال همیشگی جواب بدهم: در این بازار در دههٔ آینده واقعاً چقدر سود می‌کنید؟

این روزها فکر و ذکر همه شده نرخ بهره. فیکس بگیریم یا وریبل، چطور وام بگیریم؟ دغدغهٔ درستی است. اما همین باعث می‌شود آدم‌ها نگاه بلندمدت را از دست بدهند، همان دلیلی که اصلاً به‌خاطرش ریل استیت می‌خریم. برای بیشتر مردم این یک سرمایه‌گذاری برای دوران بازنشستگی و آینده است. پس فکر کردن به مسیر بازار مهم است. سه سناریوی ممکن را برایتان می‌چینم. یک نکته پیش از آن: این توصیهٔ سرمایه‌گذاری نیست. من با عددها دارم حدس می‌زنم چه چیزی ممکن است، نه اینکه بگویم چه کار کنید.

هفت عاملی که بازار را تکان می‌دهد

قبل از هر پیش‌بینی، هفت چیز اهمیت دارد. اول هزینهٔ صاحب‌خانه بودن است. این مستقیم به نرخ بهره و پول نقدی که دارید وصل است، چون وارد بازاری می‌شوید که نرخ‌ها حدود ۵ درصد است و باید ۲۰ درصد قیمت را نقد برای پیش‌پرداخت داشته باشید. دوم امنیت شغلی است؛ اگر نرخ بیکاری در کانادا از ۱۰ درصد بالاتر برود، به بازار ضربهٔ سختی می‌زند. سوم رشد جمعیت و مهاجرت است که به نظر نمی‌رسد کم شود. چهارم عرضه و تقاضاست، اینکه چقدر اینونتوری در بازار هست و چند نفر فعالانه می‌خرند، که تعیین می‌کند بازار متعادل است یا بازار خریدار یا بازار فروشنده. پنجم مقررات است، اهرم‌هایی مثل استرس‌ تست که دولت برای آرام کردن بازار می‌کشد. ششم عوامل جهانی است، از تغییرات اقلیمی تا جنگ‌ها و پناهنده‌هایی که به کانادا می‌آیند. هفتم هزینه‌های ساخت‌وساز است؛ تقاضا می‌تواند باشد، اما گرانی ساخت قیمت را بالا می‌برد و خانه را از دسترس افراد بیشتری خارج می‌کند.

سناریوی یک: یک دههٔ دیگر مثل دههٔ گذشته

تصور کنید ده سال گذشته تکرار شود و قیمت‌ها تند بالا بروند. به ۲۰۱۲ برگردید، متوسط قیمت خانه زیر ۵۰۰ هزار دلار بود. تا ۲۰۲۲ رسید به ۱٫۲ میلیون دلار، همان عددی که الان با آن سر و کار داریم. این یعنی بیش از دو برابر در یک دهه. همین حساب را جلو ببرید و متوسط قیمت خانه در تورنتو تا ۲۰۳۲ می‌شود ۲٫۴ میلیون دلار. راستش من شخصاً انتظار ندارم چنین عددی را به عنوان متوسط ببینم. اما نکتهٔ فروتن‌کننده این است: اگر همین حرف را در ۲۰۱۲ زده بودم و می‌گفتم متوسط به ۱٫۲ میلیون می‌رسد، همه می‌گفتید محال است. و با این حال اتفاق افتاد. پس کسی چه می‌داند.

سناریوی دو: حالت کرش

حالا بدترین حالت. بیکاری جهش می‌کند، نرخ‌ها بالا می‌مانند، و به دلیلی مهاجرت و تقاضا پایین می‌آید. اگر هر سه با هم اتفاق بیفتد، بازار کرش می‌کند. آخرین باری که چنین چیزی دیدیم سال ۱۹۸۹ بود و تا ۲۰۰۲ طول کشید تا قیمت‌ها برگردند. در ۱۹۸۷ متوسط ۱۸۹ هزار دلار بود. در ۱۹۸۸ رسید به ۲۲۹ هزار دلار و در ۱۹۸۹ به اوج ۲۷۳ هزار دلار رسید. بعد سُر خورد: ۲۵۵ هزار، ۲۳۴ هزار، ۲۱۴ هزار دلار و پایین‌تر. از ۱۹۹۷ آرام‌آرام برگشت و بالاخره در ۲۰۰۲ به حدود ۲۷۵ هزار دلار رسید. تقریباً ده تا دوازده سال طول کشید تا به سطح ۱۹۸۹ برگردد. اگر دههٔ آینده شبیه آن باشد، قیمت‌ها در پنج سال اول افت می‌کنند و در پنج سال دوم برمی‌گردند و نزدیک همان جایی که امروز هستند تمام می‌شوند.

سناریوی سه: مسیر واقع‌بینانه

سناریوی سوم به واقعیت نزدیک‌تر است: رشد معقول. مهاجرت ادامه دارد و به نظر نمی‌رسد کم شود. نرخ‌ها احتمالاً کمی از ۵ درصد امروز پایین می‌آیند، شاید به ۳ یا ۳٫۵ درصد در دو سال آینده. بازار کار تقریباً پایدار می‌ماند بدون نوسان عجیب. با این فرض‌ها انتظار دارم متوسط قیمت خانه در تورنتو حدود ۳٫۵ درصد در سال بالا برود، که آن را در ۲۰۳۲ به ۱٫۷ میلیون دلار می‌رساند. این هم جهش بزرگی است، اما شانس این سناریو خیلی بیشتر از رونق شدید یا کرش است.

چطور این عددها را بخوانیم

باز هم می‌گویم، این توصیه به خرید یا فروش نیست. دارم بازه را نشان می‌دهم تا ببینید چه چیزی ممکن است. خط اصلی ساده است: ریل استیت اینجا به صبر و نگاه بلندمدت پاداش داده است. اگر برای بازنشستگی یا آینده می‌خرید، سر و صدای کوتاه‌مدت نرخ بهره کم‌اهمیت‌تر از جایی است که بازار ده سال دیگر می‌ایستد. واقعاً دوست دارم حدس خودتان را برای متوسط قیمت سال ۲۰۳۴ بدانم.

اگر می‌خواهید دربارهٔ معنای این سناریوها برای برنامه‌های خودتان صحبت کنیم، فرم پایین این صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید تا با هم عددهایتان را ببینیم. سلامت و برقرار باشید.