دولت کانادا پنجم نومبر ۲۰۲۶ بودجهٔ جدیدش را اعلام کرد. این بودجه پیشنهاد داده ممنوعیت خرید خانهٔ ریسیل برای خارجی‌ها تا اول ژانویه ۲۰۲۹ تمدید شود و خانهٔ نوساز از آن معاف باشد، از اول فوریه ۲۰۲۷ وام ساخت خانههای سه و چهار واحدی آسان‌تر شود و ۱۳ میلیارد دلار به بیلد کانادا هومز اضافه شود. بیشترش هنوز پیشنهاد است.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور املاک در تورنتو، و بیشتر کارم با خریداران و فروشندگان در جی‌تی‌ای است. اینجا می‌گویم بودجهٔ پنجم نومبر ۲۰۲۶ دقیقاً چه می‌گوید، کدام قسمتش قطعی است و کدامش هنوز پیشنهاد، و برای شما که می‌خواهید بخرید یا بفروشید چه معنایی دارد.
خریدار خارجی: خانهٔ نوساز معاف، ریسیل تا ۲۰۲۹ بسته
ممنوعیت خرید خانه برای خارجی‌ها قرار بود اول ژانویه ۲۰۲۷ تمام شود. بودجهٔ پنجم نومبر ۲۰۲۶ پیشنهاد داده این ممنوعیت برای خانههای ریسیل، یعنی خانه‌هایی که قبلاً کسی صاحبش بوده، دو سال دیگر تمدید شود. با این پیشنهاد، خریدار خارجی تا اول ژانویه ۲۰۲۹ نمی‌تواند خانهٔ ریسیل بخرد، ولی خانههای نوساز از ممنوعیت خارج می‌شوند. دلیلی هم که دولت آورده این است که بیشتر بازار برای کانادایی‌ها بماند و پول بیشتری سمت ساخت خانهٔ نو برود. حواسمان باشد: در نومبر ۲۰۲۶ این هنوز قانون نشده. دولت گفته به‌زودی قانونش را برای تصویب به پارلمان می‌برد، ولی دقیق نگفته خانهٔ نو یعنی چه و اینکه پیش‌فروش هم شاملش می‌شود یا نه روشن نیست. اگر سیتیزن یا پی‌آر هستید، این قانون اصلاً شامل حال شما نمی‌شود. بعضی از کسانی هم که ورک پرمیت یا ویزای تحصیلی دارند با شرایطی همین حالا می‌توانند خانه بخرند.
یک نکتهٔ مهم دیگر در اونتاریو: در نومبر ۲۰۲۶ خریدار خارجی همان ۲۵ درصد مالیات اضافه را می‌دهد، حتی برای خانهٔ نوساز. پس برای کسی که خارج از کاناداست این تغییر یک در را باز میکند، ولی خرج خرید در اونتاریو هنوز بالاست.
تیتر وام بیمهشده برای بانک‌هاست، نه برای خریدار
حتماً این تیتر را دیده‌اید که بودجهٔ پنجم نومبر ۲۰۲۶ پیشنهاد داده سقف وام بیمهشده برود تا خانههای یک و نیم میلیونی با بازپرداخت ۳۰ ساله. روشن بگویم: این برای خریدار چیز تازه‌ای نیست. اگر کمتر از ۲۰ درصد دام‌پیمنت بگذارید بیمهٔ وام اجباری است، و از دسمبر ۲۰۲۴ تا نومبر ۲۰۲۶ هم وام بیمهشده تا خانهٔ یک و نیم میلیون دلاری داده می‌شود و برای خانهٔ اول با بازپرداخت ۳۰ ساله هم قابل انجام است. اگر ۲۰ درصد یا بیشتر بگذارید اصلاً بیمه لازم ندارید و همین حالا هم می‌توانید وام با بازپرداخت ۳۰ ساله بگیرید. پس این تغییر برای خریدار نیست، برای بانکها و نحوهٔ عملکرد آن‌هاست. چیزی که ممکن است اتفاق بیفتد این است که بانک‌های بیشتری، حتی کردیت یونیون‌ها و وامدهندههای کوچک‌تر، سر وام خانههای یک تا یک و نیم میلیون دلاری با هم رقابت کنند و نرخ کمی بهتری گیر مشتری بیاید. خود بودجه هیچ نرخی را قول نداده و فقط گفته رقابت بین وام‌دهنده‌ها بیشتر می‌شود.
سه تغییر کوچک‌تر در وام که خوب است بدانید
در بودجهٔ پنجم نومبر ۲۰۲۶ سه تغییر دیگر هم هست که به نظر من به خریدار کمک میکند. اولی اینکه بانک مرکزی قرار است نرخ وام‌های بیمهشده را منتشر کند تا راحت‌تر بتوانید مقایسه کنید. دوم اینکه سی‌آر‌ای قرار است درآمد شما را مستقیم برای بانک تأیید کند، که هم پروندهٔ وام سریع‌تر پیش می‌رود و هم جلوی تقلب گرفته می‌شود؛ ولی اول باید قانونش عوض شود و آزمایشش تازه از سال مالی ۲۰۲۷ شروع می‌شود. سومی اینکه دولت می‌خواهد جریمهٔ تصفیهٔ زودتر از موعد وام را شفاف‌تر کند. حواستان باشد این‌ها هم پیشنهادند و در نومبر ۲۰۲۶ تاریخ اجرا ندارند.
از فوریه ۲۰۲۷ ساخت سه و چهار واحدی آسان‌تر می‌شود
از اول فوریه ۲۰۲۷ تأمین مالی برای ساخت خانههای سه و چهار واحدی راحت‌تر می‌شود. مثال خود بودجه: کسی که می‌خواهد یک فورپلکس سه میلیون دلاری بسازد با قوانینی که در نومبر ۲۰۲۶ برقرار است نمی‌تواند وام بیمهشده بگیرد، چون قیمتش از سقف بالاتر می‌رود و چون خودش هم باید در یکی از واحدها زندگی کند. با قانون جدید این آدم می‌تواند تا ۹۰ درصد ارزش پروژه وام بیمهشده بگیرد، لازم نیست خودش ساکن باشد، و بعد از ساخت می‌تواند هر چهار واحد را رنت بدهد یا جداجدا بفروشد. برای ساختمان‌های بزرگ‌تر هم بیمه‌گرهای خصوصی اجازه پیدا می‌کنند وام را بیمه کنند. این مهم‌ترین تغییر برای من است. در کار خودم با کلاینت‌هایی که می‌خواهند روی زمینشان در جی‌تی‌ای بسازند، تأمین مالی یکی از بزرگ‌ترین مانع‌های پیشبرد پروژه بوده، هم برای سازنده‌ها و هم برای مالکان.
۱۳ میلیارد دلار برای بیلد کانادا هومز و پرمیت سریع‌تر
بودجهٔ پنجم نومبر ۲۰۲۶، ۱۳ میلیارد دلار دیگر به بیلد کانادا هومز اضافه کرده، با این هدف که در ده سال ۲۰۰ هزار خانه ساخته شود. بیشترش خانههای مقرون‌به‌صرفه و غیرانتفاعی است و بخشی‌اش روی زمین‌های دولتی ساخته می‌شود. پول هم گذاشته برای اینکه شهرداری‌ها پرمیت را دیجیتالی و سریع‌تر صادر کنند، و بودجه یک مثال از ادمونتون آورده که زمان بررسی پرمیت از دو هفته رسیده به یک روز. خواندن من در نومبر ۲۰۲۶ این است: این‌ها خبرهای خوبی است، ولی اثرش در چند سال آینده دیده می‌شود نه امسال.
کاندوی پیش‌فروش، مهاجرت و دو جبههٔ این بازار
بخشی از بازار که بیشتر از همه گیر کرده کاندوی پیش‌فروش است. بانک معمولاً تا یک پروژهٔ کاندو بخش زیادی‌اش پیش‌فروش نشود وام ساخت نمی‌دهد، و پیش‌فروش در جی‌تی‌ای تقریباً خوابیده. از جولای تا سپتمبر ۲۰۲۶ در کل تورنتو و همیلتون کمتر از ۱۰۰ واحد پیش‌فروش فروخته شده. در شش ماه اول ۲۰۲۶ هم حتی یک پروژهٔ کاندوی جدید شروع به فروش نکرده. از آن طرف، تعداد کاندوهای ساخته‌شده‌ای که سازنده‌ها هنوز نفروخته‌اند رکورد زده. یعنی در نومبر ۲۰۲۶ کاندوی آمادهٔ زیادی هست و کاندویی که در آینده تحویل داده شود کم است. اوربنیشن که آمار کاندوی تورنتو را دنبال میکند می‌گوید این روند تا آخر این دهه می‌تواند به کمبود جدی کاندو برسد. معافیت خانهٔ نو برای خریدار خارجی در واقع تلاشی است که این پروژه‌ها دوباره راه بیفتند.
در سمت تقاضا، بودجهٔ پنجم نومبر ۲۰۲۶ گفته تا ۲۰۲۹ هر سال حدود ۳۸۰ هزار نفر اقامت دائم می‌گیرند. این عدد ثابت است، یعنی دیگر مثل دو سه سال گذشته بالا نمی‌رود. آن بخشی که برای جامعهٔ ما مهم است: طبق پیشنهاد همین بودجه تا آخر ۲۰۲۷ تا ۲۰۰ هزار نفر از کسانی که الان با ویزای موقت در کانادا هستند فرصت پیدا می‌کنند پی‌آر شوند، که نصفش، یعنی ۱۰۰ هزار نفر، متقاضیانی هستند که شرایط اکسپرس اینتری یا برنامهٔ استانی را دارند. این هنوز پیشنهاد است و دولت باید جزئیاتش را اعلام کند. این افراد که پی‌آر شوند هم می‌توانند خانهٔ ریسیل بخرند و هم دیگر آن ۲۵ درصد مالیات اونتاریو را نمی‌دهند.
پس این بازار دو جبهه دارد. در کوتاه‌مدت، در نومبر ۲۰۲۶، خانه و کاندوی آماده زیاد است، نرخ بهره بالا رفته و دست خریدار برای چانه زدن باز است. در بلندمدت، اگر ساخت‌وساز همین‌قدر کم بماند، چند سال دیگر ممکن است با کمبود خانه روبه‌رو شویم و این معمولاً به قیمت‌ها فشار می‌آورد. تغییرهای این بودجه، معافیت خانهٔ نو برای خریدار خارجی و وام راحت‌تر برای ساخت، همان کمبود آینده را هدف گرفته‌اند. هیچ‌کدامشان یک‌شبه اتفاق نمی‌افتد و ممکن است نتوانند مشکلات امروز بازار را درمان کنند.
اگر می‌خواهید دربارهٔ تغییرات بودجهٔ پنجم نومبر ۲۰۲۶ و شرایط خودتان برای خرید یا فروش در جی‌تی‌ای صحبت کنیم، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید.
سوالات متداول
در نومبر ۲۰۲۶ خریدار خارجی می‌تواند در کانادا خانه بخرد؟
خانهٔ ریسیل نه. بودجهٔ پنجم نومبر ۲۰۲۶ پیشنهاد داده این ممنوعیت تا اول ژانویه ۲۰۲۹ تمدید شود و خانهٔ نوساز معاف باشد، ولی در نومبر ۲۰۲۶ قانونش از پارلمان نگذشته است. سیتیزن و پی‌آر اصلاً شامل این ممنوعیت نیستند.
مالیات ۲۵ درصدی خریدار خارجی در اونتاریو برای خانهٔ نوساز هم هست؟
بله. در نومبر ۲۰۲۶ خریدار خارجی در اونتاریو همان ۲۵ درصد مالیات اضافه را می‌دهد، حتی برای خانهٔ نوساز، پس معافیت پیشنهادی فدرال برای خانهٔ نو این هزینه را حذف نمی‌کند.
سقف وام بیمهشدهٔ یک و نیم میلیون دلاری به من بهعنوان خریدار کمک میکند؟
تقریباً نه. از دسمبر ۲۰۲۴ وام بیمهشده برای خانه تا یک و نیم میلیون دلار با بازپرداخت ۳۰ ساله ممکن بوده. تغییر پنجم نومبر ۲۰۲۶ روی بانکها اثر میگذارد و شاید وامدهندههای بیشتری سر خانههای یک تا یک و نیم میلیونی رقابت کنند.