مقایسه برنامه مسکن لیبرال‌ها و محافظه‌کاران در آپریل ۲۰۲۵: چه کسی از حذف جی‌اس‌تی سود می‌برد

در آپریل ۲۰۲۵ هر دو برنامه فدرال مالیات ۵ درصدی جی‌اس‌تی را از خانه‌های نوساز برمی‌دارند، اما خط را جای متفاوتی می‌کشند. نسخه مارک کارنی خانه نوساز تا یک میلیون دلار را معاف می‌کند و فقط برای خریداران بار اول که خودشان در آن زندگی می‌کنند. نسخه پیر پولیِو تا ۱.۳ میلیون دلار می‌رود و همه خریدارها را پوشش می‌دهد.

من مجتبی عسگریان هستم، بروکر املاک در تورنتو و رتبه ۴۷ کمپانی ریمکس در دنیا. بهار ۲۰۲۵ وقت گذاشتم و برنامه مسکن هر دو حزب را درست خواندم. نظر صادقانه‌ام این است: هیچ‌کدام معجزه نمی‌کنند. اما هر دو حرف حسابی دارند و تفاوت‌هایشان تعیین می‌کند چه کسی پول صرفه‌جویی می‌کند.

جی‌اس‌تی و ریبیت اچ‌اس‌تی روی خانه نوساز در انتاریو چطور کار می‌کند

اگر خانه نوساز بخرید باید مالیات فروش بدهید، هم استانی و هم فدرال. هر استان نرخ مخصوص خودش را دارد و بعضی‌ها برنامه بازپرداخت هم دارند، اما وعده هر دو حزب مربوط به بخش فدرال بود، پس این مقایسه هم همان‌جا می‌ماند.

در انتاریو بخش فدرال و بخش استانی با هم جمع می‌شوند و به اسم اچ‌اس‌تی داخل قیمتی که در قرارداد می‌بینید قرار می‌گیرند. یک کاندوی یک میلیون دلاری بخرید و بخشی از آن یک میلیون دلار مالیاتی است که دارید پرداخت می‌کنید.

بخشی از آن به‌عنوان ریبیت اچ‌اس‌تی برمی‌گردد. در واحد زندگی کنید و ریبیت را به‌عنوان ساکن مالک بگیرید. اجاره بدهید و ترتیب برعکس می‌شود: اول مالیات را به اداره مالیات می‌دهید، بعد که واحد اجاره داده شد قرارداد اجاره و مدارک دیگر را می‌فرستید و طبق قواعدی که در آپریل ۲۰۲۵ برقرار بود، ریبیت بیست و چند هزار دلاری را پس می‌گیرید. برای فاصله بین پرداخت و پس گرفتن پول، بودجه در نظر بگیرید.

برنامه کارنی: بدون جی‌اس‌تی تا یک میلیون دلار، فقط خریدار بار اول

در زمان نوشتن این مطلب، آپریل ۲۰۲۵، جی‌اس‌تی خانه نوساز هر جای کانادا ۵ درصد بود و تخفیف فقط وقتی تعلق می‌گرفت که قیمت زیر ۴۵۰ هزار دلار باشد. در آپریل ۲۰۲۵ تقریباً در هیچ شهر بزرگی خانه زیر ۴۵۰ هزار دلار پیدا نمی‌شد، پس عملاً هیچ‌کس واجد شرایط نبود. هر دو حزب می‌خواستند این سقف را بالا ببرند.

طبق برنامه مارک کارنی می‌توانستید یک خانه نوساز تا سقف یک میلیون دلار را بدون پرداخت جی‌اس‌تی بخرید، یعنی ۵۰ هزار دلار صرفه‌جویی دقیقاً در سقف. خانه ارزان‌تر، صرفه‌جویی کمتر، چون در هر حال ۵ درصد قیمت است. محدودیتش از خود عدد مهم‌تر است: فقط شامل خریداران بار اول می‌شود که قرار است خودشان در خانه زندگی کنند.

برنامه پولیِو: تا ۱.۳ میلیون دلار، برای همه

پیر پولیِو در برنامه آپریل ۲۰۲۵ خود پیشنهاد کرد سقف به ۱.۳ میلیون دلار برود. خانه نوسازی که دقیقاً ۱.۳ میلیون دلار قیمت داشته باشد آن ۵ درصد مالیات را نمی‌پرداخت، یعنی ۶۵ هزار دلار صرفه‌جویی، و نسخه او هیچ محدودیتی برای خریدار نداشت. روی کاغذ افراد بیشتری را پوشش می‌داد.

هدف اعلام‌شده او در آپریل ۲۰۲۵ این بود که خریدارهای بیشتری سراغ خانه‌های نوساز بروند تا سازنده‌ها هم ترغیب شوند بیشتر بسازند، و می‌گفت این طرح باعث ساخت ۳۶ هزار خانه بیشتر از حالت عادی می‌شود. این مکانیزم برای من منطقی است، چون حذف جی‌اس‌تی فقط روی ساخت نوساز است و تقاضای کلی مسکن را بالا نمی‌برد. فقط هزینه سمت نوساز را پایین می‌آورد.

پرتگاه مالیاتی و سهم کوچکی از بازار که این طرح لمس می‌کند

یادمان باشد این تخفیف فقط مال خانه نوساز است. خانه دسته‌دومی که قبلاً کسی در آن زندگی کرده اصلاً مشمول جی‌اس‌تی نمی‌شود، و خانه نوساز بخش کوچکی از بازار است. در آپریل ۲۰۲۵ گزارش‌ها نشان می‌دادند این طرح‌ها در کل فقط روی حدود ۱۵۰ هزار خانه در کانادا اثر می‌گذارند، در حالی که فقط در شهر تورنتو سالانه حدود ۱۰۰ هزار خانه دسته‌دوم معامله می‌شد.

این سقف هم یک پرتگاه است نه یک شیب. اگر خانه‌ای که پسند کرده‌اید کمی بالاتر از خط باشد، مثلاً یک میلیون و ۵۰ هزار یا یک میلیون و ۱۰۰ هزار دلار، هیچ تخفیفی نمی‌گیرید. نمی‌آیند فقط مالیات مبلغ بالاتر از سقف را بگیرند؛ مالیات کل خانه را می‌گیرند. منطقشان این است که خریدار خانه چند میلیون دلاری نباید معاف شود، اما عارضه‌اش این است که خانه‌هایی که واقعاً لازم است ساخته شوند، فقط به خاطر جای همین خط قیمتی ساخته نشوند.

یک مشکل محلی هم هست. در آپریل ۲۰۲۵، در تورنتو و اطرافش با یک میلیون یا حتی ۱.۳ میلیون دلار نمی‌توانستید یک خانه دیتچ چهارخوابه، یک تان‌هاوس یا در خیلی موارد حتی یک سمی‌دیتچ بخرید. عملاً به کاندوی آپارتمانی محدود می‌شدید. سازنده‌ها هم برای استفاده از معافیت واحدهای کوچک می‌سازند که قیمت تمام‌شده‌شان زیر سقف دربیاید، خریدار به همان فلورپلن‌ها هدایت می‌شود و خانواده‌ای که واحد بزرگ‌تر لازم دارد اصلاً نمی‌تواند از این معافیت استفاده کند.

سود اصلی به چه کسی می‌رسد: خریدار بار اول یا سرمایه‌گذار

خانه نوساز معمولاً از خانه دسته‌دوم مشابه گران‌تر است، پس شانس اینکه خریدار بار اول نوساز بخرد کمتر است و پیش‌فروش هم به‌ندرت اولین انتخاب اوست. یک نظرسنجی در انتاریو نشان داد در سال ۲۰۲۳ فقط حدود یک‌سوم خریداران خانه نوساز خریدار بار اول بودند. این نقطه ضعف طراحی لیبرال‌هاست: پول به سمت گروهی نشانه گرفته شده که کمترین حضور را در آن بازار دارد.

یک زوج بازنشسته در حومه تورنتو را تصور کنید که در خانه بزرگ چهارخوابه زندگی می‌کنند. کمکشان کنید یک کاندوی دوخوابه نوساز بخرند و خانه بزرگشان به یک خانواده جوان می‌رسد. همه سود می‌کنند، و برنامه محافظه‌کارها این امکان را می‌دهد چون همه خریدارها را شامل می‌شود.

نقد مقابل هم واقعی است. در بازار پیش‌فروش بیشتر خریدارها سرمایه‌گذار هستند: در لاندن انتاریو در سال ۲۰۲۲ حدود ۸۶ درصد کاندوها متعلق به سرمایه‌گذارها بود و در ویندزور، کیچنر و واترلو این سهم بیش از ۶۰ درصد. برنامه کارنی فقط به خریدار بار اول کمک می‌کند؛ برنامه پولیِو به همه، از جمله سرمایه‌گذارها، و منتقدان می‌گویند همین باعث می‌شود بیشتر سود به سرمایه‌گذار برسد نه به خانواده‌ها.

آنچه به مشتری‌هایم در تورنتو می‌گویم

نقد دیگر من به برنامه کارنی در آپریل ۲۰۲۵ این بود که هیچ‌جا توضیح نداده بود یک خانوار عادی کانادایی چطور می‌تواند خانه بخرد. طرح را که می‌خوانی ایده‌های خوبی برای مسکن اجتماعی دارد و برنامه مشخصی برای خرید خانه ندارد. تا آن زمان ۹ سال دولت لیبرال سر کار بود، قیمت خانه خیلی بالا رفته بود و افوردبیلیتی از بازار مسکن حذف شده بود، پس این شکاف کوچکی نیست.

هیچ‌کدام از این طرح‌ها معجزه نمی‌کند. به نظر من اهرم بزرگ‌تر همچنان نرخ بهره است. اگر نرخ بهره با ثبات سیاسی پایین بیاید و خیال مردم از جنگ تعرفه راحت شود، می‌توانیم چند سال خوب داشته باشیم. یک سقف مالیاتی روی خانه نوساز یک تکان کوچک است، نه درمان.

اگر در حال بررسی خرید پیش‌فروش هستید و می‌خواهید حساب مالیات و ریبیت روی معامله خودتان انجام شود، فرم پایین این صفحه را پر کنید یا یک مشاوره رایگان با تیم ما رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید