در اوایل اکتبر ۲۰۲۶ سه داده تازه از کانادا یک جهت را نشان می‌دهند. بیزینس‌ها امیدوارتر شده‌اند اما انتظار رشد ندارند، خرید اولین خانه بیش از همیشه به درآمد بالا وابسته شده است، و پژوهش بانک مرکزی کانادا می‌گوید کاهش نرخ بهره می‌تواند قدرت خرید مسکن را بدتر کند، نه بهتر.
من مجتبی عسگریان هستم، مشاور ارشد املاک در تورنتو، و این سه گزارش نگاه من به تصمیم خرید یا فروش در پاییز ۲۰۲۶ را تغییر می‌دهد.
خوش‌بینی بیزینس‌ها بیشتر شده، اما کسی انتظار رشد ندارد
نظرسنجی جدید اداره آمار کانادا که در اوایل اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شد نشان می‌دهد حدود ۷۳ درصد بیزینس‌ها به وضعیت خودشان در ۱۲ ماه آینده خوش‌بین‌اند، یعنی حدود ۶ واحد بیشتر از سه ماه قبل. تصویر فروش در همان نظرسنجی اکتبر ۲۰۲۶ رقیق‌تر است. حدود ۶۸ درصد انتظار داشتند فروششان در سه‌ماهه سوم ۲۰۲۶ هیچ رشدی نداشته باشد و حدود ۱۴ درصد انتظار کاهش فروش در همان سه‌ماهه را داشتند. برنامه استخدام هم همین را می‌گفت: در نظرسنجی اکتبر ۲۰۲۶ حدود ۸۴ درصد شرکت‌ها قصد نداشتند تعداد کارکنانشان را تغییر بدهند و فقط حدود ۸ درصد برنامه افزایش استخدام داشتند، در حالی که این رقم در سه‌ماهه قبل بیشتر از ۱۱ درصد بود. انتظار درباره سود هم ضعیف بود: در همان نظرسنجی اکتبر ۲۰۲۶ فقط حدود ۱۰ درصد انتظار داشتند سودشان در ۱۲ ماه بعد بیشتر شود، نزدیک به ۲۹ درصد انتظار کاهش سود داشتند و حدود ۵۸ درصد انتظار هیچ تغییری نداشتند. این مجموعه در پاییز ۲۰۲۶، امید به ثبات است نه انتظار رشد.
هزینه‌ها و تعرفه‌ها همچنان مانع اصلی‌اند
در همان نظرسنجی اکتبر ۲۰۲۶، حدود ۶۰ درصد بیزینس‌ها انتظار داشتند با موانع مربوط به هزینه‌ها روبه‌رو شوند و تورم همچنان بزرگ‌ترین نگرانی بود؛ حدود ۴۲ درصد از آن‌ها تورم را یکی از موانع اصلی فعالیت خود معرفی کردند. تعرفه‌ها هم لایه‌ای روی این فشار اضافه کرده بودند. در یک سال پیش از نظرسنجی اکتبر ۲۰۲۶، حدود ۲۷ درصد شرکت‌ها افزایش هزینه ناشی از تعرفه‌ها را به مشتری منتقل کرده بودند و حدود ۳۰ درصد در همان زمان گفتند ممکن است به دلیل تعرفه‌ها قیمت‌ها را بالا ببرند. برداشت من در اکتبر ۲۰۲۶ از این دو عدد ساده بود: سمت هزینه این اقتصاد هنوز آرام نشده بود و بخش زیادی از فشار قیمت‌ها جلوتر بود، نه پشت سر.
خریدار خانه اولی حالا به درآمد بالا نیاز دارد، نه درآمد معمولی
داده‌های اداره آمار کانادا نشان می‌دهد درآمد خریداران خانه اولی به شکل قابل توجهی بالاتر از درآمد معمول خانوارهاست، و این فقط مخصوص استان‌های گران مثل بریتیش کلمبیا و اونتاریو نیست. همین الگو در استان‌های ارزان‌تری مثل نوا اسکوشیا و نیو برانزویک هم دیده می‌شود. در سال ۲۰۲۳ در مناطق بررسی‌شده، درآمد خریداران خانه اولی ۱۳ تا ۳۶ درصد بیشتر از درآمد میانه خانوارها بود. بیشترین اختلاف در سال ۲۰۲۳ مربوط به بریتیش کلمبیا بود، جایی که درآمد میانه خریداران خانه اولی حدود ۱۴۵۰۰۰ دلار و حدود ۳۶ درصد بیشتر از درآمد میانه خانوارهای کل استان بود. در نوا اسکوشیا در سال ۲۰۲۳ خریداران خانه اولی درآمد میانه حدود ۱۲۰۰۰۰ دلار داشتند که حدود ۲۷ درصد بالاتر از یک خانوار معمولی آن استان بود، و در نیو برانزویک اختلاف سال ۲۰۲۳ حدود ۲۱ درصد بود.
شکاف دارد بیشتر می‌شود و کل زنجیره را می‌بندد
جهت حرکت، خبر اصلی است. در بریتیش کلمبیا این اختلاف از حدود ۲۶ درصد در سال ۲۰۲۱ به حدود ۳۶ درصد در سال ۲۰۲۳ رسید. در نیو برانزویک در همین دو سال از حدود ۶ درصد به بیشتر از ۲۰ درصد رفت و در منیتوبا بین ۲۰۲۱ و ۲۰۲۳ تقریباً سه برابر شد. در سال ۲۰۲۳ در بسیاری از این مناطق درآمد خریدار خانه اولی در محدوده ۲۰ تا ۳۰ درصد پردرآمد جامعه قرار می‌گرفت، یعنی داشتن یک درآمد معمولی حتی برای خرید یک خانه ابتدایی هم کافی نبود. این فقط مشکل خریدار جوان نیست. وقتی تعداد کسانی که می‌توانند از پایین وارد بازار شوند کم می‌شود، تعداد معاملات هم کم می‌شود و زنجیره می‌شکند، چون فروشنده‌ای که می‌خواهد خانه بزرگ‌تری بخرد معمولاً به خریداری نیاز دارد که خانه فعلی‌اش را بخرد. ضعیف شدن توان خرید خانه اولی‌ها در نهایت به کاهش نقدشوندگی در کل بازار مسکن کانادا تبدیل می‌شود.
چرا کاهش نرخ بهره می‌تواند قدرت خرید را بدتر کند
پژوهش جدید بانک مرکزی کانادا که در اوایل اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شد می‌گوید نرخ سیاستی پایین‌تر لزوماً قدرت خرید مسکن را بهتر نمی‌کند و در بعضی شرایط می‌تواند مشکل را شدیدتر کند. دلیلش سرعت است. وقتی نرخ پایین می‌آید هزینه وام گرفتن کمتر می‌شود و خریداران سریع وارد بازار می‌شوند، و همین فروش و قیمت را بالا می‌برد؛ بازار کار قوی می‌تواند این اثر را شدیدتر هم بکند. عرضه نمی‌تواند با همین سرعت جواب بدهد. همین پژوهش نشان می‌دهد ساخت‌وساز جدید ممکن است حدود دو سال بعد از کاهش نرخ بهره واکنش جدی نشان بدهد، چون گرفتن مجوز، برنامه‌ریزی، بازاریابی و ساخت زمان می‌برد و پروژه‌های چندواحدی حتی طولانی‌تر هم هستند. پس کاهش نرخ اول تقاضا را تحریک می‌کند و بعد با تأخیر عرضه را بالا می‌برد. افزایش قیمت خانه و ارزان‌تر شدن تأمین مالی پروژه‌های جدید را برای سازنده‌ها سودآورتر می‌کند، اما آن عرضه اضافه خودش در واکنش به تقاضایی می‌آید که قیمت‌ها را بالا برده است. کاهش نرخ می‌تواند هزینه زمین، نیروی کار و مصالح ساختمانی را هم تحت فشار بگذارد. پژوهش‌های قبلی بانک مرکزی هم همین را نشان داده بود: قدرت وام‌گیری بیشتر معمولاً به جای صرفه‌جویی برای خریدار، خودش را در قیمت بالاتر خانه نشان می‌دهد. نتیجه‌ای که پژوهشگران می‌گیرند این است که سیاست پولی ابزار مناسبی برای عدم تعادل عرضه و تقاضای مسکن نیست و قدرت خرید تنها با کاهش نرخ بهره درست نمی‌شود.
اگر می‌خواهید تصمیم خرید یا فروش خودتان را در کنار همه این‌ها بسنجید، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید
سوالات متداول
آیا بیزینس‌های کانادایی در اواخر ۲۰۲۶ انتظار رشد داشتند؟
بیشترشان نه. نظرسنجی اداره آمار کانادا که در اوایل اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شد نشان داد حدود ۷۳ درصد بیزینس‌ها به وضعیت خودشان در ۱۲ ماه آینده خوش‌بین بودند، اما حدود ۶۸ درصد انتظار هیچ رشدی در فروش سه‌ماهه سوم ۲۰۲۶ نداشتند و حدود ۱۴ درصد انتظار کاهش فروش داشتند. در همان نظرسنجی اکتبر ۲۰۲۶، حدود ۸۴ درصد قصد تغییر تعداد کارکنانشان را نداشتند.
درآمد خریداران خانه اولی در کانادا چقدر بیشتر از یک خانوار معمولی بود؟
در سال ۲۰۲۳ درآمد خریداران خانه اولی در مناطقی که اداره آمار کانادا بررسی کرده ۱۳ تا ۳۶ درصد بالاتر از درآمد میانه خانوارها بود. بیشترین اختلاف سال ۲۰۲۳ در بریتیش کلمبیا بود، با درآمد میانه حدود ۱۴۵۰۰۰ دلار برای خریداران خانه اولی که حدود ۳۶ درصد بالاتر از میانه استان بود. در سال ۲۰۲۳ این اختلاف در نوا اسکوشیا حدود ۲۷ درصد و در نیو برانزویک حدود ۲۱ درصد بود.
آیا کاهش نرخ بهره مسکن را در کانادا قابل خریدتر می‌کند؟
به تنهایی نه. پژوهش بانک مرکزی کانادا که تا اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شده بود می‌گوید کاهش نرخ بهره سریع تقاضا را تحریک می‌کند، در حالی که عرضه جدید ممکن است حدود دو سال بعد واکنش نشان دهد، پس اول قیمت‌ها بالا می‌رود. قدرت وام‌گیری بیشتر معمولاً به جای صرفه‌جویی برای خریدار، خودش را در قیمت بالاتر خانه نشان می‌دهد؛ به همین دلیل پژوهشگران می‌گویند سیاست پولی ابزار مناسبی برای حل عدم تعادل عرضه و تقاضای مسکن نیست.