کاهش مهاجرت در کانادا و تأثیر آن بر بازار مسکن

در نوامبر ۲۰۲۴ کانادا برنامه‌های مهاجرتی خود را محدود کرده است و اولین بخشی از بازار مسکن که این تصمیم را حس می‌کند بازار اجاره است. مهاجر کمتر یعنی مستأجر کمتر، اجاره‌بهای پایین‌تر و درآمد کمتر برای سرمایه‌گذار. همین کندی اقتصاد نرخ بهره را پایین می‌آورد که به نفع خریدار است. در یک بازه چندساله این معادله به نفع ثبات بازار است.

من مجتبی عسگریان هستم، مشاور املاک در تورنتو و رتبه چهل و هفتم کمپانی ریمکس در دنیا، و این همان تحلیلی است که این روزها با کلاینت‌های خودم مرور می‌کنم.

دولت فدرال در اکتبر ۲۰۲۴ چه اعلام کرد

دولت فدرال در اکتبر ۲۰۲۴ اعلام کرد می‌خواهد رشد جمعیت را با ظرفیت زیرساخت‌ها و خدمات اجتماعی هماهنگ کند، پس تعداد افرادی که اقامت دائم می‌گیرند را کم می‌کند. این برنامه آن عدد را در سه سال پایین می‌آورد: ۳۹۵ هزار نفر در سال ۲۰۲۵، ۳۸۰ هزار نفر در سال ۲۰۲۶ و ۳۶۵ هزار نفر در سال ۲۰۲۷. هدف قبلی در محدوده ۵۰۰ هزار نفر در سال بود، پس این کاهش کم نیست. کانادا برای اولین بار تعداد ساکنان موقت، از جمله دانشجویان بین‌المللی و کارگران خارجی، را هم کنترل می‌کند؛ کاهشی ۳۰ هزار نفری با عددی حدود ۳۰۰ هزار نفر برای سال ۲۰۲۵. خود آقای ترودو گفت سیاست مهاجرتی لیبرال‌ها موفق نبوده و به هدفی که برایش تعیین شده بود نرسیده است.

چرا کاهش مهاجرت رشد اقتصادی را کم می‌کند

کاهش ورود مهاجران در کشوری مثل کانادا به‌طور مستقیم روی تولید ناخالص داخلی اثر می‌گذارد. بانک مرکزی کانادا اعلام کرده این تغییرات روی رشد اقتصادی تأثیر می‌گذارد و آمارهای رسمی نشان می‌دهد بخشی از رشد اقتصادی کانادا از افزایش جمعیت و مهاجرت آمده است. در اواخر سال ۲۰۲۴ پیش‌بینی بانک مرکزی ۲ تا ۳ درصد است و ممکن است این برآورد به حدود ۱ درصد اصلاح شود. در نگاه اول این خبر خوبی برای بازار مسکن است، چون رشد کمتر معمولاً یعنی نرخ بهره پایین‌تر و پول ارزان همان چیزی است که این بازار انتظارش را داشته. اما بازار مسکن یک بازار یکپارچه نیست.

اثر اول روی بازار اجاره ظاهر می‌شود

بازار اجاره سریع‌ترین بخش این بازار است. اگر مهاجرت به کانادا کم شود، اجاره‌بها تقریباً فوری اثرش را می‌بیند و درآمدی که صاحب‌خانه‌ها و سرمایه‌گذارها از کاندو و خانه‌های اجاره‌ای می‌گیرند هم پایین می‌آید. راستش حتی در اواخر سال ۲۰۲۴ که این حجم مهاجر وارد کانادا می‌شود، بسیاری از خانه‌ها دنبال مستأجرند و مستأجر با اجاره بالا پیدا نمی‌کنند. این وضعیت واقعی بازار اجاره در نوامبر ۲۰۲۴ است، پیش از آنکه محدودیت‌های تازه فرصت اثرگذاری پیدا کند. کم شدن تعداد مستأجران این مشکل را حل نمی‌کند.

خریدار و سرمایه‌گذار در یک موقعیت نیستند

هزینه کمتر وام می‌تواند این بازار را برای خریدارها و سرمایه‌گذارها جذاب‌تر از گذشته کند. نظرسنجی‌هایی که در نوامبر ۲۰۲۴ منتشر شده نشان می‌دهد مردم کانادا نسبت به پایین آمدن نرخ‌های بهره خوش‌بین هستند و حس می‌کنند در چند سال آینده می‌توانند در این بازار سرمایه‌گذاری کنند و وام ارزان بگیرند، و اگر این نگاه به خریداران بار اول خانه برسد اتفاق خیلی خوبی است. اما برای کسی که فقط برای سرمایه‌گذاری خرید می‌کند، کاهش مهاجرت خبر خوبی نیست. نرخ بهره کمتر ممکن است تکانی به قیمت‌ها بدهد، ولی اگر دنبال کش‌فلو یا سود سریع هستید، کم شدن مشتری بالقوه به ضرر شماست.

کجا هنوز در تورنتو بزرگ فرصت می‌بینم

من هنوز فکر می‌کنم اگر به ساختن خانه و سرمایه‌گذاری طولانی‌مدت فکر می‌کنید، در تورنتو بزرگ فرصت‌های خوبی هست. حتی در اواخر سال ۲۰۲۴ با یک دان‌پیمنت خوب می‌شود خانه‌ای خرید که از اجاره دادنش هزینه‌های خانه دربیاید و سالانه هم رشد معقولی بکند، و این همان کاری است که در این ماه‌ها برای بسیاری از کلاینت‌هایم انجام داده‌ام. نظر کلی من این است که بازار اجاره مدتی گیج می‌شود، اما مدیریت بهتر ورود مهاجران می‌تواند در یک بازه چندساله به نفع ثبات بازار و رشد معقول آن باشد، نه نوسان‌هایی که تجربه کردیم.

اگر در حال تصمیم‌گیری برای خرید، فروش یا نگه داشتن ملک در این شرایط هستید، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاوره رایگان رزرو کنید تا با هم اعدادتان را مرور کنیم. سلامت و برقرار باشید