افزایش جمعیت کانادا و تأثیرش بر بازار مسکن

تا ماه می ۲۰۲۴ کانادا سریع‌ترین رشد جمعیت یک دهه گذشته را تجربه می‌کرد و حساب و کتابش ساده بود: در چهار ماه اول سال ۲۰۲۴ تعداد ۴۱۱ هزار نفر ۱۵ سال و بالاتر به کانادا آمدند، ۵۰ درصد بیشتر از مدت مشابه سال قبل، و این تقاضا روی بازار مسکنی می‌نشیند که به‌اندازه کافی ساخته نمی‌شود.

من مجتبی عسگریان هستم، مشاور املاک در تورنتو و رتبه ۴۷ ریمکس در دنیا. رشد جمعیت در کار من موضوع حاشیه‌ای نیست، چون خودش را به شکل رقابت برای همان خانه‌ها و همان واحدهای اجاره‌ای نشان می‌دهد. هم اداره آمار کانادا و هم بانک مرکزی کانادا درباره‌اش گزارش منتشر می‌کنند، پس ببینیم عددها تا می ۲۰۲۴ چه می‌گفتند و برای مسکن چه معنایی داشتند.

چطور به اینجا رسیدیم: پندمی، چاپ پول و تورم

از پندمی شروع کنیم. اقتصاد در همه دنیا شرایط خاصی را تجربه کرد و کانادا هم از این تأثیر مستثنی نبود. اتفاقی که در کانادا افتاد این بود که دولت تصمیم گرفت برای نگه داشتن اقتصاد و بیزینس‌ها پول چاپ کند و این یعنی تأثیر مستقیم روی بالا رفتن نرخ تورم.

بالا رفتن تورم نرخ‌های بهره را بالا برد و بالا رفتن نرخ بهره قسط مورگیج را با خودش بالا کشید. تا ماه می ۲۰۲۴، به طور متوسط کانادایی‌ها حدود ۴۰ درصد مبلغ بیشتری نسبت به قبل بابت مورگیج پرداخت می‌کردند. همزمان هزینه زندگی هم بالا رفت، از رستوران تا خرید گروسری، و همین باعث شد خانوارها خرید ماشین را به تعویق بیندازند و هر هزینه غیرضروری را حذف کنند. جمع همه این‌ها یعنی کم شدن بیزینس و کند شدن رشد اقتصادی؛ وضعیتی که کانادا تا می ۲۰۲۴ در آن بود.

چرا بازار کار تصمیم بعدی نرخ بهره را تعیین می‌کند

تا ماه می ۲۰۲۴ همه منتظر یک چیز بودند: پایین آمدن نرخ‌های بهره و عاملی که بتواند اقتصاد را از این کند بودن دربیاورد. مهم‌ترین فاکتور در این زمینه بازار کار است، یعنی اینکه ماهیانه چقدر آدم سر کار می‌روند و کیفیت آن کار چطور است. بانک مرکزی برای تصمیم درباره کاهش یا ثابت نگه داشتن نرخ به همین نگاه می‌کند.

جدیدترین آمار رسمی دولت کانادا تا می ۲۰۲۴ می‌گفت تعداد زیادی کار جدید در آن ماه تولید شده است. دو نکته را هم نباید نادیده گرفت. اول اینکه با وجود این همه شغلی که ایجاد شده بود، نرخ بیکاری ثابت مانده بود. دوم اینکه تقریباً نصف این شغل‌ها پارت‌تایم بودند، یعنی درآمدشان کمتر از کار فول‌تایم است و خیلی نمی‌توانند به وضعیت اقتصاد کانادا کمک کنند. پس گزارش ضعیف‌تر از ظاهرش بود.

عددهای جمعیت تا ماه می ۲۰۲۴

طبق آمارهای رسمی، در چهار ماه اول سال ۲۰۲۴ تعداد ۴۱۱ هزار نفر ۱۵ سال و بالاتر به کانادا آمدند که ۵۰ درصد رشد نسبت به مدت مشابه سال گذشته است. تا ماه می ۲۰۲۴، کانادا بالاترین رشد جمعیت ۱۰ سال گذشته را تجربه می‌کرد و درصد جمعیتی که اضافه شده بود از دهه ۵۰ میلادی تا آن زمان بی‌سابقه بود.

بخش بزرگی از این رشد مربوط به نیروی کار موقت و دانشجوها بود و همین بخش است که تا می ۲۰۲۴ هم در رسانه‌ها و هم در گزارش نهادهای رسمی درباره‌اش نوشته می‌شد. به همین دلیل هم بود که دولت کانادا به فکر افتاده بود جلوی این مهاجرت‌ها را بگیرد.

تأثیرش روی قیمت خانه

تحلیل یکی از اقتصاددان‌های ارشد بانک مرکزی کانادا در همین دوره این بود که این وضعیت حتی با وجود تلاش دولت برای کم کردن تعداد مهاجرها تأثیر زیادی روی قیمت خانه‌ها در کانادا می‌گذارد. عملاً با وجود مهاجران زیاد، تقاضای بیشتری برای بازار مسکن هست و این باعث بالا رفتن قیمت می‌شود. راه هوشمندانه‌ای برای دور زدن این حساب وجود ندارد.

اینجاست که دو نیمه این ماجرا به هم می‌رسند. تا می ۲۰۲۴ نرخ بهره بالا و اقتصاد کند بود و همین خریدارها را عقب نگه می‌داشت، در حالی که رشد جمعیت مدام خانوارهایی را اضافه می‌کرد که به جایی برای زندگی نیاز دارند. یکی از این دو نیرو موقتی و وابسته به سیاست دولت است؛ آن یکی سال‌ها طول می‌کشد تا اثرش تمام شود.

این برای خریدارها و اجاره‌نشین‌های تورنتو چه معنایی داشت

در عمل، تا می ۲۰۲۴ یک خریدار در تورنتو با تعداد کمتری خریدار دیگر رقابت می‌کرد، چون نرخ بهره بالا خیلی‌ها را از بازار بیرون کرده بود، اما در مقابل با جمعیت در حال رشدی از خریدارها و اجاره‌نشین‌های آینده روبه‌رو بود. به همین دلیل به مشتری‌هایم می‌گفتم یک ماه کم‌رونق با یک بازار کم‌رونق یکی نیست.

برای اجاره‌نشین‌ها فشار مستقیم‌تر بود، چون تازه‌واردها اول وارد بازار اجاره می‌شوند. اگر بین یک سال اجاره بیشتر و خرید خانه تصمیم می‌گرفتید، سمت جمعیتی ماجرا هم باید در آن تصمیم کنار پیش‌بینی نرخ بهره می‌نشست. این را با روند چندساله بسنجید، نه با آمار یک ماه.

اگر می‌خواهید بدانید این نیروها برای خرید، فروش یا اجاره خودتان در تورنتو چه معنایی دارند، فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاورهٔ رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید