برای انتخاب مشاور املاک جهت فروش خانه در تورنتو و اطراف، بالاترین قیمتی را که وعده می‌دهند نادیده بگیرید و از هر مشاور بخواهید خانههای فروختهشده پشت آن عدد، برنامه بازاریابی مکتوب و اسم کسی را که واقعاً بازدیدها را میگرداند و سر آفر مذاکره میکند به شما بدهد. بعد قرارداد لیستینگ و راهنمای RECO را قبل از امضا بخوانید. کسی را انتخاب کنید که از این آزمون‌ها سربلند بیرون بیاید.
آزمون اول: تله قیمت، یا چطور قیمت‌گذاری مشاور را بسنجیم
قدیمی‌ترین ترفند این کار این است که لیستینگ را با بالاترین عدد بگیرند. مشاور همان چیزی را می‌گوید که دوست دارید بشنوید، امضا میکنید، خانه می‌ماند و یک ماه بعد همان مشاور می‌گوید قیمت را بیاوریم پایین. تا آن موقع لیستینگ کهنه شده و خریدارهایی که اول دیده بودندش رفته‌اند سراغ خانه بعدی. در ریچموندهیل، تورن‌هیل یا نورت‌یورک، لیستینگ کهنه بیشتر از هر کمیسیونی برایتان خرج دارد.
پس عدد را بسنجید. از هر مشاور سه خانه شبیه خانه خودتان که تازگی فروخته شده، سه خانه که همین الان در حال فروش است و مدت فروش هر کدام را بخواهید. بعد بپرسید چرا همین‌ها را انتخاب کرده. مقایسه باید هم‌نوع، هم‌منطقه و تازه باشد: کاندو در نورت‌یورک و خانه مستقل در ریچموندهیل با هم بالا و پایین نمی‌روند و فروش دو سال پیش تاریخ است، نه مقایسه. آخر سر بپرسید با چه قیمتی لیست میکند، چرا، و اگر در دو هفته اول آفری نیامد برنامه‌اش چیست. قاعده خود من این است که اگر خانه‌ای بازدید داشته ولی در آن دو هفته نه بازدید دوم گرفته نه آفر، قیمت و نحوه ارائه را بازبینی می‌کنم، نه بازار را. شما دنبال یک استراتژی قیمت‌گذاری هستید. عدد خالی فقط حرف فروشنده است.
آزمون دوم: کار را واقعاً کی انجام میدهد؟ برنامه بازاریابی و پاسخ‌گویی
برنامه بازاریابی را قبل از امضا مکتوب بخواهید، نه بعدش. باید مشاوره staging، عکاسی، ویدیو و نقشه خانه، اینکه لیستینگ غیر از آگهی MLS کجاها می‌رود و اینکه بازدیدها چطور مدیریت میشود تا خانه دیده شود بی‌آن‌که زندگی‌تان به هم بریزد، همه را پوشش بدهد. اگر در جایی مثل ویلودیل یا تورن‌هیل می‌فروشید، یک چیز دیگر هم بپرسید: نشانم بده چطور هم به خریدارهای ایرانی‌ای که دنبالت می‌کنند می‌رسی و هم به بازار بزرگ‌تر تورنتو که دنبالت نمی‌کند. مشاوری که فقط به یکی از این دو می‌رسد، خانه شما را به نصف خریدارها می‌فروشد.
بعد سؤالی که بیشتر فروشنده‌ها هیچ‌وقت نمی‌پرسند: بازدیدها را کی میگرداند و شب آفر کی مذاکره میکند، همین کسی که روبه‌رویتان نشسته یا یک نفر تازه‌کار از تیمش؟ بخواهید روند شب آفرش را قدم به قدم برایتان بگوید. اگر جواب مبهم بود، همان جواب است. تیم داشتن هیچ اشکالی ندارد، به شرطی که قبل از امضا بدانید چه کسی چه کاری میکند. اگر کنجکاوید چرا مشاورها این‌طور کار می‌کنند، How a Toronto Real Estate Agent Actually Earns a Living اقتصادش را توضیح میدهد.
آزمون سوم: معرفی آشنا شروع کار است، نه تصمیم نهایی
اگر عضو جامعه ایرانی‌های کانادا هستید، احتمالاً با اسمی که از خانواده یا یک دوست شنیده‌اید شروع میکنید، و این شروع خوبی است. اعتماد مهم است. اما معرفی فقط می‌گوید آن مشاور برای یک نفر دیگر، در یک خانه دیگر و در یک زمان دیگر خوب بوده. نمی‌گوید برای خانه مستقل شما در آرورا یا کاندوی شما در نیومارکت در این فصل هم مناسب است. پس همان آزمون‌ها را روی مشاور معرفی‌شده هم اجرا کنید و انتظار داشته باشید مشاور خوب از این کار استقبال کند.
آزمون محلی ساده است. خانههای شبیه خانه خودتان را که در یک سال گذشته در منطقه شما فروخته بخواهید و خود لیستینگ‌ها را ببینید، نه بروشور را. یک مشاور قوی کاندو در داون‌تاون لزوماً آدم درست برای خانه خانوادگی در وان یا مارکام نیست. برای تصویر کلی‌تر انتخاب مشاور، چه برای خرید چه برای فروش، How to Choose a Real Estate Agent in Toronto را بخوانید. این مطلب فقط درباره سمت فروش است.
آزمون چهارم: قرارداد لیستینگ، کمیسیون و بندهای TRESA را قبل از امضا بخوانید
طبق TRESA، قانون فعلی املاک انتاریو، بروکریج باید قبل از امضای قرارداد لیستینگ راهنمای RECO Information Guide (به انگلیسی) را به شما بدهد و توضیحش بدهد؛ این را صفحه RECO درباره همین راهنما در سال ۲۰۲۶ می‌گوید. بخوانیدش. بعد خود قرارداد را خط به خط بخوانید: مدت قرارداد، بند holdover که میتواند تا مدتی بعد از تمام شدن لیستینگ هم کمیسیون را قابل پرداخت نگه دارد، کل کمیسیون و سهمی که به بروکریج خریدار پیشنهاد میشود، و اینکه اگر بروکریج شما خریدار را هم نمایندگی کند چه میشود. به این آخری معامله دو طرفه یا multiple representation می‌گویند و راهنمای RECO Information Guide (به انگلیسی) توضیح میدهد که در قرارداد نمایندگی بروکریج وقتی پیش می‌آید که بروکریج هر دو طرف را نمایندگی کند و در قرارداد نمایندگی تعیینشده وقتی که یک مشاور مشخص هر دو طرف را. قبل از امضا تکلیفتان را با آن روشن کنید، نه شب آفر.
درباره کمیسیون سه چیز را مکتوب بخواهید: رقم کل، سهمی که به بروکریج خریدار پیشنهاد میشود و عدد با احتساب HST. بعد آن را با چیزی که احتمالاً خالص دستتان می‌ماند و چیزی که در ازایش می‌گیرید بسنجید، نه فقط با نرخ. نرخ پایین هیچ چیزی درباره خالص شما نمی‌گوید. اگر کاندو می‌فروشید، How to Sell Your Toronto Condo in a Buyer's Market نقشه راه بعد از انتخاب مشاور است.
سؤالهایی که از هر مشاور املاکی بپرسید، و جوابی که باید نادیده بگیرید
این فهرست را به هر جلسه‌ای ببرید، از جمله جلسه با خود من. در یک سال گذشته چه خانههایی شبیه خانه من در همین حوالی فروخته‌ای و میتوانم ببینمشان؟ سه خانه فروختهشده و سه خانه در حال فروش پشت قیمت پیشنهادی‌ات کدام‌اند؟ با چه قیمتی لیست می‌کنی، چرا، و اگر دو هفته آفری نیامد چه میشود؟ برنامه بازاریابی مکتوب چیست؟ بازدیدها را کی میگرداند و آفرهای من را کی مذاکره میکند؟ چطور هم به خریدارهای جامعه ایرانی می‌رسی و هم به بازار بزرگ‌تر تورنتو؟ مدت قرارداد، بند holdover و کمیسیون با HST چقدر است؟ و سؤال پایه‌ای که یک دقیقه وقت می‌گیرد: در RECO ثبتشده هستی و می‌توانی نشانم بدهی؟
جوابی که باید نادیده بگیرید، بالاترین قیمت وعده‌داده‌شده است. من مجتبی عسگریان هستم. بیش از ۱۵ سال در بازار تورنتو و اطراف کار کرده‌ام، جزو یک درصد برتر مشاوران املاک کانادا هستم، در RE/MAX کانادا (مسکونی) رتبه ۱۶ را دارم و مشتری‌هایم در RankMyAgent به من ۴.۹۸ داده‌اند. هیچ‌کدام از این‌ها به‌تنهایی نباید لیستینگ شما را به من بدهد. من را هم از همین چهار آزمون بگذرانید و کسی را انتخاب کنید که بهتر از همه از آن‌ها بیرون می‌آید. بقیه مسیر را در راهنماهای خرید و فروش ما پیدا میکنید.
اگر در تورنتو، نورت‌یورک، ویلودیل، ریچموندهیل، تورن‌هیل، مارکام، وان، آرورا یا نیومارکت می‌فروشید، همین سؤال‌ها را از من هم بپرسید: فرم پایین همین صفحه را پر کنید یا یک مشاوره رایگان رزرو کنید. سلامت و برقرار باشید
سوالات متداول
قبل از انتخاب مشاور املاک برای فروش خانه چه سؤالهایی بپرسیم؟
در یک سال گذشته چه خانههایی شبیه خانه من در همین منطقه فروختهاید و میتوانم ببینمشان؟ پشت قیمت پیشنهادیتان چه خانههای فروختهشده و در حال فروشی هست و اگر دو هفته آفری نیامد چه میکنید؟ برنامه بازاریابی مکتوب چیست؟ بازدیدها را کی میگرداند و سر آفرها کی مذاکره میکند؟ مدت قرارداد، بند holdover و کمیسیون با HST چقدر است؟ و اینکه در RECO ثبتشده هستید و میتوانید نشانم بدهید؟
از کجا بفهمم مشاور برای گرفتن لیستینگ قیمت خانه‌ام را بالا گفته؟
سه خانه شبیه خانه خودتان که تازگی فروخته شده، سه خانه که الان در حال فروش است و مدت فروش هر کدام را بخواهید و بعد بپرسید چرا همین‌ها را انتخاب کرده. مقایسه باید هم‌نوع، هم‌منطقه و تازه باشد. اگر مشاور نتواند خانههای فروختهشده پشت عددش را نشانتان بدهد، یا برنامه‌ای برای وقتی که در دو هفته اول آفری نیامد نداشته باشد، آن عدد قیمت نیست، تبلیغ است.
معامله دو طرفه یا multiple representation چیست و باید قبول کنم؟
معامله دو طرفه وقتی است که یک بروکریج همزمان شما و خریدار را نمایندگی میکند، یا در قرارداد نمایندگی تعیینشده، یک مشاور مشخص هر دو طرف را. راهنمای RECO آن را توضیح میدهد و قرارداد لیستینگ شما باید بنویسد با آن چه میشود. قبل از امضا تصمیم بگیرید، نه شب آفر، و از مشاور بخواهید دقیقاً بگوید در این حالت چه چیزی را میتواند به طرف مقابل بگوید و چه چیزی را نه.